И все же – страхование
Российская гильдия риэлторов разработала Концепцию создания системы защиты прав добросовестного приобретателя. Авторы концепции – Григорий Полторак, председатель правления корпорации «БЕСТ-Недвижимость», президент Московской ассоциации-гильдии риэлторов и Андрей Лукин, вице-президент страховой компании «Рекон», кандидат экономических наук.
Мы постараемся изложить основные положения Концепции. Самое главное в предлагаемом механизме – страхование рисков.Объект, которого нет
На первичном рынке недвижимость приобретается тремя способами: инвестирование, долевое участие, переуступка прав. Если отношения, возникающие по договорам инвестирования, регулируются законом, то долевое участие и переуступка прав не содержат жестких требований к системе взаимоотношений сторон.
В этом случае приобретение недвижимости становится условным, ведь объекта недвижимости в природе не существует, а значит, и нет прав на него. Есть просто незавершенный объект строительства. Право собственности на объект недвижимости возникает только в момент государственной регистрации.
И основной риск, которому подвергается добросовестный приобретатель прав, отважившийся на такой вот способ приобретения жилья, – возможная потеря денег. Потерять их можно из-за того, что инвестор, застройщик или структура, переуступающая право, не исполнили свои договорные обязательства. Их, в свою очередь, могли подвести подрядчики, которые, например, вовремя не заплатили рабочим, а те устроили забастовку. Потери, возникшие в результате этих неурядиц, могут быть компенсированы с помощью страхования.
А как бороться с задержками при строительстве, которые связаны с известными тратами для добросовестного приобретателя: например, ему приходится снимать квартиру до переезда в новое жилище? Сроки строительства должны быть оговорены в договоре страхования.
Ждать у моря погоды?
Риски, присущие вторичному рынку, связаны с тем, что в гражданский оборот вовлечено огромное количество всевозможных объектов недвижимости, а четкий нормативный механизм оформления прав на нее, по мнению авторов, отсутствует: «Нормативная база, регулирующая правоотношения на рынке, была сформирована позднее, поэтому ошибки или действия, проводимые до 1995 года, могут быть истолкованы как фактор признания сделки недействительной со всеми вытекающими отсюда последствиями», – пишут Григорий Полторак и Андрей Лукин.
Сегодня около 55% жилья находится в гражданском обороте, при этом около 40% объектов имеют проблемный характер, следовательно, примерно 20% объектов – «мины замедленного действия» для добросовестных приобретателей.
Дефекты сделок могут возникнуть вследствие множества причин: одна из сторон нарушила какое-то положение закона, регистратор оказался недостаточно квалифицированным, ошибся сотрудник БТИ, допустил оплошность нотариус…
Играет свою отрицательную роль и противоречивость законодательства, подзаконных актов и практики, действовавших на момент совершения сделки. Классический дефект сделок – приватизация и отчуждения квартир, имевшие место до 1994 года, без учета прав несовершеннолетних, а также тех, кто уезжал учиться или служил в армии.
Стороны могут не знать о том, что, совершая сделку, нарушают права «третьего лица», а оно, это лицо, узнает о нарушении собственных прав спустя годыѕ
Особая статья – если какая-либо из сторон изначально замыслила злодейство и совершила «преднамеренные противозаконные (преступные) действия». Точных цифр подобных преступлений никто, к сожалению, не знает, но то, что таких случаев очень много, очевидно. Приватизированная квартира – основная ценность наших граждан, а охотников за чужими ценностями всегда было – хоть отбавляй.
Как же поступает суд, если ему на стол попадает запутанное квартирное дело и каковы последствия его решений? Если дефект сделки обнаружен до следующего перехода прав собственности, то его, на первый взгляд, легко устранить в рамках действующего законодательства. Суд признает сделку недействительной, а затем применяется механизм реституции, то есть стороны возвращаются в исходное состояние. Если, к примеру, расторгается договор купли-продажи, продавец получает обратно от покупателя недвижимость, а покупатель – уплаченные продавцу деньги. Но и в этой простой ситуации возникают препятствия, которые трудно преодолеть. К примеру, продавец потратил деньги или они «съедены» инфляцией, а покупатель сделал в квартире какой-нибудь супер-ремонт.
А если недействительной признается сделка с квартирой, которая потом была встроена в цепочку других, совершенно законных сделок? Суды по-разному трактуют закон. Как правило, расторжение всех сделок в «цепочке» приводит к тому, что право изымают у последнего, добросовестного, владельца и передают его ущемленному собственнику. В этом случае реституция практически не работает, так как кому и на основании чего предъявлять иск о возврате денежных средств, непонятно.
Отдельная проблема – это возврат денег при реституции. Расчеты проводятся по цене, указанной в договоре отчуждения. В сделках до 2000 года многие собственники предпочли указать цену договора в масштабе цен БТИ. В основном эта ситуация характерна для Москвы, где ежегодно регистрируется примерно 80 тыс. сделок. Как правило, добросовестный приобретатель реально может рассчитывать только на цену, указанную в договоре.
В итоге получается, что перспектива отстоять право собственности у добросовестного приобретателя достаточно туманна, а рассчитывать на денежную компенсацию своих убытков в полном объеме ему не приходится.
Что делать – ждать, когда примут законы в пользу добросовестного приобретателя (когда это произойдет – неизвестно), или попытаться уже сегодня воспользоваться вполне реальными рыночными механизмами? Ответ ясен заранее.
Управа на злодеев
«В настоящих условиях наиболее эффективным механизмом защиты прав добросовестного приобретателя является страхование», – считают авторы концепции и предлагают создать денежный страховой фонд целевого назначения за счет фиксированных взносов страхователей.
Страховое возмещение компенсирует ущерб добросовестному приобретателю, а страховщик получает право разобраться с виновной стороной. Кто виноват – устанавливает суд, и затем компенсация возлагается на виновную сторону, будь то профессиональный участник рынка или же сторона недействительной сделки. Судиться уже будут страховщик и другие участники сделки или цепочки сделок.
Если же злоумышленникам предстоит отвечать в суде собственным карманом, то им придется сто раз подумать – пускаться в квартирные аферы или нет. А финансовые возможности страховых компаний таковы, что позволяют неспешно вести затяжные судебные процессы.
Кстати, уже сегодня в стандартах практики при сертификации риэлторских услуг заложена норма, обязывающая риэлтора предупредить клиента о том, что с приобретаемой недвижимостью могут возникнуть определенные проблемы. И посоветовать избежать их: то есть защитить себя посредством страхования риска утраты права собственности на имущество.