Вопрос экспертам

Сейчас все больше говорят о рефинансировании ипотечных кредитов, которые люди брали еще под 15–18%. Но в то же время многие специалисты рынка не советуют спешить с этим. Мол, нужно просчитать, когда это выгоднее сделать. Согласны ли вы с этим мнением? Расскажите о плюсах и минусах перекредитования.

Дмитрий Кобзарь, начальник юридического управления Городского ипотечного банка:

– В связи с начавшимся кризисом ипотечных ценных бумаг в Соединенных Штатах и его распространением в страны Европы требования банков к заемщикам постепенно ужесточаются. Параллельно в целях покрытия собственных рисков банки будут увеличивать ставки по кредитам. При этом не исключено, что уровень ставок вернется к 15–16% годовых.

Известно, что рефинансирование полученного ипотечного кредита в нашей стране является экономически обоснованным и выгодным, если разница в ставках составляет в среднем не менее 2–3%. Однако заемщик, желающий рефинансировать кредит, должен помнить также и о том, что все процедуры, предшествовавшие получению первого кредита, ему придется пройти заново (в том числе оплатить затраты, связанные с ними).

Елена Хуснулина, директор ипотечного центра компании «Домострой»:

– В условиях ценовой стабилизации сделки с помощью ипотечного кредитования набирают обороты. Банки расширяют ипотечные программы и повышают сервис. Сейчас можно взять кредит на приобретение комнаты, квартиры на вторичном рынке и в новостройке, приобрести загородный дом или коммерческую недвижимость, улучшить жилищные условия с помощью ипотеки. Регулярно появляются сообщения об уменьшении процентных ставок по кредитам, первоначального взноса, о новых продуктах и других акциях. Если в 2005 году большинство банков ограничивало максимальный размер кредита 300–500 тыс. долларов, то сейчас практически везде эта планка поднялась до 1–1,5 млн.

В последнее время ставки снижаются, и многие банки в борьбе за клиентов вводят услугу рефинансирования. Сделки по перекредитованию заемщиков практиковались банками и раньше, но не подвергались огласке. Первые шаги были сделаны еще в начале 2006 года. В настоящее время большинство банков предоставляют услугу рефинансирования для клиентов других банков и собственных заемщиков, получивших кредит в этом банке три-четыре года назад по ставке выше той, что предлагается сейчас. Данная услуга может быть интересна для клиентов, которые брали ипотечный кредит несколько лет назад, если разница в ставках составляет как минимум 2–3%. Если разница меньше, то рефинансирование невыгодно, так как клиент не только платит за эту услугу, но и тратит много усилий и времени на саму процедуру. Комиссия за проведение операций по перекредитованию составляет порядка 1% от остатка задолженности, но есть банки, которые сократили эту цифру почти в два раза.

Александр Скобкин, ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI:

– Хотя предложение перейти на более низкие процентные ставки выглядит заманчивым, многое зависит от конкретного случая заемщика и банка-кредитора. Не исключено, что за низкими процентными ставками могут скрываться «подводные камни» в виде завышенных дополнительных платежей, включая всевозможные комиссии за обслуживание и штрафы за просроченную задолженность или, наоборот, за досрочное погашение кредита. В итоге может оказаться, что при тщательном расчете новая кредитная схема не будет выгоднее старой.

Ипотечный кризис в США в той или иной степени может повлиять и на российский рынок. Некоторые российские банки уже начинают «подстраховываться», зачастую за счет заемщика.

К тому же у каждого банка есть определенные требования к заемщику, включая гражданство, место жительства, возраст, уровень доходов, стаж работы на последнем месте, состав семьи, наличие собственности и прочее.

Не факт, что новый банк с низкими процентными ставками одобрит ваш кредит, особенно если вы не очень подпадаете под его требования к заемщику. Чем рискованней заемщик, тем под больший процент он может получить кредит.

Так что, как говорится, семь раз отмерь – один раз отрежь, а долг платежом красен.

Павел Комолов, директор по работе со стратегическими партнерами «Независимого бюро ипотечного кредитования»:

– Снижение ежемесячного платежа в целях экономии – не единственная цель рефинансирования. Возможна ситуация, когда это придется сделать, чтобы не потерять квартиру. Допустим, вы взяли в кредит $200 000 на пятнадцать лет по ставке в 11%, ваш ежемесячный платеж составляет $2273. Через пару лет потеряли высокооплачиваемую работу и не можете найти вариантов, которые позволили бы выплачивать кредит. В этом случае выходом может стать рефинансирование кредита на больший срок. После двух лет выплат ваш долг перед банком составит $188 773. По той же ставке, если рефинансировать оставшуюся сумму на срок в 25 лет, ежемесячный платеж будет $1850. Конечно, с увеличением срока растет переплата банку. Но если существует риск потери единственного жилья, такой вариант будет вполне приемлемым.

Не стоит рефинансироваться:

• Когда ставки по кредитам снизятся, многие владельцы ипотечных квартир заинтересуются рефинансированием. Но нужно помнить, что если пять лет назад вы взяли ипотечный кредит, предоставив только необходимые справки, то при рассмотрении вас как заемщика банк будет руководствоваться вашей кредитной историей. В ней будет информация о том, насколько дисциплинированный вы заемщик, вовремя ли выплачивали кредит. Причем это будут не только потребительские кредиты, но еще и коммунальные платежи, счета за мобильные телефоны и отчеты из банков о том, как вы пользовались своей кредитной картой. Следовательно, если за это время ваши платежеспособность и кредитоспособность понизились, попытка рефинансирования будет пустой тратой времени.
• Не имеет смысла рефинансироваться и на слишком большой срок, если доходы позволяют вам выплатить кредит ранее. К сожалению, пока точно не известно, будут ли банки предлагать короткие сроки перекредитования. Ведь банку вы интересны лишь тем, что даете ему доход. Чем больше срок, тем больше банк на вас заработает, даже при низкой ставке.

Кристина Рзаева, директор департамента продаж «Независимого бюро ипотечного кредитования»:

– Услуга рефинансирования ипотеки появилась несколько лет назад, но набирать популярность стала только сейчас, так как заемщиков, которые прибегали к помощи ипотеки под 15–17% годовых в ту пору, значительно меньше, чем людей, желающих получить кредит в настоящее время. О рефинансировании ипотеки целесообразно задумываться при разнице в ставках не менее, чем на 2–3%. Кроме уменьшения процентной ставки, можно увеличить срок кредитования, тем самым снизив размер ежемесячных выплат по кредиту. Сейчас банки предлагают ряд программ рефинансирования ипотечного кредита: на покупку квартиры, загородного дома или земли. Есть еще и рефинансирование кредита на любые цели под залог жилой недвижимости.

Вероника Панкова, генеральный директор АН «Пенаты-недвижимость»:

– Смысл в перекредитовании есть, если разница между существующей и предполагаемой процентной ставкой составляет в среднем 1,5%, учитывая все расходы по рефинансированию (комиссия за кредит, страховка и т.д.), а также оставшуюся сумму долга к погашению и срок кредитования.

Чем более ранний этап досрочного погашения, тем выгоднее будет его рефинансирование. Если срок погашения близок к завершению, то стоит просчитать эффективную процентную ставку заключительного периода выплат, она будет меньше ставки по кредиту.

Во внимание стоит принять валюту кредита, вполне возможно, что изменилась разница между процентами ставок по кредиту в зависимости от вида валюты и котировки валют на рынке. Что касается минусов рефинансирования, то они могут возникнуть лишь при арифметических просчетах заемщика.