Купить немножко области…
Жить в столице престижно и удобно. Все под рукой – магазины, поликлиники, театры… Одна беда – купить квартиру в Первопрестольной не каждому по карману. Зато Подмосковье дает возможность обосноваться вблизи от столицы. И наиболее доступен в этом отношении рынок вторичного жилья.
Новоселы и переселенцы
Существует мнение, что вторичное жилье в Подмосковье в равных долях раскупается как самими жителями области, так и москвичами и мигрантами из других регионов РФ и ближнего зарубежья, получившими право называться россиянами. Любому из переселенцев, который продал свое жилье в провинции, вполне по силам на вырученные деньги прикупить вторичную недвижимость в подмосковном регионе.
Житель Екатеринбурга или Иркутска, например, продав «двушку» в среднем по $1500–2500 за кв. метр, может рассчитывать на покупку квартиры в так называемой средней зоне Подмосковья. И в частности, в таких городах как Ногинск, Красноармейск, Павловский Посад. Многим переселенцам из областных и краевых центров оказались бы равноценны квартиры в Орехово-Зуеве, Шатуре или Ступине.
Пользуется спросом Подмосковье и у коренных москвичей. Например, довольно часто отправляется за МКАД один из разведенных супругов. Выгодна область и для разъезжающихся детей и родителей, которым в обмен на одну московскую требуется две, а то и три квартиры подешевле. Есть и такие, кто решился на переезд ради улучшения жилищных условий.
Что касается коренных жителей области, то в сделках купли-продажи недвижимости чаще всего участвуют представители малого и среднего бизнеса или члены разъезжающихся семей. При этом одних устраивает «хоть какая-нибудь крыша над головой», а те, кто добился успехов в бизнесе, имеют широкую возможность выбора.
Дома, которые мы выбираем
По мнению экспертов, на вторичном рынке жилья повышенным спросом пользуются дома, либо построенные в нынешнем веке, либо в которых живут местные влиятельные чиновники и бизнесмены. Стоит ли скрывать, что такие строения почти всегда содержатся в приличном состоянии, имеют однородный социальный состав и необходимую инфраструктуру.
С точки зрения потребительских предпочтений наибольшим спросом пользуется панельное жилье серий П-44, П-44Т и все их модификации. При этом чем новее дом, тем быстрее «уходит» в нем квартира, выставленная на продажу. А новые дома, как правило, отличает выгодное местоположение, развитая транспортная и социальная инфраструктура, отличные коммуникации, словом, те выгоды и преимущества, которые присущи маловозрастным жилым зданиям.
При этом если сравнивать новостройки и дома, условно говоря, пятилетней давности, то существенной разницы между ними нет, поскольку пятилетка для дома почти не возраст. Более того, довольно часто случается так, что доводка новостройки до нормального уровня проживания порой занимает те же три-пять лет.
Даже при некоторых недостатках квартиры в новых домах на вторичном рынке самые дорогие. При их покупке не остаются без внимания большая площадь кухонь и комнат, просторные лоджии, новые технологии строительства, расширенная инфраструктура. Даже цены на них в ближайшем Подмосковье не столь существенно отличаются от равноценных столичных (правда, в домах, построенных на окраинах в 60–80-х годах). Например, трехкомнатную квартиру (80 кв. метров) в новом доме, да к тому же в центральной части Подольска, можно купить за $230 000. За эти деньги не без труда, но все-таки можно подыскать квартиру в Медведкове, Бирюлеве, Марьине или Отрадном.
Конечно, дома современной постройки куда привлекательнее, чем те, которые обладают большой степенью износа, тем не менее, цены на последние довольно высоки, что уменьшает покупательский спрос. Сегодня в Подмосковье наиболее востребованы типовые квартиры в панельных домах постройки 70–90-х годов.
Если сделать сравнительный анализ, то самыми раскупаемыми в области считаются кирпичные пятиэтажки – на их долю приходится 18 процентов всего вторичного жилья. Средняя цена за квадратный метр в них укладывается в пределах $2400– 2600.
В 2007 году 13,5 процента новоселов приобрели квартиры в панельных пятиэтажках, стоимость кв. метра в которых чуть ниже – $2200– 2400. В панельные девятиэтажные дома переехали 12,4 процента покупателей ($2500– 2700 за метр). А самыми дорогими оказались кирпичные девятиэтажки – от $2650 до $2800. Правда, и охотников на них оказалось меньше – 10,7 процента.
