После первых заморозков…

Кто же спорит, что дачное время – лето. Сезон активной миграции дачников в сторону леса и огорода. А вот на рынке загородной недвижимости «сезонность» несколько другая – здесь свои пики активности и моменты штиля.

Вот о них-то и полезно знать всем, кто подумывает о покупке/продаже или аренде.

Если по правилам

То, что за пару-тройку недель до Нового года рынок замирает, а летом снять квартиру можно на треть дешевле, – это почти аксиома. Впрочем, как и то, что пик интереса к загородным домам приходится на весну и лето. Осенью же дачи пустеют и рынок замирает. На самом деле, как отмечают эксперты, все так, да не так.

– Как правило, ситуация определяется не столько сезонным колебанием спроса и предложения, сколько общей ситуацией на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья, – говорит заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

– Традиционно сезонные колебания цен на рынке загородной недвижимости таковы: снижение спроса и рост количества демпинговых предложений зимой и в начале весны. Резкое повышение спроса в апреле-мае-июне. Стабильный интерес к загородным домам в июле-августе. Новое повышение покупательской активности в сентябре-октябре. И спад спроса в ноябре, сохраняющийся всю зиму, – рассказывает эксперт агентства недвижимости DOKI Алла Аксенова.

Косой, кривой и очень дорогой

Впрочем, в последнее время наметилась новая тенденция – для каждого ценового сегмента можно выделить свою сезонность.

Наибольшие продажи в этом году зафиксированы в сегменте объектов стоимостью до $300 тыс. – в июле и августе. Максимальный спрос приходился на коттеджные поселки дачного класса, цена домов в которых составляла $150–200 тыс. Июль и август – сезон недорогих покупок, считает Владимир Яхонтов.

– Несколько чрезмерно, может быть, представлен на рынке бизнес-класс. Недостаточно элиты. Хотя многие и предлагают продаваемое как элиту, на самом деле эти объекты таковыми не являются. Продавцы несколько преувеличивают достоинства объектов, – говорит первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Михаил Гороховский. – Люди, желающие купить действительно качественный коттедж на загородном рынке, сталкиваются с огромными проблемами. Много разных косеньких, кривеньких, а таких, откуда бы не хотелось уходить, – таких очень мало.

Торопятся-то медленно

Из-за сложной ситуации на рынке спрос на загородные дома в этом году не снизится даже после заморозков.

– Мы прогнозируем сохранение достаточно стабильного спроса и в ноябре-декабре. Многие потенциальные покупатели, планировавшие приобрести недвижимость за городом, в течение теплого периода просматривали разные предложения, но так и не нашли желаемого варианта. В сегменте эконом-класса – из-за малого количества предложений, в сегменте бизнес-класса – по причине стабильно высоких цен, сопоставимых с ценами на дома в пригородах европейских столиц, – говорит Алла Аксенова.

Президент группы компаний «Рескор» Сергей Лупашко уверен, что рынок загородной недвижимости гораздо стабильнее городского:

– Владельцам загородного жилья не нужно торопиться с обменом к определенному сроку, поскольку жилье это, как правило, не единственное. Потому и продавцы, и покупатели не спешат совершить сделку. Потому и не происходит резких рывков, так характерных для московского рынка.

Даже частные лица могут позволить себе спокойно ожидать подходящего предложения, не снижая без нужды расценки. Также не стремятся сбивать цены и заманивать покупателей сезонными скидками и крупные корпорации. Для желающих сэкономить здесь остается лишь один привычный путь – покупать коттедж на ранней стадии строительства.

Когда перережут ленточку?

Для девелоперов ввод в эксплуатацию означает рост объекта в цене, поэтому сдают поселки круглый год.

– Новые объекты выводятся на рынок независимо от определенного времени года, по мере их готовности. Ввод объекта в эксплуатацию означает для инвестора повышение его стоимости примерно на 30%. Чем быстрее проект будет согласован и введен в эксплуатацию, тем быстрее инвестор сможет поднять цены.

Сегодня новые поселки появляются четыре раза в месяц. В общей сложности на данный момент на рынке загородной недвижимости существует более 400 различных проектов, – отмечает генеральный директор девелоперской компании «Мультигрупп» Дмитрий Сироткин.

– Сдача объекта госкомиссии, после чего можно получать права собственности на объект, не означает полную готовность дома.

Окончательная сдача объекта в эксплуатацию, которая сопровождается торжественным разрезанием ленточки и другими праздничными мероприятиями, обычно проводится в теплое время года, когда завершены все сезонные работы. Учитывая, что лето – сезон отпусков, наиболее удачные месяцы для этого события – май, июнь, сентябрь и октябрь, – считает Владимир Яхонтов.

Деньги – вперед!

Нетрудно догадаться, что на рынке аренды ситуация более динамичная. Правда, и здесь есть сюрпризы. Выяснилось, что на перспективных трассах осень никак не влияет на рост ставок. Как отмечают эксперты, спрос настолько велик, что сезонные колебания грозят только летним домикам. Качественные коттеджи уже давно стараются «забить» на год вперед.

– Времена, когда нормальный коттедж можно было снять на два-три летних месяца, прошли. Спрос настолько велик, что даже те, кому зимой коттеджи не нужны, вынуждены продолжать платить. Чтобы не потерять вариант – иначе он будет сдан другому арендатору, – констатирует Михаил Гороховский.

От МКАД повеяло теплом

По статистике компании «МИЭЛЬ», самыми востребованными в августе оказались предложения стоимостью $1001–3000 в месяц (35% от общего спроса), находящиеся на расстоянии 10–19 км от Москвы. Наименее популярны недорогие коттеджи до $1000 (5,8% от общего спроса).

Всего на рынке аренды загородных домов в настоящий момент представлено около тридцати арендных поселков, например, Foresvill, Никольская Слобода (компания «Северо-Запад»), Сновидово, Павловы Родники (концерн РРС), Росинка и другие. При этом часть из них, например, Foresvill и Росинка, построены специально для сдачи в аренду. В других существуют так называемые арендные городки, состоящие из 10–15 домов, предлагаемых в аренду. Как правило, срок аренды дома в таком поселке – от шести месяцев; дома полностью оснащены мебелью, бытовой техникой. Поселки имеют собственную инфраструктуру, жильцам могут быть предоставлены услуги горничной. Стоимость аренды дома в таком поселке может колебаться от $6000 до $15 000 в месяц.

– Востребованность и ценовая политика тех или иных арендных поселков зависит от удаленности от МКАД. Чем ближе поселок к границе с Москвой, тем цены на аренду будут выше, а желающих снять жилье для постоянного проживания – больше. Достойным примером готовых качественных поселков в аренду могут служить Сетунь, Покровские Холмы, Нахабино Country Club, Росинка, – уверен Дмитрий Сироткин.

…Как видим, времена, когда зимой можно было снять дачу за бесценок, остались в прошлом.