Иначе не выжить

Реформа ЖКХ преподнесла москвичам немало сюрпризов. То ли еще будет! Недавно из Гольянова пришел тревожный сигнал от председателя ЖСК Зои Н.: недавно председателей кооперативов района собрали в управе и объявили, что с нового года ДЕЗ за свои услуги будет брать с каждого дома десять процентов от всего денежного оборота.

Немудрено: дирекции акционируются, им надо зарабатывать. Налоги вынудят их задрать цену, ведь по Жилищному кодексу РФ они – продавцы услуг. Председатели в панике, даже самые стойкие и опытные готовы выбросить свои «портфели»!

Розовые надежды подавляющего большинства москвичей на «дезовскую» дешевизну скоро, похоже, растают. И конфликты по этому поводу еще впереди. Не пора ли обратиться к опыту тех, кто уже научился зарабатывать, не обирая жителей, жить по закону и в то же время лавировать промеж его «черных дыр».

Пошли в люди

Только в четырех процентах домов Казани собственники не определились со способом управления. В основном все предпочли работать с управляющими компаниями. Город разбит на семь муниципальных районов, в каждом из них своя организация. К примеру, в Ново-Савиновском районе правит бал ООО «Управляющая компания «Уютный дом». В ее активе 563 многоквартирных дома общей площадью более трех млн. кв. метров, а в штате всего 53 человека. В основном опытные работники бывших жилтрестов, 70 процентов из которых имеют дипломы о высшем образовании. Компания, хоть и молодая – ей нет и двух лет, уже успела сделать себе имя, заняв первое место на Х Всероссийском конкурсе предприятий ЖКХ.

Генеральный директор компании Марат Нуриев в системе ЖКХ работает восемнадцать лет, начинал когда-то слесарем-сантехником. Еще свежо воспоминание о том, с какой настороженностью и даже враждебностью относился к жилищникам народ. Как правило, приходили ругаться: вы нам не отремонтировали подъезд, не починили крышу, не высадили деревья. Два года назад начинать пришлось в ситуации, когда любой – даже самый золотой и самый честный управленец – все равно оказывался плохим. Стало понятно, что надо объединиться с населением, заручиться его поддержкой. Начали подбирать себе помощников, ставку сделали на старших по дому – они чаще общаются с жильцами, им верят больше, чем чиновникам или жилищникам. Но «эксплуатировать» энтузиазм людей было как-то не по рыночному. Заинтересовали их материально, увязав величину денежного вознаграждения с результатом по сбору платежей. Лучше жители дома платят – больше получает старший. В среднем 5–7 процентов от общего объема поступающих средств.

Объединение с жителями и стало переломным моментом в работе компании. Подход такой: скамейку возле подъезда без согласия бабушек не поставят. А отчитываются перед собственниками до четырех раз в год, если они того пожелают. И – чудо – люди стали «замечать» работу компании и даже помогать ей.

Пришла пора взяться за дворы, по которым было уже ни проехать, ни пройти. В прошлом году сделали разведку боем: завезли чернозем, саженцы. И жители, которые еще недавно смотрели на них, как на врагов, выходили, помогали высаживать деревья, а затем и сами ухаживали за ними. В нынешнем году компания приступила к комплексному благоустройству дворов, получив «добро» от жителей.

Налоги – страшилка для управленцев

«Уютный дом» существует только за счет платежей населения, ни копейки не получая из бюджета. Разве что последние два года муниципалитет выделяет средства, но целевым образом – на покрытие недоремонта.

Компания заключила с каждым собственником договор управления и свою услугу прописывает в платежке отдельной строкой – 63 копейки с квадратного метра. Из них 14 копеек уходит ЕРЦ, с которым заключен договор на обслуживание.

При огромном обороте (только представьте, сколько всего денег выходит с более трех млн. кв. метров) компания умудряется сидеть на упрощенной системе налогообложения и отдает в казну всего шесть процентов от поступающих за управление средств. Дело в том, что в отношениях со всеми поставщиками услуг (а их у нее одиннадцать) она выступает агентом, заключив агентские договоры на оказание коммунальных услуг и указав в их преамбуле, что действует «от имени и за счет населения». Таким образом, имея заключенные с жителями договоры управления, удалось избежать прямой обязанности, прописанной в Жилищном кодексе РФ, – непосредственно от имени управляющей компании оказывать коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту общего имущества.

Все коммунальные платежи проходят транзитом мимо расчетного счета компании, аккумулируются на расчетном счету ЕРЦ. Каждый месяц «Уютный дом» представляет в ЕРЦ реестры, в которых точно учтено, сколько услуг и от какого поставщика получено. На их основании ЕРЦ и перечисляет деньги ресурсоснабжающим организациям. В управленческий фонд компании поступают только ее законные 49 копеек с квадратного метра. Вот с них-то она и платит налог.

