Очевидное, но невероятное?
Два способа – обеспечение жильем с использованием ипотечного кредитования, предоставление бесплатного жилья, как правило, с последующей приватизацией и покупка – вот то, что предлагает сегодня государство гражданам для решения жилищной проблемы. А есть ли другие пути, менее затратные для граждан и государства?
Хорошо забытое старое
Московские власти считают, что есть. Например, развитие фонда муниципальной и частной аренды, предоставление жилья в наем. Наработки новой концепции недавно были представлены чиновниками Департамента жилищной политики и жилищного фонда профессионалам рынка недвижимости, принимавшим участие в работе ХIII Форума риэлторов.
Эта идея обсуждается давно, и ее обоснованность ни у кого не вызывает сомнения – жилой фонд для городского найма должен существовать. Пока же весь рынок найма находится в частных руках. Причем вне правового и налогового поля. В Москве это примерно 500 тысяч квартир. Имея богатейшую историю существования доходных домов, Россия и, в частности, Москва пока не могут вернуться к этой практике. Хотя обоснованность ее вполне очевидна. Нельзя предлагать населению только покупку жилья, тем более что лишь 12% граждан в состоянии приобретать его за собственные средства.
Столичные обсуждения на этот счет начинают носить более-менее конкретный характер, хотя никакого законодательного обоснования идея еще не получила. Конкретика заключается в том, что уже в 2008 году в Москве на бюджетные деньги будут построены два дома для передачи в социальный наем. Воспользоваться муниципальной арендой смогут граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Представляя некоторые наработки, связанные с этой темой, первый заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда Николай Федосеев сделал уточнение: термин «доходные» дома в этой ситуации будет не совсем уместен. Скорее, это дома коммерческого использования: город не собирается извлекать из этого доходы. Впрочем, дома, согласно планам, не будут одинаковы по потребительским качествам, а, следовательно, разной окажется и стоимость найма.
Всем сестрам по серьгам
Условно такой фонд можно разделить на три категории.
- Для арендатора-очередника. Самая доступная по цене со сроком действия в пятнадцать лет с возможной последующей пролонгацией договора. Оплата будет исчисляться из расчета 110 руб. за кв. м. Общая сумма платежей составит примерно 5 тыс. рублей. Наниматель не будет нести расходы за капитальный ремонт.
- Более высокая по стоимости для нанимателя, хотя тоже вполне умеренная – 110 руб., но плюс 25 руб. с каждого «квадрата» за проведение капремонта. Срок окупаемости подобных городских проектов – не самый маленький, он составит примерно 25 лет.
- Почти рыночный вариант аренды, рассчитанный к тому же не на очередников, а на участников социальных программ. Жилье будет более комфортным, что отразится в цене.
Кроме того, власти считают перспективным создавать условия для строительства доходных домов частными владельцами, юридическими и физическими лицами. Что широко принято в мире и существовало в России до революции. Желающим проинвестировать средства в такие проекты предложат участие в аукционах, на которых будут выставляться участки земли с обременениями. Этот последний вариант пока проработан менее всего и вызывает много вопросов. Хотя в целом идея создания фонда коммерческого использования для очередников и льготных категорий граждан имеет под собой вполне серьезные основания. До 2012 года за счет городского бюджета планируют построить 70–80 бюджетных домов и 250– 300 коммерческих (в собственности юридических и физических лиц).
Найти заинтересованных
Сомнения по поводу участия частных компаний и физических лиц высказывают обычно представители бизнеса. На форуме эту позицию озвучил депутат Госдумы Александр Коган, который задал вопрос: в чем будет заключаться привлекательность таких проектов, если даже для городских властей они окажутся невысокими по доходности и длительными по окупаемости? На что вообще в таком случае рассчитывать частнику, который должен приобретать участок с обременениями?
Такой же позиции придерживается и руководитель фонда Институт экономики города Надежда Косарева. По ее мнению, подобные предложения, появись они сейчас наряду с обычной «серой» столичной арендой, не смогут быть конкурентоспособными.
Между тем, опыт строительства доходных домов в столице есть. И он, как заметил Н. Федосеев, учитывался департаментом. Достаточно вспомнить начинание Департамента инвестиционных программ строительства города (ДИПС), построившего доходный дом. Квартиры, правда, дорогие: сдаются по цене 5 тыс. долларов в месяц. Есть небольшой фонд (643 квартиры) в домах, построенных городом в 2003 году для молодых семей. Был проанализирован и зарубежный опыт. И вывод из этих исследований напрашивается следующий: если город заинтересован в создании фонда для найма (коммерческого и социального), значит, он должен участвовать в разработке соответствующих условий, использовать финансовые рычаги.
Между прочим, в последнее время все чаще эта идея находит понимание у некоторых представителей бизнеса, которые считают: сейчас заинтересоваться строительством доходных домов могут институциональные инвесторы – пенсионные фонды, страховые компании, накопившие в последнее время значительные средства. И вполне логично, если эти средства будут работать на интересы граждан.
По мнению Н. Федосеева, емкость рынка аренды огромна – 500–600 тыс. кв. м. Рынок далек от насыщения. Московские власти, власти некоторых других регионов уже в состоянии субсидировать плату за жилье определенным категориям граждан. Что же касается обременений, то они не должны быть существенными – только ограничение по назначению территории.
В любом случае, говорят в департаменте, необходимо искать подходы. Чтобы идея доступности жилья не осталась только идеей.