Назад в будущее
«Не доверяй и проверяй», – такой совет даст любой юрист, особенно если речь идет о сложных жилищных делах. Но ломать головы над законами и разбираться в ситуации готовы далеко не все. Иногда кажется, что проще скинуть с себя груз проблем и доверить принятие решений «чужому дяде». К чему это может привести, наглядно демонстрирует история жителей трех домов.
Одна бабка сказала…
Холодный октябрьский ветер пронизывал до костей, одну руку оттягивала сумка с продуктами, на другой повис уставший сынишка, – больше всего на свете сейчас Люба мечтала оказаться дома. Закутаться в теплый плед, сварить кофе, забыть о напряженном дне…
Подходя к подъезду, уставшая женщина взглянула на оживленную стайку старушек: «И что их в такую погоду тянет на улицу? Сейчас полезут с пустой болтовней». Но к удивлению Любы, пожилые соседки отложили расспросы до лучших времен и поделились последними новостями.
«Любушка, тут из соседнего дома ходили, приятная такая пара, – начала баба Нина. – Просили срочно какие-то бумаги по дому подписать, будем создавать это… как его…» «Товарищество собственников жилья, – подхватила «продвинутая» тетя Маша. – На три дома – наш и два соседних, обещают ремонт выбить, двор в порядок привести. Ребята эти в субботу еще зайдут, ты уж будь дома, дождись, голубушка.»
Люба пожала озябшими плечами и зашагала домой. В голове всплывали какие-то смутные обрывки телепередач и разговоров про эти ТСЖ, где-то их хвалили, где-то, наоборот, ругали… Но едва переступив порог квартиры, Люба окунулась в желанное тепло, и все мысли про ТСЖ как волной смыло.
«Приятная парочка»
В субботу днем резкий звонок в дверь оторвал Любу от домашних дел. Выйдя на лестничную клетку и поздоровавшись с соседями, Люба увидела двух незнакомых ей людей: лысоватого мужчину лет сорока и даму помоложе. Люба скользнула глазами по ее ярко накрашенному лицу, аккуратной шубке и наманикюренным пальчикам, сжимавшим какие-то бумаги…
«А, приятная парочка из соседнего дома», – догадалась Люба, неодобрительно покачав головой. Две ближайших новостройки задавили ее скромную девятиэтажку 1980-х годов, лишив приятного вида из окна. Владельцев квартир в новостройках старожилы недолюбливали – за привычку загромождать машинами все окрестные улицы и шумные звуки ремонтов, разносившиеся чуть ли не до ночи…
«Я – Дмитрий Михайлович, а это моя жена Света, знакомьтесь, – бойко представился мужчина, небрежно махнув в сторону дамы. – Итак, дорогие соседи, пора определяться с управлением нашими домами! Все сроки выходят, нужно решать! И побыстрее! Не волнуйтесь, от вас ничего особенного и не потребуется. Подпишите пару бумажек, а всю работу мы берем на себя…»
Рассеянно слушая, Люба чувствовала, как «приятная парочка» начинает ее раздражать. Как опытный кадровик, она редко ошибалась в людях. Вот и теперь чрезмерно энергичный Дмитрий Михайлович и его равнодушного вида супруга заставили женщину насторожиться.
Активист с бегающими глазками долго расписывал прелести альянса соседних домов. Под конец своей сбивчивой речи он вдруг посерьезнел: «На следующей неделе мы проведем собрание жильцов, где окончательно решим вопрос с ТСЖ. Впрочем, приходить совсем необязательно, подпишите доверенность, и мы за вас все оформим. Ну как, согласны с нашими предложениями?».
Здесь будет город-сад!
В среду Люба понуро шагала на общее собрание, которое проводилось в подъезде «активного» дома. В глубине души она поражалась беспечности соседей по этажу, с готовностью подмахнувших доверенности на незнакомцев. «Пофигисты, что с них возьмешь, – вздохнула Люба. – Привыкли, что все за них решают, ни во что вникать не хотят…»
Контингент собрания составляли в основном все те же старушки. Среди стоящих одиноко соседей Люба заметила отставного военного Ивана Павловича. Среди жителей девятиэтажки он слыл «совестью» дома: устраивал субботники, ругался с чиновниками, досконально вникал в любые начинания управы. Разумеется, инициатива «приятной парочки» привлекла его внимание.
