Галина Хованская: «Без поправок закон не заработает»
Перед уходом на летние каникулы Государственная Дума в спешном порядке приняла закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Еще во время обсуждения проекта закона депутаты стали получать письма от жителей старых ветхих домов, которым давно уже требуется капитальный ремонт. Вопрос был один: как же быть тем жителям, которые не смогут участвовать в софинансировании, собрать требующиеся по закону 5 процентов от стоимости капитального ремонта? С этим вопросом мы обратились к депутату Госдумы Галине Хованской.
Точку в споре поставил Верховный суд
– Еще в ноябре прошлого года я обратилась в Верховный суд РФ с просьбой высказать свою точку зрения: кто должен капитально ремонтировать дома, которые на момент приватизации не были отремонтированы? В то время суды принимали разные решения. В одних случаях были на стороне собственников помещений, которые подавали иски и к муниципалитету, и к управляющим компаниям, и требовали проведения капитального ремонта дома. Причем, решения выносились на основании статьи 16 закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и закона о защите прав потребителей. Опираясь на эти нормы, люди выигрывали. Так, например, Верховный суд Удмуртии высказался в пользу собственников. Но были случаи, когда суды принимали и какие-то неопределенные решения.
Разные мнения высказывали и эксперты. Сотрудники Фонда «Институт экономики города» утверждали, что с принятием Жилищного кодекса собственники помещений целиком и полностью отвечают за капитальный ремонт.
У меня была другая позиция. Действительно, ЖК РФ ввел в структуру платежа для собственника плату за ремонт, но при этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность по непроизведенному капитальному ремонту жилых зданий.
Недавно на мой вопрос пришел ответ из Верховного суда. И в нем буквально такое же разъяснение: только после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по проведению последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках. Такой вывод Верховный суд сделал исходя из системного толкования статьи 16 закона о приватизации, статьи 158 ЖК РФ и статьи 210 Гражданского кодекса. Вопрос обсуждался на заседании президиума Верховного суда РФ 1 августа. Ответ утвержден и включен в обзор судебной практики. Официальное сообщение можно найти на сайте ВС РФ.
Этот документ имеет колоссальное значение. По всем подобного рода искам суды отныне будут принимать решения в соответствии с этим разъяснением.
Теперь встает вопрос: насколько правомерно требование федерального закона о том, что собственники квартир должны участвовать в софинансировании и собрать на капитальный ремонт дома, который на момент приватизации не был отремонтирован, 5 процентов от общего объема необходимых средств?
Считаю, что это требование правомерно только в том объеме, в каком собственники уже внесли платежи за капремонт. Еще во время обсуждения проекта закона мы предлагали именно такую поправку: взнос собственников должен быть в объеме тех средств, которые были накоплены за последние 1,5 -2 года после принятия Жилищного кодекса, при условии введения местными властями платы за капремонт. Тогда наше предложение было отклонено. Сейчас после разъяснения Верховного суда в закон необходимо внести поправки.
Капремонт зависит от количества ТСЖ?
Муниципалитетам, чтобы получить у Фонда деньги на капремонт, потребуется выполнить 12 условий. Но некоторые из них выполнить просто невозможно.
Совершенно не понятно, почему капитальный ремонт старых домов должен зависеть от количества товариществ собственников жилья, созданных на территории муниципального образования? В этом году ТСЖ должны быть организованы в 5 процентах многоквартирных домов муниципалитета, который подает заявку на предоставление финансовой поддержки. К 2010 году их должно быть уже 10 процентов, а к 2011 году – до 20 процентов. Какое отношение имеет процент созданных ТСЖ к неотложному ремонту ветхих домов? С одной стороны – жизнь и здоровье людей, которые рискуют погибнуть под обломками неотремонтированного дома, и с этим мы уже сталкивались, с другой – процент созданных ТСЖ. Условие абсурдное. Тем более что созданию ТСЖ во многих случаях мешает именно непроизведенный капитальный ремонт дома, который пытаются переложить на плечи жителей.
Первый шаг, который должна сделать власть, – выполнить свои обязательства, прежде чем требовать от жителей создания ТСЖ, как условия выделения денег на ремонт.
Созданию товариществ мешает и сложная система регистрации ТСЖ. Теперь этим занимается не налоговая инспекция, а Министерство юстиции. Случается, жителям не дают оформить общее имущество – чердаки, подвалы оказываются проданы, принадлежат каким-то организациям. В общее имущество собственников входит и земля. Но документально оформить земельный участок невозможно, если не проведено межевание. Мы также предложим придвинуть срок межевания земельных участков. Потому что в законе сказано, что графики проведения работ по формированию и государственному учету должны быть утверждены до 1 января 2011 года.
Не способствует созданию товариществ и налоговое бремя. Правда, здесь есть подвижки в лучшую сторону. Долгое время мы пытались отменить налог на прибыль и налог на добавленную стоимость. С денег, собранных товариществами на капремонт, налоговики взимали 24 процента в качестве налога на прибыль. Летом президент подписал изменения в Налоговый кодекс, принятый депутатами в третьем чтении. Отныне в налогооблагаемую базу не входят средства, собранные ЖСК, ТСЖ, гаражными и дачными кооперативами на капитальный ремонт. Но остается налог на добавленную стоимость. Считается, что ТСЖ якобы является перепродавцом коммунальных услуг жителям дома. Несмотря на то, что арбитражные суды были на стороне ТСЖ и ЖСК.
«Реабилитировать» непосредственное управление
Чтобы закон начал работать, мы готовим и другие поправки.
Надо «реабилитировать» форму непосредственного управления домами, которая имеется в Жилищном кодексе. Возможно, это не так актуально для Москвы, хотя в нашем городе есть небольшие дома, которые выбрали эту форму управления. А уж по России таких домов огромное количество. В законе о них ничего не говорится. О них как бы забыли. Сказано, что деньги будут выделяться только ТСЖ или управляющим компаниям.
Но обычно в таких домах свою долю собственности имеет муниципалитет, потому что далеко не все жители хотят приватизировать жилые помещения в неотремонтированном доме.
Почему бы не ввести схему: если жители выбрали форму непосредственного управления, то уполномоченным лицом собственников является орган местного самоуправления, на счета которого перечисляются средства на капремонт. Есть и другое предложение – оформить собственнику сертификат на капремонт.
Абсолютно нереально выполнить условие о софинансировании капремонта из бюджета муниципалитетов. У нас 96 процентов муниципальных образований дотационные. У них нет денег, так как же они могут участвовать в софинансировании? Либо будет идти бессмысленная игра: мы вам дадим денег, а вы нам их вернете. Да, в законе записано, что субъекты могут установить для муниципальных образований минимальный уровень софинансирования. Но бывают разные ситуации. Судьба жителей домов, которым безотлагательно требуется ремонт, не должна зависеть от отношений главы муниципального образования и губернатора.
Очень проблематично выполнение еще одного условия, которое имеется в законе. Финансовую поддержку Фонд будет оказывать тем муниципальным образованиям и субъектам Федерации (а это города Москва и Санкт-Петербург), где работают коммерческие организации коммунального комплекса с долей участия в уставном капитале субъекта РФ или муниципалитета не более 25 процентов. Организации – поставщики воды, газа, тепла должны быть приватизированы. Напомним, что не только в Москве, но и во многих других городах водоснабжением занимается одна компания. Для многих регионов это невозможно.