Коттедж для «предков»

По разным данным, в Подмосковье нынче зарегистрировано примерно 500 коттеджных поселков. Ожидается, что через пять лет их станет вдвое больше.

Взгляд стал осмысленным

Из полностью построенных и проданных коттеджных поселков – 110. Триста находятся в стадии реализации. Еще несколько десятков – на этапе проектирования. Общее число построенных квадратных метров за городом приближается к 5,5 миллиона кв. м. И не важно, что коттеджное строительство – отрасль молодая: покупатели успели прочувствовать все прелести жизни на природе (а некоторые умудрились сменить уже не один загородный дом). Недаром почти 25 процентов коттеджного жилья предлагает вторичный рынок.

Принято считать, что стоимость элитных домовладений начинается от $1,5 млн., а заканчиваться может несколькими десятками миллионов.

Почти 95 процентов элитных поселков располагается в пределах 25 км от МКАД по западным направлениям. Чаще всего количество домовладений в таких пунктах не превышает ста единиц. Они построены, как правило, по единому генплану, а спроектированы известными архитекторами. Строения в большинстве либо кирпичные, либо монолитные. Гораздо реже – из дерева. Но никогда состоятельный покупатель не покусится на коттедж из пенобетона. Поэтому элитные дома из такого материала попросту не строят.

Средние размеры земельных участков при дорогих коттеджах – от 30 соток. А общая площадь дома 350–1000 кв. метров. По мнению аналитиков компании «Инком-Недвижимость», в Подмосковье сейчас почти 80 поселков высшей ценовой категории, в которых насчитывается более 2300 домовладений. Лучшими считаются «Николино», «Петрово-Дальнее», «Монолит», «Довиль», «Стольное», «Гринфилд», «Новахово», «Антоновка», «Лазурный берег».

Освоить рынок элитного жилья мечтает каждый застройщик. Беда лишь в том, что многие девелоперы не могут предложить ничего нового. Поселки класса «де люкс» получаются похожими как родные братья. Поэтому почти половина дорогих домов продолжает искать своего хозяина. Сей факт лишний раз подтверждает: состоятельный покупатель стал эрудированным и взыскательным.

Цена имеет значение

Что касается загородного жилья бизнес-класса (от $400 тыс. до $1,5 млн.), то основные места его сосредоточения – западное, северо-западное, а также южное направления. При этом расстояние от МКАД не должно превышать 30–35 км.

Застройка таких поселков происходит по единому генеральному плану на основе базового архитектурного проекта. Повышенным вниманием пользуются домовладения площадью 250–400 кв. метров на участках от пятнадцати соток. Недвижимость этого сегмента успешно раскупается в поселках «Княжье озеро», «Графская усадьба», «Власово», «Величъ», «Светлогорье», «Романово».

Но наиболее дефицитны нынче дома в поселках эконом-класса: спрос в этом секторе более чем в два раза превышает предложение. Причем многих покупателей нисколько не смущает расстояние до поселка. К тому же пробки и заторы, как правило, возникают в Москве и на первых двух десятках километров от МКАД. После чего трасса становится свободной и скорость повышается.

Среднестатистический «эконом-продукт» размещается в основном на расстоянии 40–60 км от кольцевой дороги, площадь строений составляет 120–200 кв. метров, размер участков – 10–15 соток. О соблюдении какой бы то ни было архитектурной концепции в этих проектах застройщики и девелоперы предпочитают не рассуждать. Хотя, к примеру, в поселках «Маяк» и «Славенка», где дома охотно раскупаются, все кажется правильным и вполне гармоничным.

Главный фактор, который роднит жителей поселков как элитной, так и самой доступной категории, – наличие центрального газо- и водоснабжения, надежная охрана, однородная социальная среда. Чем, собственно, и характеризуются любые организованные поселки. При этом всем покупателям хотелось бы приобрести готовый объект, на оформление которого требуется минимум времени и сил.

Гонки с лидером

Наибольшим спросом (30 процентов) по-прежнему пользуются коттеджные поселки Рублево-Успенского направления. Правда, в последнее время благодаря массированной рекламе наметился интерес к домовладениям по Новорижскому и Калужскому шоссе. Тем более что Рублевка почти исчерпала земельные ресурсы, а пробки на этом направлении стали притчей во языцех. В результате имидж «Новой Риги» и «Калуги» повысился, и цены поползли вверх. Во всяком случае, на Новорижском направлении сейчас сосредоточено до 35 процентов всего объема предложений загородных домов.