Когда собственники были в сборе, материализовалась и сама «парочка». «Спасибо, что нашли время пожаловать на наше собрание», – елейным голоском произнесла Светлана. На этот раз она казалась более оживленной и заинтересованной.
Потом вступил Дмитрий Михайлович: он долго рассказывал о проблемах общего двора, катастрофическом состоянии подъездов и подвалов, необходимости охраны детской площадки, организации труда консьержек… По сути, говорил он правильные вещи, предлагал конкретные решения и мастерски рисовал перед присутствующими картины светлого будущего.
«Выбьем капитальный ремонт в доме, лифты поменяем, стены покрасим, – деловито перечислял активист. – Двор у нас большой, облагородим, сделаем спортивную площадку, сквер разобьем… А чердаки? Вы видели, в каком состоянии наши чердаки? Все почистим-помоем, кругом будут цветы. Да, а еще обязательно организуем досуг пенсионеров и детей…»
Неудивительно, что за ТСЖ и его правление голосовали охотно. Лишь Люба и Иван Павлович колебались, их смущала спешка, в которой принимается такое важное решение. «Интересно, на какие средства они нам все благоустроят? – недоверчиво заметил бывший военный. – На словах-то все хорошо получается, «через четыре года здесь будет город-сад»…
«Какие четыре года, гораздо быстрее! – фыркнула Светлана. – Митя будет председателем ТСЖ, можете ему доверять, он все устроит».
Подоспевший «Митя» фамильярно ткнул пальчиком в сторону Ивана Павловича: «Что народ мутите, больше всех надо? Ваши выступления уже ничего не решают, голосов у нас хватает. И запомните: обожаемые вами старые времена кончились. Современнее надо быть, дядя!».
Новые времена
Наступление новых времен жители потрепанной девятиэтажки и двух новостроек ощутили быстро. Предприимчивый Дмитрий Михайлович действительно выбил для старого дома капитальный ремонт. Правда, делался он халтурно: дешевая краска мигом со стен облезала, рабочие лишь травили байки или праздно шатались по подъезду.
В домах появились обещанные консьержи: хамоватые молодые тетки и мужички алкогольного вида. Двери подъездов с грехом пополам оснастили домофонами, покрасили почтовые ящики, кое-где поставили чахлые герани в пластмассовых горшках.
Постепенно всем стало ясно: обещанные перемены на поверку оказались фикцией. К проблемам жильцов правление ТСЖ относилось поверхностно, зато платежи за каждое нововведение собирало исправно. Но это были еще цветочки…
Вскоре «Митя» развернулся по-настоящему: подвалы новостроек сдал под магазин автозапчастей и салон красоты, в старом доме, прямо под квартирой Ивана Павловича, организовали круглосуточный магазин. Фасады домов «украсили» огромные вывески, мигавшие денно и нощно.
«Проходной двор, не иначе! – шептались объединенные недовольством старожилы и «новые русские». – Погулять с детьми негде, подозрительные личности по дому шастают, еще этот неон светит прямо в окна, а какая нагрузка на электропроводку!».
Обмен последними слухами ничего хорошего тоже не сулил: Дмитрий Михайлович планировал отдать чердаки под офисы, а на большой придомовой территории организовать кафе и платную стоянку. Мало того, он планировал связаться с управляющей компанией, известной высокими расценками.
Все попытки собственников достучаться до правления ТСЖ успеха не имели. Не раз и не два делегация жильцов подлавливала «Митю» и требовала рассказа о расходовании средств и проводимых мероприятиях. «Вы обязаны созывать собрания и отчитываться перед нами!» – гремел басом Иван Павлович. Ему вторили соседи: «Мы вам поверили – и что получили? Халтуру и обираловку!»
