Коль случился личный дефолт
Наши люди все чаще отваживаются жить в долг и на покупку жилья берут деньги в банке. Чем плохо – получил ипотечный кредит, поселился в новой квартире – живи и радуйся! Но жизнь, как известно, полна неожиданностей. Ипотечный кредит берется надолго, в среднем на десять-двадцать лет.
За это время может случиться всякое, и кредит станет непосильным бременем: с работы уволят, проблемы в семье, болезнь… Никто не застрахован от личного дефолта, по причине которого становится невозможным исправно платить по счетам. Что же тогда делать?
Кто они – злостные неплательщики
Приобретая жилье по ипотеке, заемщик обязуется ежемесячно своевременно вносить платежи, погашая ипотечный кредит. В договоре специально оговаривается либо период, в течение которого должен быть внесен платеж, либо точное число. Просрочка даже на один день считается задержкой. За каждую начисляются пени и штрафы. Прежде чем выдать кредит, банк тщательно проверяет потенциального клиента на его платежеспособность (андеррайтинг), оценивает риски, которые могут возникнуть в случае потери источника доходов заемщиком. Например – какое у него образование, какую должность занимает, насколько вероятно, что, потеряв работу, он сможет найти другую, не хуже оплачиваемую.
Условно ипотечных должников можно разделить на две группы:
«Добросовестные» неплательщики. Это те, в жизни которых возникли объективные форс-мажорные обстоятельства, по причине которых они временно не в состоянии рассчитываться с банком по платежам. Но полны желания и готовности исправить финансовую ситуацию и выплачивать кредит.
«Профессиональные» неплательщики. Берут кредит, заранее не планируя его возвращать: по поддельным документам, предоставив неверную контактную информацию или сведения о месте работы. Впрочем, в этой группе могут оказаться и просто безалаберные, безответственные люди, которые влезают в долги, особо не задумываясь, как будут их отдавать. По сравнению с первой группой таких мизер, десятые доли процента.
По соглашению сторон
Заемщик и сам может продать квартиру, находящуюся в залоге, по рыночной стоимости и погасить кредит. Если обе стороны придут к такому соглашению, заемщик сам находит покупателя, приводит его в банк, и банк проводит сделку.
Юлия Кондратенко, генеральный директор компании «Бергер и Партнеры»:
– Это возможно, но сначала необходимо погасить и тело кредита, и проценты по нему за заемщика, при этом у потенциального покупателя права собственности еще в этот момент не возникает. После этого банк дает документ (письмо) об освобождении квартиры из-под залога, и стороны могут совершать сделку. Банк уже в ней участвовать не будет. Риском для нового потенциального владельца будет отказ продавца квартиры от сделки, так как квартира уже освобождена из-под залога.
Клиент, по мнению специалистов, может даже оказаться в выигрыше. Ведь со времени покупки могло пройти немало времени, за которое квартира подорожала, и продать ее можно будет по более выгодной цене.
Из средств, полученных за квартиру, заемщик отдает долг по кредиту банку, включая невыплаченные проценты и штрафы. Остальной суммой распоряжается по своему усмотрению.
Между прочим
В Госдуме подготовлен законопроект, согласно которому в случае невозврата заемщиком ипотечного кредита банки смогут продавать жилую недвижимость, находящуюся под залогом, без решения суда. Большинство банкиров это приветствуют, поскольку принятие законопроекта улучшит «внешний вид» ипотечных активов банка в глазах инвесторов и будет способствовать привлечению финансирования.
Юлия Кондратенко:
– Принятие законопроекта не может не сказаться на привлекательности закладных и ипотечных активов, ведь процедура суда тем самым не будет затягивать процесс возврата денежных средств по просроченным обязательствам. Банки и специализированные компании по продаже таких квартир будут разрешать этот вопрос достаточно оперативно. Кстати, при согласии заемщика это можно делать и сейчас, не привлекая суд, на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодателем и залогодержателем, заключенного после возникновения обстоятельств по неуплате.
Освободите помещение!
Итак, суд принял решение о взыскании долга. Должнику дается семь дней на то, чтобы он сам погасил задолженность. Отказался – в дело вступают судебные приставы-исполнители. Они описывают имущество, находящееся в квартире, выселяют заемщика и всех зарегистрированных в ней, даже если квартира является единственным его жильем. Квартира поступает на продажу с торгов, которой занимаются специализированные организации. Затраты на привлечение специализированных организаций возмещаются из стоимости проданного имущества.
После реализации имущества должник обязан в течение десяти дней съехать с теперь уже чужой жилплощади. В противном случае новый собственник имеет право на основании судебного решения выселить «квартиранта» в принудительном порядке.
Ипотечным «выселенцам» может быть предложена аренда жилья в специализированных домах гостиничного типа либо в резервном фонде жилья.
Перед аукционом в открытой прессе публикуется объявление о продаже квартиры с указанием ее стартовой цены. Вырученные деньги идут на погашение кредита и издержек банка по реализации жилья. Оставшиеся средства передаются заемщику. Есть еще один вариант – на эти деньги для него приобретается новое жилье меньшей площади. Это позволит заемщику уменьшить платеж, и, возможно, поможет выйти из трудной финансовой ситуации. Выплаченные заемщиком проценты не возвращаются, т.к. это плата за пользование денежными средствами банка.