Список популярных направлений пополнили Дмитровское, Киевское, Минское, а также Ильинское шоссе.

Хорошими темпами развивается коттеджестроение вдоль Симферопольского и Каширского шоссе. Еще два-три года назад из-за нехватки съездов на эти трассы не позарился бы ни один девелопер.

Активность в планировании и строительстве поселков наблюдается и на тех автомагистралях, которые значатся в планах реконструкции. В первую очередь речь идет, конечно, о многострадальном Ленинградском шоссе. Сколько его ни ремонтировали, сколько ни расширяли, а автопоток быстрее не становился. Своей активностью застройщики словно показывают, что после нынешней генеральной реконструкции все изменится в лучшую сторону, и спрос на домовладения резко увеличится.

Также «созревают» в плане привлекательности Пятницкое и Волоколамское шоссе. Как только станет окончательно ясно, что их пропускная способность увеличится, можно думать, тут же появятся застройщики. А значит, и земля начнет дорожать.

Общая тенденция такова: если в последние два-три года много говорилось о развитии южных направлений, то теперь речь все чаще идет о северных, где довольно быстро возводится коммерческая и деловая недвижимость. Это означает, что в ближайшие годы на севере появится немало новых рабочих мест.

Ценовой рекорд на рынке загородной недвижимости был установлен в минувшем сентябре: компания «Усадьба» выставила на продажу эксклюзивную резиденцию, цена которой обозначалась вполне лаконично – $100 млн. Конечно, на Рублевке.

По сравнению с этой круглой цифрой $42 млн. за виллу в Барвихе кажутся уже божескими, а $20–25 млн. за особняки на тех же территориях – почти скромными ценами. Разумеется, ни одно другое направление похвастать подобной удалью не способно. В Барвихе или Жуковке сотка земли может стоить сейчас больше $300 тысяч.

По мнению экспертов RWAY, застройщики сознательно завышают стоимость объектов загородного жилья, зная, что и по завышенным ценам их купят. Средняя цена за квадратный метр дома в коттеджном поселке по сравнению с 2006-м выросла на 36,7 процента.

Дорожали, дорожают и будут дорожать

Но не Рублевка, не Новая Рига, а Киевское направление показывает в нынешнем году наиболее высокие темпы роста цен. Продолжающаяся реконструкция автомагистрали повышает ликвидность загородной недвижимости. Недаром у многих покупателей просыпается интерес к коттеджным поселкам, расположенным в 50 и более километрах от МКАД. Если улучшится пропускная способность дороги, то проехать лишние 10–20 км – не такая большая проблема. Зато воздух чище, а главное – дома дешевле.

Средняя цена на дома элитного и бизнес-класса в первой половине текущего года увеличилась на три-пять процентов. Правда, многие эксперты сходятся во мнении, что реальные цены продаж гораздо ниже тех, что декларируются в проспектах и программах.

Оптимальными для элитных поселков считаются цены от $1,5 до $3 млн., в бизнес-классе – от $400 тыс. до $1,5 млн. В «экономе» покупатели готовы расставаться с деньгами, если цены на недвижимость не выходят за рамки $120–200 тыс.

По прогнозам, коттеджи всех классов будут дорожать и в следующем году. Этому прежде всего способствует рост цен на стройматериалы, энергоносители, установку новых инженерных сооружений. Достаточно сказать, что цены на цемент в последние полтора года повысились в семь раз! Подорожали металл, дерево, кирпич. Дальнейшему росту цен будет способствовать и искусственный дефицит земельных участков, причем не только в ближайшем, но и «среднем» Подмосковье.

Муссируются слухи, будто уже до конца 2007-го дома в ближайшем Подмосковье подорожают на 15–20 процентов. А вот специалисты предсказывают, что через два-три года на основе дорогих элитных поселков вокруг столицы сформируются пригородные зоны, цена за квадратный метр в которых приблизится к стоимости городского жилья. Тем более, что и «периферию» намечено снабдить всем джентльменским набором инфраструктуры – детскими садами, супермаркетами, театрами, ресторанами, медицинскими и фитнес-центрами. Прибавьте к этому свежий воздух, отнимите городской шум и получится, что мода ездить к дедушке и бабушке должна возродиться. Только на сей раз – ездить не в деревню, а в коттеджный поселок. Ведь многие состоятельные господа покупают дома за городом, чтобы уважить «предков».

Сергей Снеговской