Риск – неблагородное дело!
Покупка недвижимости на вторичном рынке сродни лотерее, как ни грустно это звучит. Что нужно сделать, чтобы не оказаться в проигрыше? Можно ли избежать многочисленных рисков?
Плата за науку
…Человек скопил деньги на квартиру и прошел все этапы сделки. Он готовится к новоселью и зовет гостей. А тем часом у него на пороге возникает некто, преисполненный решимости поселиться в той же квартире…
Или другой взятый из жизни сюжет. Новоиспеченный собственник квадратных метров получает повестку явиться в суд, где в качестве истца выступает благодетель-продавец, либо невесть откуда взявшиеся «неучтенные» при сделке граждане. И здесь уже рукой подать до того, что сделку признают недействительной, а честно приобретенную жилплощадь отберут по суду…
Увы, покупатели недвижимости зачастую просто не осознают те риски, которые могут привести к утрате права собственности.
Какие же это риски? Вот их перечень:
– недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки;
– внезапно объявившиеся наследники;
– совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них;
– покупка по доверенности с превышением полномочий представителя участника сделки;
– факт проживания в настоящее время или ранее в этой квартире несовершеннолетних детей;
– временно выбывшие;
– наличие обременений и арестов на квартиру.
А теперь – подробно о каждом из этих рисков.
В здравом уме и твердой памяти
Что делать, чтобы избежать этого риска? Самое лучшее еще до сделки удостовериться в дееспособности продавца, особенно, если на сей счет возникли сомнения.
Как известно, недееспособным человека может признать только суд. Информация о таких судебных решениях имеется в органах опеки и попечительства по месту жительства гражданина.
Угроза праву собственности может исходить также от людей, которые не признаны недееспособными (ограниченными в дееспособности), но состоят на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере (а то и в обоих одновременно). Если такой человек в момент подписания договора купли-продажи находился в наркотическом или алкогольном опьянении (или у него обострилось психическое заболевание), не отдавал отчета в своих действиях и не руководил ими, то впоследствии от него стоит ожидать похода в суд. Он может подать иск о признании сделки недействительной.
Такую сделку в будущем вполне реально оспорить, как совершенную гражданином «дееспособным, но не способным понимать значения своих действий или руководить ими на момент заключения сделки» (ст. 177 Гражданского кодекса РФ). Суд назначит психиатрическую экспертизу и на основании ее результатов примет решение.
Как быть покупателю недвижимости? Понятно, что справки из ПНД и НД ему никто не даст. Единственная возможность обезопасить себя – при внесении предоплаты потребовать вписать в договор или авансовое соглашение условие, что продавец представит справку из психоневрологического диспансера о том, состоит он на учете или нет.
Если у человека проблемы с алкоголем или наркотиками, рекомендация такая: в день сделки (подписания договора купли-продажи) пусть пройдет обследование. Врач-нарколог выдаст справку, что, допустим, человек находился в здравом уме и твердой памяти. После чего можно идти и подписывать договор, делать взаиморасчеты. А затем – снова к врачу, еще за одной справкой, подтверждающей первую…
Да, хлопотно. Но таким образом, если потребуется, можно доказать: во время совершения сделки продавец был «в порядке».
Услуги эти платные, но экономить на них – себе дороже. Ну а если уж у покупателя возникли серьезные опасения по поводу состояния здоровья продавца, которое к тому же невозможно проверить, от покупки квартиры лучше отказаться.
А был ли мальчик?
Обязательно поинтересуйтесь этим вопросом. Если среди собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, или они там прописаны, то продать ее можно лишь с письменного согласия органов опеки и попечительства (ч. 2 ст. 37 ГК РФ).
Скрыть наличие малолетних хозяев жилплощади вряд ли удастся. Но даже если такая попытка будет предпринята, договор купли-продажи просто не зарегистрируют.
Органы опеки дают разрешение на сделку, но при соблюдении родителями определенных условий: они должны наделить чадо собственностью не меньшего метража в другой квартире. Если продавец нарушил эти условия, суд, вероятнее всего, расторгнет договор купли-продажи в интересах ребенка. Так что риск для покупателя здесь минимальный. Ему достаточно просто внимательно посмотреть правоустанавливающие документы и посчитать, сколько лет каждому из собственников.
Но проблема может возникнуть, если обнаружится, что в приобретенном жилье были нарушены права детей при приватизации. Такие нарушения могли иметь место до середины 1993 года, когда при приватизации квартир несовершеннолетних детей не включали в число собственников. Сейчас «цветы жизни» обязательно участвуют в приватизации и наделяются правами собственности.
Если же выяснится, что на момент приватизации права ребенка были нарушены, то по достижении 18 лет он вправе в течение трех лет (срок исковой давности) обратиться в суд. Суд однозначно вынесет решение в его пользу, признает первоначальную приватизацию недействительной, и несовершеннолетний будет включен в число собственников. После этого возникнет реальная угроза того, что договор купли-продажи признают недействительным.
