Московская жилищная газета

Страхование

Опубликовано на сайте: 14 января 2003 г. 10:28
Публикация в газете: №2 (417) от 14 января 2003 г.

И все же – страхование

Российская гильдия риэлторов разработала Концепцию создания системы защиты прав добросовестного приобретателя. Авторы концепции – Григорий Полторак, председатель правления корпорации «БЕСТ-Недвижимость», президент Московской ассоциации-гильдии риэлторов и Андрей Лукин, вице-президент страховой компании «Рекон», кандидат экономических наук. Мы постараемся изложить основные положения Концепции. Самое главное в предлагаемом механизме – страхование рисков.

Объект, которого нет
На первичном рынке недвижимость приобретается тремя способами: инвестирование, долевое участие, переуступка прав. Если отношения, возникающие по договорам инвестирования, регулируются законом, то долевое участие и переуступка прав не содержат жестких требований к системе взаимоотношений сторон.
В этом случае приобретение недвижимости становится условным, ведь объекта недвижимости в природе не существует, а значит, и нет прав на него. Есть просто незавершенный объект строительства. Право собственности на объект недвижимости возникает только в момент государственной регистрации.
И основной риск, которому подвергается добросовестный приобретатель прав, отважившийся на такой вот способ приобретения жилья, – возможная потеря денег. Потерять их можно из-за того, что инвестор, застройщик или структура, переуступающая право, не исполнили свои договорные обязательства. Их, в свою очередь, могли подвести подрядчики, которые, например, вовремя не заплатили рабочим, а те устроили забастовку. Потери, возникшие в результате этих неурядиц, могут быть компенсированы с помощью страхования.
А как бороться с задержками при строительстве, которые связаны с известными тратами для добросовестного приобретателя: например, ему приходится снимать квартиру до переезда в новое жилище? Сроки строительства должны быть оговорены в договоре страхования.

Ждать у моря погоды?
Риски, присущие вторичному рынку, связаны с тем, что в гражданский оборот вовлечено огромное количество всевозможных объектов недвижимости, а четкий нормативный механизм оформления прав на нее, по мнению авторов, отсутствует: «Нормативная база, регулирующая правоотношения на рынке, была сформирована позднее, поэтому ошибки или действия, проводимые до 1995 года, могут быть истолкованы как фактор признания сделки недействительной со всеми вытекающими отсюда последствиями», – пишут Григорий Полторак и Андрей Лукин.
Сегодня около 55% жилья находится в гражданском обороте, при этом около 40% объектов имеют проблемный характер, следовательно, примерно 20% объектов – «мины замедленного действия» для добросовестных приобретателей.
Дефекты сделок могут возникнуть вследствие множества причин: одна из сторон нарушила какое-то положение закона, регистратор оказался недостаточно квалифицированным, ошибся сотрудник БТИ, допустил оплошность нотариус…
Играет свою отрицательную роль и противоречивость законодательства, подзаконных актов и практики, действовавших на момент совершения сделки. Классический дефект сделок – приватизация и отчуждения квартир, имевшие место до 1994 года, без учета прав несовершеннолетних, а также тех, кто уезжал учиться или служил в армии.
Стороны могут не знать о том, что, совершая сделку, нарушают права «третьего лица», а оно, это лицо, узнает о нарушении собственных прав спустя годыѕ
Особая статья – если какая-либо из сторон изначально замыслила злодейство и совершила «преднамеренные противозаконные (преступные) действия». Точных цифр подобных преступлений никто, к сожалению, не знает, но то, что таких случаев очень много, очевидно. Приватизированная квартира – основная ценность наших граждан, а охотников за чужими ценностями всегда было – хоть отбавляй.
Как же поступает суд, если ему на стол попадает запутанное квартирное дело и каковы последствия его решений? Если дефект сделки обнаружен до следующего перехода прав собственности, то его, на первый взгляд, легко устранить в рамках действующего законодательства. Суд признает сделку недействительной, а затем применяется механизм реституции, то есть стороны возвращаются в исходное состояние. Если, к примеру, расторгается договор купли-продажи, продавец получает обратно от покупателя недвижимость, а покупатель – уплаченные продавцу деньги. Но и в этой простой ситуации возникают препятствия, которые трудно преодолеть. К примеру, продавец потратил деньги или они «съедены» инфляцией, а покупатель сделал в квартире какой-нибудь супер-ремонт.
А если недействительной признается сделка с квартирой, которая потом была встроена в цепочку других, совершенно законных сделок? Суды по-разному трактуют закон. Как правило, расторжение всех сделок в «цепочке» приводит к тому, что право изымают у последнего, добросовестного, владельца и передают его ущемленному собственнику. В этом случае реституция практически не работает, так как кому и на основании чего предъявлять иск о возврате денежных средств, непонятно.
Отдельная проблема – это возврат денег при реституции. Расчеты проводятся по цене, указанной в договоре отчуждения. В сделках до 2000 года многие собственники предпочли указать цену договора в масштабе цен БТИ. В основном эта ситуация характерна для Москвы, где ежегодно регистрируется примерно 80 тыс. сделок. Как правило, добросовестный приобретатель реально может рассчитывать только на цену, указанную в договоре.
В итоге получается, что перспектива отстоять право собственности у добросовестного приобретателя достаточно туманна, а рассчитывать на денежную компенсацию своих убытков в полном объеме ему не приходится.
Что делать – ждать, когда примут законы в пользу добросовестного приобретателя (когда это произойдет – неизвестно), или попытаться уже сегодня воспользоваться вполне реальными рыночными механизмами? Ответ ясен заранее.

