Заманчиво, однако…
Вот, например, условия кредита банка SEB Eesti Uhispank, одного из самых активных участников на рынке кредитов в Эстонии.
Ни залога квартир, ни поручительства собственников квартир не требуется. Законодательно установлено, что при проведении капитального ремонта все собственники квартир обязаны возмещать товариществу понесенные расходы, отсюда вытекает требование товарищества к собственникам квартир. Поэтому общее собрание товарищества должно принять решение о порядке взыскания потенциальных задолженностей.
Для квартирного товарищества только в отдельных случаях требуется гарантия государственного агентства KredEx. Если кредит для ремонта дома, в котором не создано товарищество, берет управляющая организация, то банк требует гарантию агентства KredEx.
Минимальная сумма кредита, который может получить товарищество, составляет 30 000 эстонских крон (около 60 000 руб.). Максимальная сумма кредита – до 1000 крон (2000 руб.) на один квадратный метр общей площади квартир.
Учитывая, что средний многоквартирный дом в Таллине имеет общую площадь квартир 2000–4000 кв. метров, можно рассчитать, что товарищество в таком доме может получить максимальный кредит на сумму, эквивалентную 4–8 млн. руб. Наиболее востребованы кредиты на сумму, эквивалентную 1,2–1,6 млн. рублей, связанные с финансированием утепления торцевых стен панельных домов.
Кредит на капитальный ремонт может быть предоставлен товариществу сроком до 10–15 лет. Наиболее востребованы гражданами кредиты, погашение которых происходит в срок до 6–8 лет.
Процентная ставка по кредитам, предоставляемым товариществам, определяется на основании показателя euribor – ставки межбанковского кредитования пяти наиболее крупных банков Евросоюза. Маржа банка-кредитора – около 1,5 процента. Учитывая, что в 2006 году euribor составлял 4–4,5 процента, то процентные ставки по кредитам для квартирных товариществ были на уровне соответственно 5,5–6 процента, в начале 2007-го – уже 6,5 процента. Это немного больше, чем ставки по ипотечным кредитам, имеющим хождение в Эстонии.
Плата за оформление составляет 1 процент суммы займа, но, если товарищество ходатайствует о получении более крупного кредита, она может быть меньше.
Важно отметить, что средства кредита поступают на счет товарищества, которое само оплачивает работы в соответствии с договором. При этом кредит предоставляется не «авансом», а в виде кредитной линии по актам выполненных работ или по мере предоставления счетов.
Риски банков при кредитовании товариществ собственников жилья как в России, так и в других странах заключаются в том, что у них нет активов, которые можно использовать в качестве обеспечения гарантий (залога) по кредиту. Это сдерживает банки и влияет на размер процентной ставки по кредиту. Однако в разных странах находят пути решения этой проблемы.
В Словакии гарантии при получении кредитов товариществами, кооперативами и управляющими организациями предоставляются Словацким банком гарантий и развития – единственным оставшимся неприватизированным банком, уставный капитал которого был сформирован из государственных средств.
В Литве и Эстонии при участии государства созданы специализированные гарантийные агентства, которые предоставляют гарантии квартирным товариществам и управляющим компаниям при получении ими кредитов на капитальный ремонт и модернизацию многоквартирных домов в размере до 75 процентов суммы кредита. Стоимость этой услуги составляет 1,1–1,2 процента в год от остатка суммы, на которую распространяется гарантия.
Основное назначение гарантийных агентств на самом деле в том, чтобы дать возможность банкам на собственном опыте работы с товариществами убедиться, что риски таких кредитов оцениваемы и относительно низки, потому что они обеспечиваются ежемесячными обязательными платежами собственников.
Риск банка минимален, если решение о взятии кредита принималось самими собственниками, размер ежемесячной платы, обеспечивающей возврат кредита, доступен для собственников, поскольку они сами его установили и платежная дисциплина в товариществе достаточно хорошая. Опыт показывает, что роль гарантийных агентств в развитии системы кредитования постепенно уменьшается – банки требуют от товариществ все меньше таких гарантий. Например, в Эстонии в первые годы работы агентства оно гарантировало около 30 процентов кредитов, сейчас – менее 3 процентов. Банки требуют в обязательном порядке гарантию только в том случае, если собственники помещений в доме не создали своего товарищества, и кредит берет управляющая организация.
Власти во многих странах помогают удешевить кредиты коммерческих банков.
Например, в Словакии в конце 1990-х – начале 2000-х годов государство и отдельные муниципалитеты (Братислава, Кошице и др.) предоставляли субсидии для уменьшения процентной ставки по кредитам на цели капитального ремонта и модернизации домов в районах исторической застройки, являющейся национальным достоянием.
Муниципалитет Таллина ежегодно субсидирует процентные ставки по кредитам банка, выигравшего специальный открытый конкурс.