Извините, за вами капремонт…
«Право собственности на квартиру принадлежит мне и моей бывшей жене в равных долях. Помимо нас в ней зарегистрированы совершеннолетняя дочь и внук. Уже долгое время в квартиру меня не пускают, в связи с чем я принципиально за нее не плачу. Тем не менее, недавно бывшая супруга подала на меня иск о возмещении убытков, причиненных невнесением платы. Каковы перспективы рассмотрения данного дела в суде? Сергей Калько».
– В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Как следует из приведенной нормы, законодатель прямо возлагает на собственника – участника долевой собственности обязанность нести расходы по содержанию общего имущества и исполнение такой обязанности не ставит в зависимость от осуществления собственником права пользования таким имуществом. Участие каждого из сособственников в расходах по общему имуществу (в соответствии с его долей) является обязательным. И данное правило, закрепленное в названной выше норме, носит обязательный характер. Это еще раз подчеркивается в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного суда РФ за второй квартал 2007 года, который утвержден постановлением президиума Верховного суда РФ 1 августа сего года. В Обзоре сказано, что вынужденный характер непроживания собственника в принадлежащей ему квартире не является основанием для освобождения его от обязанности своевременно вносить плату за это жилое помещение.
Вместе с тем следует иметь в виду следующее. Да, закон возлагает на собственника квартиры обязанность нести расходы по данному имуществу. Однако наличие заслуживающего внимание обстоятельства (каковым применительно к настоящему делу является чинение истцами препятствий в пользовании квартирой) может являться для суда основанием, освобождающим вас от обязанности оплачивать коммунальные платежи за услуги, которыми вы вынужденно не пользовались.
Если никому не мешает
«В свое время без всяких разрешений построил дом на земле, которая позднее была предоставлена мне в аренду. Возможно ли признание права собственности на самовольно возведенное жилое строение за гражданином, если земельный участок предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья?
Дмитрий Толкачев».
– Обратимся к пункту 1 ст. 222 ГК РФ. В нем сказано, что самовольной постройкой считается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, который установлен законом и иными правовыми актами. Самовольной постройкой может также считаться строение, сооруженное без необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных или строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом (либо за его счет).
При всем том право собственности на самовольную постройку может быть признано судом. А в предусмотренных законом случаях – признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу. Вместе с тем из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку.
По смыслу ст. 222 ГК РФ, право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано. Однако это допускается только в том случае, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных или строительных норм и правил. А также если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью.
Не повод для отказа в иске
«Пытаюсь подать в суд иск о признании бывшего супруга утратившим право пользоваться муниципальной квартирой. Основание простое: он давно уже в ней добровольно не живет. Но на приеме у судьи сказали, что надо подавать иск о расторжении договора социального найма, а такой иск может предъявлять только собственник помещения, а именно Департамент жилищной политики и жилищной фонда города Москвы. Так ли это на самом деле? Может ли быть признан (на основании ч. 3 ст. 83 Жилищного кодекса РФ) утратившим право на жилое помещение гражданин, который выехал из него в другое место жительства, по иску иных граждан, имеющих право на это жилое помещение?
Наталья Мыслицкая».
– Вот что следует из содержания части 1 ст. 60 ЖК РФ. Сторонами по договору социального найма являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда (или муниципального фонда) и гражданин (наниматель), которому жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом.
Вместе с тем, в соответствии со ст. 69 этого кодекса, члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности (часть 2). Они должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения (часть 3). Следовательно, хотя члены семьи нанимателя и не подписывают договор социального найма, они являются участниками данного договора.
Согласно части 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда.
Данной правовой нормой предусматривается право нанимателя и членов (бывших членов) его семьи на одностороннее расторжение договора социального найма и определяется момент его расторжения.
Исходя из равенства прав и обязанностей нанимателя и членов (бывших членов) его семьи, это установление распространяется на каждого участника договора социального найма жилого помещения. Следовательно, в случае выезда кого-либо из участников договора в другое место жительства и отказа в одностороннем порядке от исполнения названного договора этот договор в отношении него считается расторгнутым со дня выезда. При этом выехавшее из жилого помещения лицо утрачивает право на него, а оставшиеся в нем лица сохраняют все права и обязанности по договору социального найма.
Теперь о формулировке искового заявления. Само по себе требование расторгнуть договор социального найма с ответчиком в связи с его выездом в другое место жительства не является поводом к отказу в иске. А ссылка на то, что договор социального найма расторгается (по ст. 83 ЖК РФ) одновременно со всеми его участниками и только по требованию наймодателя, ошибочна.
Бывший собственник обязан
«Сохраняется ли у бывшего наймодателя – собственника жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального фонда при приватизации гражданами жилья – обязанность произвести капремонт жилых помещений многоквартирного дома, которым он требуется на момент приватизации?
Алексей Фомин».
– Согласно ст. 16 закона РФ № 1541-1 от 04 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, допускается. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Из данной нормы следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа госвласти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.
С 1 марта 2005 г. введен в действие Жилищный кодекс РФ, ст. 158 которого предусматривает следующее. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Исходя из толкования перечисленных статей, можно сделать вывод. После исполнения бывшим наймодателем обязательства по капремонту жилых помещений (а также общего имущества) в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе на граждан, приватизировавших жилье.