Вместе брали – вместе и отдавать
Если вы брали ипотечный кредит, взяв в компанию созаемщиков, доходы которых учитываются при определении максимальной суммы кредита, они «за компанию» несут солидарную ответственность за выплату кредита. Кредитор вправе требовать выплаты долга как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности.
Кредитную историю со знаком минус «зарабатывает» не только недобросовестный заемщик, но и его поручители. Более того, они отвечают всем имуществом по взятому заемщиком кредиту. То есть если после продажи заложенной квартиры заемщику все же не будет хватать средств для погашения кредита, банк может потребовать продать недвижимость поручителей.
Комментарий
Лора Файнзилберг, заместитель председателя правления по банковским операциям ипотечного банка DeltaCredit:
– С ипотекой у нас в стране все в порядке: число тех, кто использует ее для улучшения жилищных условий, стабильно растет. И нас радует, что большинство наших заемщиков – это финансово дисциплинированные люди, благодаря чему уровень просрочек по кредитам составляет менее 1%. В абсолютном большинстве это «добросовестные» неплательщики – люди, которые временно оказались в сложной финансовой ситуации и готовы сотрудничать с банком, чтобы найти приемлемый для обеих сторон выход.
Особенно отмечу, что нет универсального способа решения проблемы: каждый случай рассматривается индивидуально, соответственно, разрабатывается индивидуальный план действий, который зависит от таких факторов, как кредитные привычки заемщика, его кредитная история и пр. Один из возможных способов – это временное уменьшение ежемесячного платежа до размера, который возможен в текущей финансовой ситуации человека. А вот отсрочка платежа – невыгодна, потому что потом она выльется в огромные ежемесячные суммы.
Банку невыгодно прибегать к крайней мере – продаже квартиры заемщика в случае его дефолта, потому что наш бизнес – помогать людям решать их жилищные проблемы. Мы заинтересованы, чтобы клиенты благополучно жили в своих квартирах и выплачивали кредиты.
Да, в жизни может случиться всякое. Но это не значит, что всю жизнь надо бояться и откладывать «светлое настоящее» на неопределенный срок. Страх россиян перед ипотекой объясняется отсутствием такого опыта в предыдущих поколениях. Но ситуация меняется. Показательно, что если еще три-четыре года назад ипотечные сделки были единичными, то сегодня в Москве их доля превышает 10% от всех сделок с недвижимостью. Это говорит о том, что люди поверили в себя и в ипотеку, а также научились планировать свои расходы и строить семейный бюджет.
Где об этом сказано
- Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ.
Это факт
По официальным данным, невозврат ипотечных кредитов на российском рынке составляет меньше 1%. А все разбирательства с недобросовестными плательщиками обычно заканчиваются на досудебном этапе.
Кстати
По результатам соцопросов, страх столкнуться с невозможностью выплаты кредита за купленную по ипотеке квартиру – одна из основных причин, по которой наши люди не торопятся связывать себя по рукам и ногам долгосрочными обязательствами перед банками-кредиторами. И все же рынок ипотечных кредитов растет: объем выданных россиянам кредитов ежегодно увеличивается примерно вдвое. Но, по мнению некоторых аналитиков, невозврат ипотечных кредитов может составить 3–5 процентов. Ведь ипотека заработала более или менее активно только в последние несколько лет. Как показывает опыт зарубежных стран, большинство личных дефолтов по ипотечному кредиту происходят значительно позднее. На нашем рынке пока нет ни одного заемщика, полностью выплатившего ипотеку, а значит, и судить, сколько из них могут оказаться некредитоспособными, преждевременно.
Куда жаловаться
Дмитрий Балковский, генеральный директор ипотечной брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования»:
– Если заемщику кажется, что банк нарушает его права, то можно пожаловаться на его действия:
– в органы защиты прав потребителей. Эти организации наделены серьезными полномочиями для проверок фактов нарушения прав потребителей и наложения взысканий.
– заемщик всегда может обжаловать действия банка в суде. Банк, скорее всего, не захочет афишировать скандал с клиентами и предложит договориться полюбовно.
– можно обратиться в антиколлекторское агентство.
Когда заемщик считает, что расплатился по кредиту полностью, а банк требует платежи. Антиколлекторство – услуга, которая не позволяет кредиторам лишать заемщика денежных средств или имущества, необходимых для жизни.
Бесплатный совет
Чтобы не лишиться квартиры в случае форс-мажорных обстоятельств, при подписании кредитного договора следует учесть следующее.
Удостоверьтесь, что по условиям договора вы отвечаете по кредиту только теми квартирой или домом, под которые банк выдает средства. По нашему законодательству ничто не мешает банку в случае недостаточности залога требовать через суд, чтобы взыскание было наложено на другое имущество должника. Тем не менее, можно настоять, чтобы в вашем кредитном договоре не было пункта, прямо указывающего, что вы несете ответственность по обязательствам всем своим имуществом.