Управа на злодеев
«В настоящих условиях наиболее эффективным механизмом защиты прав добросовестного приобретателя является страхование», – считают авторы концепции и предлагают создать денежный страховой фонд целевого назначения за счет фиксированных взносов страхователей.
Страховое возмещение компенсирует ущерб добросовестному приобретателю, а страховщик получает право разобраться с виновной стороной. Кто виноват – устанавливает суд, и затем компенсация возлагается на виновную сторону, будь то профессиональный участник рынка или же сторона недействительной сделки. Судиться уже будут страховщик и другие участники сделки или цепочки сделок.
Если же злоумышленникам предстоит отвечать в суде собственным карманом, то им придется сто раз подумать – пускаться в квартирные аферы или нет. А финансовые возможности страховых компаний таковы, что позволяют неспешно вести затяжные судебные процессы.
Кстати, уже сегодня в стандартах практики при сертификации риэлторских услуг заложена норма, обязывающая риэлтора предупредить клиента о том, что с приобретаемой недвижимостью могут возникнуть определенные проблемы. И посоветовать избежать их: то есть защитить себя посредством страхования риска утраты права собственности на имущество.

Елизавета Сонина

Другие статьи на тему: Страхование

  • Жилье с титулом
    Все больше людей после душещипательных, а порой и просто пугающих сюжетов по телевидению про то, как добросовестные собственники недвижимости становятся жертвами квартирных рейдеров, задумываются, как несмотря ни на что сохранить свое жилье. Именно таким людям некоторые компании предлагают страхование риска утраты права собственности – титульное страхование. Дескать, спите спокойно – никто никогда не отберет вашу недвижимость.
  • Защити свой дом!
    В городской системе страхования жилищного фонда в 2012 году многое изменилось: снизилась стоимость услуги, увеличился размер выплат по страховым случаям, обновился состав страховых компаний. Например, в Западном и Северном округах теперь работает ОАО «АльфаСтрахование». Какие виды страховой защиты предлагаются жителям? Какие перемены вообще грядут на «страховом фронте»?
  • Как ОСАГО
    На днях премьер-министр Дмитрий Медведев дал поручение правительству подготовить к 1 октября законопроект об обязательном страховании недвижимости граждан и юридических лиц от стихийного бедствия.
  • Страховаться надо больше
    Национальное страховое и кредитное агентство (НСКА) вместе с аналитическим центром «IRN.RU» провели онлайн-голосование с целью выяснить, на какие меры для снижения рисков готовы пойти покупатели квартир в новостройках.
  • Заплати страховку и спи спокойно
    Жители семи столичных округов, привыкшие страховать квартиры по городской программе, обнаружили, что с начала года у них сменились страховые компании. К тому же выяснилось, что за страховку теперь платить меньше. Естественно, многие невольно связали это с приходом новых страховщиков. А некоторые забеспокоились, не снизятся ли выплаты по страховым случаям?