Пора брать!
Стагнация на вторичном рынке московской и подмосковной недвижимости заставила и собственников, и покупателей задуматься. Если первые гадают – продавать или сдавать, то у вторых насущный вопрос – покупать или подождать?
Прежде чем делать прогнозы о перспективах изменения цен, давайте разберемся – а из чего складывается цена на недвижимость на вторичном рынке? Первое утверждение: вторичный рынок потому и вторичный, что существует первичный, то есть новостройки. Второе: цена есть баланс между спросом и предложением.
Сначала о «первичке»
Объемы строящихся квадратных метров в Москве вроде бы ежегодно увеличиваются. В среднем на 15–20% в год. Но и метраж квартир становится больше. Если раньше строили «панели» с площадью в однокомнатных квартирах до 40 квадратных метров, то теперь в монолитных домах площадь однокомнатной квартиры около 50 квадратных метров, площадь двух- и трехкомнатных квартир тоже значительно увеличилась. Но это в свою очередь при завершении строительства не увеличивает числа построенных квартир. Доля города в строящихся объектах растет. Если еще семь-десять лет назад были объекты, в которых вообще не было доли города, то сегодня есть такие, где доля города достигает 50% и более. А это уменьшает количество квартир, попадающих в свободную реализацию.
О повышении цен на земельные участки под застройку не устают говорить аналитики. Стоимость подключения к сетям коммуникаций также не отстает в подорожании, в этом году ожидается общий рост в районе 20%.
Доля относительно дешевых панельных домов эконом-класса стремительно уменьшается. Если раньше Москва застраивалась на 90% панельными домами, то теперь львиная доля строительства приходится на монолит бизнес-класса. Да и на цементном рынке цены падать не собираются. Вывод очевиден: строить становится дороже, а выбор не становится больше. В ситуации, когда себестоимость увеличивается, а предложение сокращается, инвесторы и застройщики не будут уменьшать прибыль путем снижения или удерживания цен. А если цены на новостройки растут, то растет и вторичный рынок.
Где спрос и где предложение
Пока не только уровень жизни в Москве сильно опережает уровень жизни в других регионах России, но и рост доходов москвичей опережает рост доходов населения всей остальной России. Поэтому спрос на московскую и подмосковную недвижность будет неуклонно расти.
Что происходит во время стагнации? Все останавливается, замирает? Нет, наоборот: банки разрабатывают новые программы, договариваются с застройщиками о кредитах для физических лиц при покупке объектов застройщика, люди копят деньги на первый взнос, на ремонт. И что тоже немаловажно, психологически свыкаются с ценами. Некоторые продают недвижимость в других регионах России, чтобы купить жилье в Москве или Подмосковье. В такой ситуации цены не могут сильно снижаться. Может происходить лишь их небольшая коррекция.
Теперь необходимо обратить внимание на не совсем тривиальные вещи: ставки по ипотечным кредитам и качество жилья. Ставок больше нет, а меньше есть. Ведь кредит по ставке в шесть процентов на Западе дается в национальной валюте, при инфляции в полтора процента. А наши кредиты под двенадцать процентов годовых дают не в рублях, а в долларах США. И заявленная инфляция у нас – восемь процентов в год, а не полтора процента. Доллар по отношению к рублю дешевеет, значит, ежемесячный фиксированный платеж в долларах в рублевом эквиваленте становится меньше. Вычтем разницу валютных курсов из двенадцати процентов. Еще из ставки по кредиту вычтем инфляцию, ведь рубль стал дешевле. Получится не так уж и страшно, особенно при перспективе постоянного снижения кредитных ставок и возможности со временем перекредитоваться по более низкой ставке.
Рассмотрим простой пример: предположим, что ежемесячный платеж – 300 долларов США по курсу ЦБ РФ на день платежа. Когда мы брали кредит (три года назад), 1 доллар был 30 рублей и ежемесячный платеж составлял 9000 рублей, и если сейчас 1 доллар равен 26 рублям, то ежемесячный платеж составляет 7800 рублей. Кроме этого, инфляция за три года составила примерно 30%, то есть сегодняшние 7800 рублей – это 5460 рублей трехлетней давности. Из примера видно, что мы начали платить 9000 покупных единиц, а сейчас платим уже 5460 покупных единиц. И, видимо, эта тенденция сохранится.
Куда глядит кредит
Если же вести речь о качестве жилья, то стоит затронуть очень большой старый жилой фонд с маленькими комнатами, совмещенными санузлами, маленькими, очень маленькими и совсем крохотными кухоньками. Таких квартир много в блочных, кирпичных и панельных домах типовой массовой застройки хрущевских и постхрущевских времен. Качество таких квартир совершенно не сравнимо с их ценами (где-то от 4000 долларов за квадратный метр), ведь в них абсолютно некомфортно жить. Такие квартиры покупаются либо за наличные, либо как альтернатива при разъезде, и крайне редко в кредит.
В кредит же покупаются квартиры либо в более современных панельных, либо в монолитных, либо в хороших кирпичных домах. Квартира в доме с огороженной территорией или парковкой стоит дороже примерно на 5%, чем аналогичная квартира в точно таком же доме, но без дополнительных удобств.
Если потенциальный покупатель хочет приобрести ликвидную квартиру в Москве или ближайшем Подмосковье, то ему следует поторопиться: средний ценовой прирост ликвидных квартир на вторичном рынке в долларах за этот год составит минимум пятнадцать процентов, а в некоторых районах может быть и все тридцать. Действовать надо сейчас, а варианты для этого есть разные. Как у потенциального покупателя жилой недвижимости, так и у ее собственника.