Чтобы избежать этого риска, следует настоять на проверке и попросить представить расширенную архивную выписку из домовой книги. Но запросить эту бумагу в паспортном столе имеет право только собственник квартиры или его доверенное лицо по нотариально оформленной доверенности. В выписке будут перечислены все, кто был «прописан» в квартире до 1993 года.
Нужно внимательно изучить, кто в ней был «прописан» до приватизации, были ли среди них несовершеннолетние дети, и если да, то использовали ли они свое право приватизации, когда и куда выписаны.
По сложившейся судебной практике выписка несовершеннолетних не лишает их права на пользование квартирой.
Нажитое в постылом браке…
Собираясь купить приглянувшиеся квадратные метры, обратите внимание на семейное положение продавца. Ведь по Семейному кодексу (ст. 35) имущество, нажитое в браке, является общей собственностью супругов, независимо от того, на кого оно оформлено.
Второй супруг имеет равную долю в случае развода и раздела имущества. Продать такую квартиру можно только с его согласия (нотариально заверенного). Если сделка прошла «втихую», вторая половина, мнение которой не было учтено, в течение трех лет после развода может заявить в суд о праве на часть проданной квартиры.
Совет в данном случае простой: при покупке квартиры, приобретенной на основании договора купли-продажи, договора мены или какого-то другого возмездного договора (то есть жилье приобреталось за деньги), обязательно требуйте от продавца письменное согласие другого супруга, заверенное нотариусом.
Проверяя паспорт продавца, обратите внимание на штампы о браках-разводах и сверьте все даты с датами документов на собственность. К сожалению, сделать это не всегда возможно: в связи с заменой паспортов у некоторых штампы исчезли вместе с их бывшими вторыми половинами.
Подстраховаться можно, потребовав от продавца нотариальное заявление о том, что на момент покупки квартиры в зарегистрированном браке он не состоял. Если соврет, то тем самым поставит себя в положение человека, заведомо вводящего в заблуждение покупателя и органы регистрации. Покупатель может быть признан добросовестным приобретателем.
Выбыл. Прибыл. Убыл
Кто такие временно выписанные и почему их стоит опасаться? Это люди, временно выбывшие в связи со службой в армии, пребыванием в местах лишения свободы, помещением на длительное лечение во всевозможные диспансеры, дома-интернаты и т.п. Они не утратили права пользоваться жильем, хотя и обитают в другом месте.
Например, гражданин отбыл по приговору суда срок. Выйдя из заключения, он имеет право вернуться в прежнее жилище, зарегистрироваться там и жить. Если квартира продана, и в ней поселились новые хозяева, прежний жилец может заявить на нее права и вселиться по суду. Тут уже покупателю придется идти в суд и требовать признания сделки недействительной. Поскольку вряд ли ему захочется жить под одной крышей с посторонним субъектом, прибывшим из зоны.
К слову сказать, до принятия нового Жилищного кодекса, если человек был приговорен к лишению свободы, его выписывали в «места не столь отдаленные» без права вновь вернуться туда, где жил до заключения, и зарегистрироваться по прежнему адресу. С 1998 года в ЖК внесли изменения, отменившие этот пункт.
Как же подстраховаться? В первую очередь – потребовать от продавца развернутую архивную выписку из домовой книги, где должны быть указаны все, кто когда-либо был «прописан» в этой квартире. И детально изучить, кто, когда и куда убыл. Если, допустим, кто-то отправился в места лишения свободы, в выписке будет стоять об этом отметка.
От сделки с такой квартирой сам Бог велит отказаться.
Материализация наследника
Покупка квартиры у собственника, которому она досталась по наследству, пожалуй, самый рискованный вариант.
По закону (ГК РФ) полгода после смерти наследодателя его жилплощадь нельзя ни продать, ни подарить, ни совершить с ней еще каких-либо действий. Именно это время отпущено для объявления наследников.
Но бывают случаи, когда и через год, и через два объявляются новые претенденты на наследство. Часто запоздалый наследник просто не знал о смерти родственника. Или знал, но по объективным причинам не мог вовремя обратиться к нотариусу с просьбой признать его наследником. Возможно, он находился в длительной командировке за границей или долгое время не всплывал на поверхность, служа на подводной лодке, или «мотал срок». А потом вдруг взял и возник.
По закону он имеет право в судебном порядке продлить время вступления в наследство и признать себя наследником жилплощади. Если ему удастся доказать, что срок вступления в наследство был пропущен по уважительной причине, то он будет продлен. И за неожиданно объявившимся наследником будет признано право собственности на квартиру. То есть сделку признают недействительной.
При наследстве по завещанию тоже возможны сюрпризы. Ведь, несмотря на завещание, существует обязательная доля в наследстве. Ею обладают несовершеннолетние дети умершего, нетрудоспособные наследники первой очереди – дети, родители, супруги (пенсионеры, инвалиды), а также иждивенцы. Они также могут потом объявиться.
