Жители – не нахлебники!
Взаимоотношения в жилищной сфере становятся все более конфликтными, а жилищная проблема – все более острой общенациональной проблемой. При этом реформа ЖКХ – не только новые тарифы и новые, неведомые ранее конфликты. Меняется расклад сил в жилищной сфере…
Социальное партнерство
Социальное партнерство – модные слова, но ведь жилищная сфера является одним из его важных полей. До 90 процентов жителей крупных городов Европы – наниматели, у нас же почти все – собственники. Но разве тема нанимателей нас не касается? К примеру, их положение в ТСЖ.
Большинство наших домов относится к категории смешанной собственности – и частной, и муниципальной. Судьба дома зависит от того, как будут себя вести разные жители, как будут взаимодействовать и сотрудничать друг с другом. Результат этого взаимодействия – новое качество жизни, которое невозможно оценить в рублях или иенах. Назовите цену безопасности или добрососедства. Мне риэлторы рассказывали еще много лет назад: если в многоквартирном доме действовал домком, то стоимость квартиры однозначно повышалась на тысячу, а то и на две тысячи долларов. Задумайтесь: сам факт наличия структуры, организованной жителями, делал жилье престижнее.
Социальное партнерство невозможно без взаимопонимания, а взаимопонимание невозможно без взаимного информирования и просвещения, да и обычного «узнавания» друг друга в подъезде, на лестнице.
Ключевые игроки
Давайте разберемся, кто имеет отношение к нашему дому? Это домовладелец, управляющая компания, поставщики услуг, жители. А кто в домике живет? Это собственники, приватизировавшие квартиры, и собственники, купившие жилье, наниматели, снимающие квартиры у собственников, наниматели муниципальных квартир и наниматели, снимающие у нанимателей. Но если бы этим все ограничивалось. Под этой же крышей проживают члены семей нанимателей, члены семей собственников, арендаторы и собственники нежилых помещений. У них у всех разные характеры, разные права и обязанности, разные требования, возможности. Не всегда получается согласовать их интересы, им всем нужны разные знания.
На этом поле возникает еще целый ряд очень важных игроков. Это муниципалитеты, управляющие организации, страховые компании. Последние аккумулируют у себя фактическую информацию о конструктивных особенностях домов, из-за которых чаще возникают какие-то сбои. Разве не полезна будет эта информация управляющей компании, жителям? Управляющая компания из г. Ангарска распространила среди своих «клиентов» схему, на которой просто и ясно изображена сфера ее ответственности, все «пункты», за которые она отвечает. Это пример просветительской деятельности компании, которая открыта для жителей и ориентируется на уважение к ним. Важно, что обе стороны понимают: да, жители зависимы от управляющей компании, но и она зависит от них.
Все более значительную роль играют и банки, которые заинтересованы в грамотном использовании кредитов, инвестиционные фонды, жилищные некоммерческие организации. У каждого игрока свои интересы в сфере жилищного просвещения, свои возможности, своя полезная информация.
Объединяйтесь!
Жители из вчерашних бесправных и безгласных нахлебников, от квартплаты которых работники ЖКХ не очень то и зависели, превратились сначала в партнеров, оплачивающих значительную часть расходов на дом, а сейчас уже и в полноценных плательщиков-хозяев. Это значит, что именно жители сегодня становятся основными заказчиками услуг, именно они должны эти услуги не только заказывать, но и оценивать. Именно их голос должен быть громким и организованным. Однако не все понимают, что это делать гораздо легче, если за спиной стоят сильные общественные организации, способные защитить, представить интересы, помочь разобраться в проблемах, связанных с содержанием и эксплуатацией жилья. Жилищный кодекс также нам всем указывает: объединяйтесь! Он стал нашим «социальным организатором». Право на самоорганизацию, в том числе в жилищной сфере, превратилось в нашу обязанность, которая по-разному воспринимается жителями. Миллионы граждан знать ничего об этом не хотят. Но есть и много удивительных людей, которые готовы взвалить на себя груз ответственности за свой дом. И с точки зрения самоорганизации главный человек в доме – лидер из числа жителей, активист. Но есть и другие не менее важные действующие лица…
Кого, чему и как учим
Это, конечно, профессионалы по управлению недвижимостью и по обеспечению коммунальными услугами. Если речь идет об «организации», то здесь ключевая фигура – социальный организатор, профессионал, который должен быть в каждом муниципалитете и в каждой управляющей компании. Но таких специалистов никто нигде не готовит.
Профессиональное обучение и просветительство – не одно и то же. Мы просвещаем, в первую очередь, небезразличных жителей, активистов. Процесс просветительства гибкий, он гораздо быстрее откликается и адаптируется к потребностям слушателей, к изменениям ситуации и законодательства.
Обучаем же профессионалов, которые приходят в наш дом или на нашу территорию зарабатывать деньги. Это разные сферы ответственности и вовлеченности. В Академии управления недвижимостью за последние несколько месяцев обучили много групп жителей. Причем за деньги правительства Москвы. Только 30 процентов «студентов» «дошли» до итогового экзамена. Остальным сертификат оказался не нужен, они не захотели заниматься управлением домами как профессиональной деятельностью, им нужны определенные блоки программы.
Равноценный обмен
На мой взгляд, обучение и просветительство должны шагать в ногу. «Профессиональному» образованию надо бы добавить «жилищной демократии». Это все вопросы, связанные с голосованием, принятием решения, модели сотрудничества с жителями, стандарты взаимодействия с жителями-клиентами, блок социальных технологий: вовлечение, взаимодействие, консультации, переговоры, изучение мнения жителей, разрешение конфликтов, жилищные споры. К сожалению, профессионального управленца недвижимостью этому не учат.
От профессионалов в просветительскую схему не помешает внести знания о стандартах предоставления услуг, о механизмах оценки этих стандартов, о процедурах снижения платежей.
Двигаться надо снизу
Интересы жителей по-настоящему могут лоббировать не администрации городов, регионов, а как раз таки общественность. Для этого у нее есть такие «переговорные площадки», как Общественный совет при Минрегионразвития РФ и структуры: сеть школ жилищного просвещения, ассоциации ТСЖ и ЖСК, ассоциации управляющих компаний, все жилищные некоммерческие организации. Именно они должны «сформулировать» задачи для тех, кто занимается просвещением жителей, для тех, кто готовит профессионалов в сфере ЖКХ.