Межевание для народа
Президент предложил депутатам Госдумы убрать межевание как обязательную процедуру «дачной амнистии» земельных участков. Законодатели спешно рапортовали об исполнении. Гражданам обещают: теперь уж точно будет хорошо. Ровно то же самое обещали год назад.
Напомню, «дачную амнистию» объявили в 2005-м. Она была призвана легализовать разнообразные по форме права граждан на земельные участки, полученные ими со времен царя Гороха, когда слова «кадастр» в лексиконе россиянина еще отсутствовало, и по наши дни. Причем легализовать без лишней нервотрепки и по возможности недорого. Для регистрации права собственности разрешили принимать почти любые бумаги, где написано, что участок ваш. Однако благим намерениям не суждено было сбыться: как числились миллионы участков неоформленными, так и числятся, как мыкались граждане со своими бумагами, так и мыкаются.
Главным камнем преткновения стало межевание – относительно непростая и весьма недешевая процедура. Осуществляют ее коммерческие структуры, а потому цены устанавливают в соответствии с полетом своей фантазии. Как признают сами землемеры, стоимость услуги колеблется от шести тысяч рублей за участок и… до бесконечности. Например, в Чеховском районе Подмосковья моему деревенскому соседу оно обошлось в семь его пенсий. В престижном Одинцовском районе доводилось слышать о двух тысячах долларов за участок.
Коль скоро препятствие непросто одолеть, его решили (на самом высоком уровне) устранить. На бытовом уровне это нередко воспринимают как «отмену» межевания. Или говорят еще, что вопрос о межевании граждане могут решить по своему усмотрению: хотят – межуются, хотят – нет. Однако подобные вольности, при ближайшем рассмотрении, в законе отсутствуют.
Суть принятых поправок пояснил корреспонденту «КР» заместитель председателя комитета Госдумы по собственности Дмитрий Саблин:
– Если раньше для регистрации права собственности на земельный участок необходимо было в обязательном порядке иметь оформленный и утвержденный кадастровый план, то теперь достаточно любого плана или иного документа, подтверждающего, что земельный участок предоставлен именно данному гражданину, даже если этот план неточен.
Исправляли положение в два этапа. В начале осени в закон внесли поправку, которая разрешила использовать для регистрации план участка, даже если он не содержит необходимых сведений в полном объеме, в том числе о его местоположении. В ноябре поправку дополнили длинной фразой: «в том числе, если в таком плане указано, что площадь земельного участка ориентировочная, сведения о границах земельного участка не позволяют однозначно определить данный земельный участок в качестве объекта недвижимости, сведения о земельном участке подлежат уточнению при межевании и тому подобное».
Колышки и справедливость
Не будет большим преувеличением сказать, что для регистрации теперь годится все – любой рисунок, смутно напоминающий по форме ваш участок. А вот дальше действительно вам самим решать: желаете ли вы сэкономить и зарегистрировать в собственность непонятно что, или все же хотите провести межевание и закрепить за собой участок конкретной площади, с точным указанием его координат. Чтобы потом, как говорится, не было мучительно больно.
Ничего страшного в регистрации откровенно несерьезного плана участка авторы закона не находят. Да, границы определены кое-как, координат нет, но участок-то существует, считают они, план-то выдан на материальный объект! И для того, чтобы особо «ушлые» регистраторы не отказывали гражданам в оформлении, были внесены изменения в закон.
Логика такова: вне зависимости от содержания плана он выдан, номер есть, указан административный адрес. В принципе можно определить, где участок находится. Извольте регистрировать. При этом делается ссылка на мировую практику. В Англии, где земельные книги ведут 300 лет, только для 25 процентов участков определены координаты. Все остальное находится в обороте без указания точных границ.
Спрашивается, как же теперь быть: межеваться или нет?
Ситуацию по нашей просьбе прокомментировал заместитель руководителя аппарата Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Илья Миронов. Смысл межевания, по его мнению, в том, что после определения координат границы участка накладываются на картографическую основу, и если возникнет спор о границе, то права владельца будут защищены. Если кто-то залезет на чужую территорию, всегда можно вызвать уполномоченное лицо, которое на месте восстановит колышки и справедливость.
Соответственно те, у кого границы не установлены, в этом смысле защищены хуже. Но их это может устраивать. Например, садоводу, участок которого стоит 20 тыс. рублей, не надо платить еще 20 тыс. за точные границы. 50 лет никто к нему не лез, он, как сажал картошку, так и будет сажать дальше.
Однако надо понимать, что не размежеванный участок всегда находится под угрозой «атаки» со стороны соседей. Соответственно такие земельные участки в обороте будут стоить дешевле. То есть деньги теряешь в любом случае: либо потратишься на межевание, либо цена твоего участка упадет.
По понятным соображениям настоятельно рекомендуется защитить себя по границам тем, кто собирается построить на участке жилой дом.
В некоторых случаях межевание остается обязательным. Нередко земельный участок предоставлялся садовому товариществу, но официально на граждан его не делили. Здесь без межевания не обойтись, потому что планов индивидуальных участков вообще нет. Точно так же все новое, что образуется из государственных или муниципальных земель, требует межевания. Иначе нет объекта регистрации.
Особняком стоит вопрос совершения сделок с участками «без межевания». Илья Миронов утверждает, что для продажи процедура межевания не обязательна. Несмотря на то, что не определено точно местоположение, не определены границы участка, тем не менее, право собственности на него зарегистрировано, и сделку совершать можно. Диаметрально противоположного мнения придерживается Дмитрий Саблин:
– Если гражданин, зарегистрировавший земельный участок в собственность (без межевания), решит совершить с ним сделку (продать, подарить и т.д.), то он будет вынужден все же оформлять кадастровый план.
Как будет на самом деле, покажет только практика.
По прозвищу «заверь»
Парламентарии, причастные к принятию закона полагают, что теперь-то уж точно все будет в порядке, дачные документы потекут через регистрацию бурными потоками. Однако тут важно не только то, что думают депутаты, но и то, как на поправки отреагируют органы регистрации на местах. Ведь смысл последнего закона состоит в том, чтобы понудить чиновников принимать, по сути, бракованные планы. Однако любой, кто хоть мало-мальски знаком с работой регистраторов, знает, что она вся «заточена» на добротное качество оформляемых документов. Спрашивается, как они будут принимать некачественные бумаги?
Скорее всего, формально регистраторы закон исполнят. А регистрировать… не будут. Путь им подсказывают сами законодатели. Сначала они дают указание принимать неточные документы. А спустя какое-то время уточняют: «в том числе…». Это автоматически предполагает возможность появления новых «в том числе». Неопределенностей в правоустанавливающих документах так много, что повод для отказа всегда найдется, и закон постоянно будет отставать. Откажут не по этой причине, так по другой.
А ведь предлагались иные варианты решения проблемы. Депутат Госдумы Г. Хованская логично предлагала ограничить сверху (федеральным законом) плату за межевание. И спокойно проводить его по мере необходимости, к примеру, при совершении сделок. Тем более что особенно спешить некуда – срок «амнистии» не ограничен. Можно было для проведения межевания создать параллельно с коммерческими – госпредприятия. И пусть коммерческое оформление будет дороже. Хотя бы потому, что в офисе клиенту предложат чашку кофе, а саму процедуру выполнят чуть быстрее. Но при наличии государственного конкурента это «дороже» будет в разумных пределах. Работы хватило бы на всех.
Однако в угоду рыночной идеологии межевание целиком отдали на откуп коммерсантам. Теперь пожинаем плоды. Нет сомнения, что к этой теме и депутатам, и журналистам придется возвращаться еще не раз.