В пределах $2700–2850 за кв. метр цены на квартиры в 14-, 16- и 17-этажных домах, на долю которых приходится соответственно 4,2, 3,2 и 6 процентов клиентов. Причем самые высокие цены в прошлом году были зафиксированы в ближней западной части области. Например, в Одинцовском районе двухкомнатную квартиру в панельной пятиэтажке можно было купить за $130 тыс., в девятиэтажке – за $170 тыс., а в 12-этажном доме – за $166 тыс. В Красногорске подобное жилье продавалось соответственно за $144, $143 и $125 тыс. В Нахабине – за $139, $140 и $150 тыс.
Самое дешевое жилье на вторичном рынке Подмосковья приходится на квартиры в одно- – четырехэтажных домах с высокой степенью износа. Здесь, если повезет, кв. метр можно купить за $2100. Одна беда: купить дешевое жилье по ипотеке в Подмосковье довольно проблематично. Ведь почти все оно подпадает под категорию ветхого или рискованного. Что скрывать, в области велика доля старых обветшалых домов, и выбрать квартиру, которая понравилась бы не только будущим хозяевам, но и представителям банка, бывает очень сложно.
Приобретайте – обхохочетесь!
Естественно, наиболее часты сделки по покупке и продаже вторичного жилья в ближайшем Подмосковье. Активная торговля недвижимостью всех ценовых категорий «кипит» в Люберцах, Реутове, Балашихе, Мытищах, Химках, Красногорске, Раменском, Жуковском. Что касается «среднего кольца», то к самым популярным городам относятся Электросталь, Ногинск и Сергиев Посад. Наконец, держится спрос на квартиры в Орехово-Зуеве, Серпухове, Коломне, Клину, которые располагаются почти на границе Подмосковья с другими областями.
Для большинства покупателей, которые не собираются бросать работу в столице, главный критерий при подборе жилья – доступность и удобство транспортной связи с Москвой. Тут эксперты обращают внимание на важный нюанс: при выборе квартиры покупателю стоит прозондировать авто-обстановку. Ведь во многих населенных пунктах ближнего Подмосковья транспортная проблема так и не решена. Например, затруднен доступ к городам Ярославского и Горьковского направлений. Соответственно, спрос на вторичное жилье в Королеве, Юбилейном или Пушкине не столь высок, как, например, в населенных центрах Калужского или Киевского направлений.
Как ни странно, но самый высокий спрос на рынке вторичной недвижимости приходится на города восточного направления – 34,2 процента от всех продаж. Цены за кв. метр здесь колеблются от $2350 до $2750.
На один процент отстает северная часть области, зато здесь и кв. метр дороже – от $2450 до $2900. Ну а самая дорогая недвижимость, понятно, на западе региона – от $2900 до $3000 за «квадрат». Правда, и желающих справить здесь новоселье не так много – лишь девять процентов. На юге области цены не превышают $2550 за кв. метр, а спрос на «вторичку» составляет 11,7 процента.
Если же говорить о конкретных городах, то самыми дорогими считаются райцентры ближайшего Подмосковья. В Балашихе, куда довольно трудно пробраться в часы пик, цены на вторичном рынке доходят до $3700 за метр. Хотя, если очень хорошо поискать, можно обнаружить предложения и по $1500. Разумеется, по таким «смешным» расценкам и жилплощадь продается самая «смешная» – в старых полуразрушенных домах, с проблемными инженерными коммуникациями.
Чуть заметные подвижки
Надеяться на времена, когда приличные квартиры в современных домах Подмосковья вдруг начнут резко дешеветь, не стоит. В предыдущие два года оптимисты также ожидали падения цен на жилье бизнес-класса, а произошел рост. В то же время специалисты уверены: сегодня выгодно приобретать жилье в современных домах, где стоимость кв. метра медленно, но верно продолжает ползти вверх.
При всем том в Московской области зафиксирован некоторый спад на недвижимость эконом-класса. Впрочем, та же тенденция наблюдается и в столице. Фактически снижение происходит за счет коррекции соотношений между наиболее дорогой частью рынка и наиболее дешевой. Кв. метр в квартире с низкими потребительскими свойствами, можно сказать, возвращается на исходные позиции в соответствии с типовыми значениями коэффициента цена/качество. Видимо, и в нынешнем году цены в этом секторе продолжат снижение.