К сожалению, надежной страховки от этого риска нет. Даже нотариус не проверяет круг наследников. А уж самому покупателю отследить всех возможных претендентов просто невозможно. Ведь среди них могут оказаться несовершеннолетние дети от предыдущих браков, в том числе внебрачные, которые тоже имеют обязательную долю в наследстве.
Покупатель сам принимает решение – покупать ему квартиру, которая перешла по наследству, или лучше не связываться. Самый безопасный вариант – когда есть единственный наследник по завещанию, чьи права закреплены в свидетельстве о праве на наследство. Во всех остальных случаях могут возникнуть проблемы.
Еще совет. Подписать с собственником продаваемой квартиры соглашение, в котором тот обязуется в случае появления других наследников, претендующих на жилплощадь, передать им пропорциональную часть полученной за нее суммы.
Многоликая доверенность
Если квартира продается по доверенности, и договор купли-продажи подписывает доверенное лицо, знайте, это тоже сопряжено с большими рисками.
Доверитель (собственник жилья) может отозвать доверенность в любое время – до сделки или после. Другой вариант – доверитель скоропостижно скончался… Выданная им доверенность будет считаться ничтожной. То есть, если собственника-продавца на момент заключения сделки уже нет в живых, и за него договор подписало доверенное лицо, он считается ничтожным. В судебной практике немало случаев, когда продажу квартиры осуществляли от имени собственника, который уже несколько лет как отошел в мир иной. Оспаривать такую сделку в суде бесполезно.
Как обезопасить себя?
В первом случае имеет значение, когда именно была отозвана доверенность. Если после сделки – еще не так опасно. Потому что доверенность на момент подписания договора купли-продажи была действительной. Если до сделки – гораздо хуже. Для подстраховки нужно до подписания договора обратиться к нотариусу, который удостоверял доверенность, предъявив ее копию, и убедиться, что она не отозвана. Правда, если доверенность выдавалась в другом городе, а тем более за границей, проверить будет непросто.
Второй случай более тяжелый. Убедиться, что продавец-собственник жив-здоров, можно, если настоять на том, чтобы он лично присутствовал при совершении сделки. Либо просить, чтобы доверенное лицо представило паспорт продавца.
Есть и другой вариант проверки – через нотариуса удостоверить факт нахождения человека в полном здравии. Закон о нотариате предусмотрел такой вид нотариального документа – подтверждение о нахождении человека в живых.
Но даже если вы убедились, что доверенность не отозвана, а человек жив-здоров, успокаиваться рано. Продавец впоследствии может пойти в суд и признать выданную доверенность недействительной. А значит, и саму сделку.
С арестом все просто
Если квартира находится под арестом, зарегистрировать договор купли-продажи не получится – органы регистрации в этом сразу откажут.
Проверить легко. Сам покупатель заказывает справку – выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие выписки выдают во всех филиалах Управления федеральной регистрационной службы по Москве. Стоит всего 100 рублей.
В выписке содержатся сведения о продавце и об объекте недвижимости. Если квартира не под арестом или каким-либо запретом, в специальной графе будет стоять прочерк. Если жилье под ипотекой, то есть находится в залоге у банка или приобретено в кредит, или в ренте, об этом тоже узнаете из выписки. Заодно убедитесь, что тот, кто продает квартиру, действительно является ее собственником.
Проверено: мины есть всегда!
Каковы последствия того, что сделку признали недействительной?
По Гражданскому кодексу – все возвращается в первоначальное положение. Продавец должен вернуть покупателю деньги, а покупатель продавцу (или тем, чьи права были нарушены) – жилплощадь. То есть происходит двусторонняя реституция – каждый получает свое. Так что покупателю, если сделка признана недействительной, ничего не остается, как требовать от продавца назад свои кровные.
Сроки исковой давности по сделкам с недвижимостью – три года или год (год – применительно к оспоримой сделке). А в отношении несовершеннолетних – пока не достигнут 18 лет.
Наследники могут обратиться в суд с того момента, как узнали, что их права нарушены.
Все риски, о которых мы рассказали, следует проверять еще до внесения аванса. Но это долго, хлопотно, а тем часом аванс за квартиру может внести кто-то другой. Или оговаривать при внесении аванса. Желательно перед тем, как нести аванс или задаток, предварительно для себя определить и прописать эти риски – что именно нужно выяснить у продавца до сделки. И при внесении аванса обязательно прописать пункт, что в случае выявления в ходе проверки определенных обстоятельств, которые впоследствии могут привести к признанию сделки недействительной, продавец вернет еще и аванс.
К сожалению, полной гарантии от рисков нет. Даже сделка, совершенная законным владельцем и добросовестным приобретателем, может быть оспорена и признана недействительной. Защитить собственника от утраты права собственности на имущество в случае, если оно оспорено третьей стороной, поможет титульное страхование. Но нужно учитывать, что это стоит немалых денег. А также и то, что не все риски страхуются.
Выпуск подготовлен при содействии юриста корпорации недвижимости «Рескор» Людмилы Саушкиной