Полезная книжка
В пересудах, сплетнях и сборах во дворе прошло несколько месяцев. Вместе с Иваном Павловичем и другими соседями Люба уговаривала правление быть внимательнее к нуждам жильцов. Но тщетно: Дмитрий Михайлович никого не слушал. Каждый день лишь деловито обходил свои «владения», нередко – в компании таких же юрких дельцов, как и он сам.
Полная недобрых предчувствий, Люба решила сменить тактику и разобраться в ситуации спокойно, без криков и споров. Проблемами женщина поделилась с Мариной, юристом со своей работы.
Внимательно выслушав историю, Марина деловито ткнула в Жилищный кодекс: «Полезная книжка, не читали? Как же жильцы доверились проходимцу, даже не удосужившись узнать о своих правах?».
Люба задумалась, а юрист продолжала сыпать вопросами: «Куда идут средства, полученные от аренды помещений? Как расходуются деньги, собираемые с жильцов? Вы проверяли накладные?». В ответ Люба только вздыхала…
Как полагается…
Вечером, на очередном сходе соседей, женщина старательно пересказывала все, о чем поведала юрист. «Оказывается, решения о взносах и аренде должно принимать общее собрание, а не правление, – объясняла Люба. – Правление мы должны были выбирать сами, а не расписываться под уже готовым составом. К тому же могли выбрать и ревизионную комиссию для постоянных финансовых проверок».
Дальнейшие объяснения потонули в хоре голосов… Деятельность «Мити» и его коллег теперь предстала перед обманутыми собственниками во всей красе. Раздутая смета, фальшивые накладные, прибранные к рукам деньги от аренды общего имущества… Каждому хотелось выразить свое возмущение и сказать пару крепких слов в адрес горе-председателя.
«Стоп, стоп! – хлопнул в ладоши Иван Павлович, – Не все сразу! Будем разбираться во всем как полагается…» Его окрик подействовал на жильцов отрезвляюще. Все притихли, обдумывая варианты действий. Выход был: собирать общее собрание членов ТСЖ и требовать отчета от правления. На том и порешили.
Общее собрание прошло с аншлагом. Припертый к стенке «Митя» долго ругался с жильцами, а потом, когда кто-то пригрозил ему прокуратурой и судом, в сердцах написал заявление о выходе из ТСЖ. Его примеру последовали Света и жуликоватые сотоварищи.
Кандидатура на пост нового председателя была готова – Иван Павлович, активный пенсионер и просто человек, неравнодушный к судьбе соседей. Нашелся и бухгалтер, согласившийся вести дела товарищества.
Комментарий
Александра Бузина, юрист:
– К сожалению, жители домов поверили незнакомцам и даже не задумались, к чему может привести подобное легкомыслие. Разбираться в законах и ходить на общие собрания не хотелось, а тут было предложено готовое решение, под которым многие с готовностью подписались.
Согласно п. 3 ст. 161 Жилищного кодекса, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в таком доме. По правилам ст. 45 Жилищного кодекса, такое собрание правомочно, если в нем участвуют собственники помещений в доме или их представители, которые обладают более чем 50 % голосов от общего числа голосов.
Способ управления может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания. Решение по этому вопросу принимается большинством голосов присутствующих на собрании собственников.
Помимо создания товарищества собственников жилья, которому посвящен раздел VI Жилищного кодекса, существуют и другие способы управления: непосредственное управление домом, которое осуществляет представитель жильцов или целая инициативная группа, либо приглашенная управляющая компания.
В соответствии со ст. 145 Жилищного кодекса, общее собрание членов ТСЖ должно выбирать правление и ревизионную комиссию, устанавливать размер обязательных платежей и взносов, образовывать специальные фонды (например, для ремонта общего имущества). Кроме этого, к компетенции этого органа относится принятие решений о сдаче в аренду общего имущества.
Разумеется, все средства, полученные от аренды, должны были идти на нужды товарищества. Причем, деньги должны были проходить через бухгалтерию и фиксироваться в документах, а не оседать в карманах «Мити».
В особо серьезных ситуациях будет нелишним обращение в прокуратуру с жалобой на действия правления или подать иск в суд.