ФАС на вас!
Городские власти продолжают в рабочем порядке готовить меры протекционизма в отношении прав жителей столицы на доступное жилье в надежде ослабить натиск приезжих покупателей.
«Варяги» в контексте столицы
Увы, полный успех вряд ли достижим. И проблема не столько в юридической казуистике, сколько в рыночном механизме распределения жилья.
Давайте разбираться.
Разговоры о смерти столичной среднесрочной программы доступности жилья для москвичей несколько преувеличены. Имеются в виду появившиеся недавно в СМИ сообщения о том, что Федеральная антимонопольная служба (ФАС) якобы запретила введение квот на продажу новостроек в пользу жителей города.
До 60 процентов жилья в Москве приобретается иногородними. Застройщикам неважно, кому продавать, – лишь бы дороже. А рядовые москвичи не способны конкурировать с преуспевающими предпринимателями, ринувшимися в город со всей страны.
В стремлении защитить право горожан на достойные условия жизни столичные власти в январе приняли постановление о среднесрочной жилищной программе «Москвичам – доступное жилье», которое предусматривает ряд преференций для «коренных» жителей. Наибольшее внимание привлекло обращение к застройщикам до 80 процентов своей доли жилья продавать не кому угодно, а москвичам, не менее десяти лет прожившим в городе на законных основаниях.
Параллельный рынок
Авторы этого не утверждают, но нетрудно предположить, что их идея заключается в создании параллельно с действующим рынком жилья еще одного – локального, для «коренных» москвичей. За счет сужения круга потенциальных покупателей соотношение спрос – предложение на вновь созданном рынке сместится в сторону предложения. В результате свободно складывающаяся на нем цена упадет, установится на более низком уровне.
Предложение мгновенно вызвало бурю обвинений в его незаконности. В роли обвинителей, понятное дело, – наиболее заинтересованные участники рынка, в первую очередь застройщики и риэлторы. И вот теперь со ссылкой на высокопоставленного чиновника ФАС появилось сообщение: служба считает предложение властей неприемлемым.
Однако и. о. первого заместителя руководителя Департамента жилищной политики Николай Федосеев сообщил, что никаких официальных протестов со стороны ФАС не было. И вообще ни одной бумаги по этому поводу городские власти не получали. Хотя времени было достаточно – постановление принято в январе, а обсуждалось на заседании правительства и того раньше. При этом на заседании присутствовал прокурор города, и никаких возражений с его стороны не поступило (в том числе – в части нарушений антимонопольного законодательства). В ходе согласования документа все стороны подключали свои юридические службы, не говоря уже об авторах. Его внимательно изучало правовое управление правительства, и никаких нарушений квалифицированные юристы не нашли.
«Поэтому постановление действует в полном объеме, – считает Н. Федосеев. – Если мы получим официальный документ от ФАС с указанием, что у нас что-то чему-то не соответствует, то внимательно его изучим, обсудим и предпримем соответствующие шаги. Но мы готовы отстаивать свою точку зрения и считаем, что абсолютно правы».
Равенство? Где бы его увидеть!
Основная претензия к программе состоит в том, что, дескать, возникает неравенство между гражданами разных субъектов РФ: столичные новостройки будут обходиться жителям регионов дороже, чем москвичам. Действительно, такое может случиться. На то он и городской бюджет, что расходуется на нужды горожан.
Или другой пример. Предельные индексы роста коммунальных тарифов устанавливаются федерацией для всех регионов на разных уровнях. Опять неравенство… Так почему в одном случае надо учитывать специфику регионов, а в другом – нет?
Следующее обвинение звучит так: россиян собираются ограничить в праве свободного передвижения по стране. Но позвольте! Вторичный рынок полностью к услугам всех желающих, да и на первичном рынке минимум 20 процентов жилья эконом-класса постановление никак не затрагивает. Ну а элитных домов и домов бизнес-класса меры правительства вообще не касаются. Кстати, можно подумать, будто сейчас все россияне имеют равную возможность переехать в столицу! На такой подвиг способны лишь наиболее обеспеченные жители регионов.
Говорят, что, выдвигая на инвестиционные торги условие о продаже части жилья исключительно москвичам, власти выламывают руки застройщикам, поскольку цены упадут. Но разве любой аукцион за право застройки не ставит своей целью «выломать руки» застройщику и добровольно-принудительно вытащить максимально возможную часть его прибыли в городской бюджет? Так какая разница, уменьшаем мы прибыль застройщика в ходе конкурсной процедуры, изымая ее в бюджет, или снижая цену продажи? В конце концов, не хочешь – не участвуй.
Еще одно соображение касается земли. Не секрет, что около двух третей в рыночной стоимости столичного жилья составляют земля и городская инфраструктура. Но земля – чисто городской ресурс, как бы коллективная собственность жителей города и только их.
Инфраструктура создана за счет городского бюджета, то есть налогов тех же москвичей. Так почему горожане должны платить за то и другое второй раз при покупке жилья? В то же время вполне логично, если за пользование инфраструктурой заплатят непричастные к ее созданию покупатели из других регионов.
Департамент жилищной политики отвечает за обеспеченность москвичей жильем. Не всех россиян, а именно москвичей. Поэтому изыскивает соответствующие механизмы. Девелоперы, ясное дело, не хотят снижения цен и, соответственно, своей прибыли. Со своей стороны ФАС по должности обязан предупреждать все возможные проявления монопольной «ереси», где бы она ни заводилась. В том числе предупреждать заблаговременно, в порядке профилактики.
Между прочим, если спросить самих москвичей, что они по поводу всего этого думают, то нет никаких сомнений в их ответе.
Минор… для тонуса
Серьезно снизить цену жилья для москвичей, на мой взгляд, все же вряд ли получится. Допустим на минуту, что меры столичных властей реализованы и в первый момент привели к ожидаемому успеху: цены на новостройки для москвичей упали (а для остальных, естественно, подросли). На подешевевшее жилье мгновенно появится дополнительный спрос, причем не столько со стороны остронуждающихся москвичей, сколько со стороны граждан, имеющих деньги, которые начнут действовать через подставных лиц. Приобретенное жилье мгновенно окажется на вторичном рынке.
Выросший спрос погонит вверх цены для москвичей, а подросшее предложение на «вторичке» снизит их для всех остальных. В результате те и другие цены начнут быстро сближаться. Равновесие установится на уровне, когда разница цен на «внутреннем» и «внешнем» рынках составит семь-десять процентов. Это стоимость издержек по купле-продаже.
Но такое удешевление, думаю, не сделает жилье для москвичей принципиально доступнее. Даже странно, почему в своей критике девелоперы напирают на весьма спорное противоречие предложенных мер Конституции, а не на действие очевидных рыночных процессов. Ведь о них они осведомлены лучше многих других.