Надо сказать, что монополисты долго сопротивлялись такой системе договорных отношений, только через год были заключены договора со всеми одиннадцатью поставщиками. Компании удалось их сломать, она просто не платила по счетам: нет договора, какой с нее спрос!

Такие же агентские договоры заключены и с подрядчиками, оказывающими жилищные услуги. Всего компания привлекает пятнадцать таких организаций, занимающихся уборкой дворов, подъездов, текущим ремонтом. От них управленцы каждый месяц принимают акты выполненных работ, на их основании составляют реестры, передают в ЕРЦ, который и перечисляет деньги подрядчикам.

Надо сказать, что если в Москве многие ТСЖ и ЖСК отмахиваются от услуг клиентских служб ГУ ИС (бывших ЕИРЦ), то в Казани управляющие компании смотрят на них, как на гарантию спокойствия жителей. Если появится недобросовестная организация, которая решит сбежать, деньги она с собой унести не сможет, они все остаются на расчетном счете муниципального предприятия ЕРЦ.

С миру по нитке

С 2003 года отдельной строкой жители платят по 1,7 рубля с квадратного метра (при федеральном стандарте около трех рублей с квадратного метра) на специально созданный накопительный счет на капитальный ремонт. За год компания собирает с населения 79 млн. рублей, еще примерно по сорок млн. рублей последние два года перечисляет бюджет на покрытие недоремонта. В результате компания ежегодно выполняет капитальных работ на 110–120 млн. рублей в 40–45 домах. Конечно, населению приходится объяснять, что накопленными одним домом 700–800 тысячами рублей погоду не сделать. Приходится перекидывать их на другие дома, в которых дела обстоят хуже всего, и затраты нужны солидные (сейчас, например, «лечат» дома 1958 (!) года постройки). Делается это с разрешения и по согласованию с собственниками. Хотя Жилищный кодекс опять же это запрещает.

Дайте в руки микроскоп

Жители каждый месяц получают от своей компании платежки из 27 пунктов. Причем расписано все настолько подробно, что вряд ли жителю Казани придет в голову звонить в местную редакцию и выяснять, что входит в техническое обслуживание. Зато звонки с подобными вопросами частенько поступают к нам в редакцию от москвичей, им-то плату за техобслуживание выставляют общей суммой. В общем-то, жителям Первопрестольной любопытно было бы узнать, во что обходится казанцам жилье при добротном, хоть и «хитром» управлении. Марат Нуриев показал платежку.

Итак, наниматель однокомнатной квартиры общей площадью 27 кв. метров, в которой зарегистрировано четыре человека, в месяц должен заплатить (в ценах декабря 2006 года): за наем – 64,66 руб. при ставке 2,36 руб. за кв. метр.

Коммунальные услуги ему обойдутся:

• электроснабжение – 217,17 руб. при тарифе 1,27 руб. за кВт/час;
• освещение мест общего пользования – 35,56 руб. при тарифе 1,27 руб. за кВт/час;
• отопление – 177 руб. при тарифе 6,46 руб. за кв. метр;
• водоснабжение – 101,47 руб. при тарифе 6,95 руб. с человека в месяц;
• водоотведение – 67,48 руб. при тарифе 4,66 руб. с человека в месяц.

Плата за жилищные услуги составит:

• уборка подъездов – 26,58 руб. при ставке 0,97 руб. с кв. метра;
• уборка двора – 52,06 руб. при ставке 1,9 руб. с кв. метра;
• дератизация – 3,56 руб. при ставке 0,13 руб. с кв. метра;
• вывоз мусора – 50,88 руб. при ставке 12,72 руб. с человека в месяц;
• управление домами – 17,26 руб. при ставке 0,63 руб. за кв. метр;
• капитальный ремонт – 46,58 руб. при ставке 1,7 руб. с кв. метра.

Техническое обслуживание и текущий ремонт:

• дома – 47,13 руб. при ставке 1,72 руб. с кв. метра;
• внутридомовых сантехнических сетей – 37,26 руб. при ставке 1,36 руб. с кв. метра;
• внутридомового центрального отопления – 26,3 руб. при ставке 0,96 руб. с кв. метра.

Итого: 969,95 рубля. Согласитесь, в этой сумме управляющую составляющую – 17,26 руб. и взнос на капремонт – 46,58 руб. можно разглядеть разве что под микроскопом.

И сейчас цены практически те же.

* * *

Опыт управляющей компании «Уютный дом» заключается в том, как при наличии закона работать вне его. Впрочем, Казань – не единственный в стране город, где пошли таким путем. Агентская схема договоров на коммуналку внедрена в Орле, Старом Осколе. Там договоры на коммунальные услуги заключаются с населением напрямую, а управляющие компании выступают агентами поставщиков. Иначе не выжить.