11:16:26
19 июля 2024 г.

Тришкин кафтан

Жилищные программыОх, уж этот Тришка. Поминают все, кому не лень. А как иначе, если латание дыр – наша национальная «забава», российское ноу-хау? Нацпроект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» – тоже любимое детище Тришки. «КР» в № 33 («Русский феномен») писал про то, как дырявый кафтан проекта примеряют под идею малоэтажного строительства. А ныне – новая «панацея».

Накормите слона!

Дальнейший ход национального проекта зависит от того, что будет заложено в стратегию массового жилищного строительства, которую представят 20 сентября на заседании правительства РФ. Чтобы пришпорить буксующий проект, Минрегионразвития предлагает взять курс на широкомасштабное строительство доходных домов, обещая, что и безквартирным гражданам будет хорошо, и государству спокойнее.

Министерство исходит из того, что удешевить строительство жилья при нынешней ситуации нереально. У большинства граждан попросту нет возможности взять ипотечный кредит. В результате, как подсчитало министерство, 85% россиян не смогут купить жилье ни при каких условиях. А значит нацпроект «Доступное жилье» выполнить не удастся. Поэтому предлагается создать новый сегмент рынка недвижимости – жилье, сдаваемое на условиях находящегося под присмотром государства коммерческого найма. Владельцами доходных домов могут быть как частные компании, так и муниципалитеты.

Если собственник – коммерсант, его освобождают от уплаты аукционной цены земельного участка, приобретаемого в целях строительства доходного дома. Но по окончании строительства он, уже домовладелец, должен будет сдавать жилье по ценам, регулируемым государством.

Муниципалитетам же на инвестиции в такие дома планируется давать долгосрочные кредиты (до 50 лет), субсидируя их процентные ставки из региональных и федерального бюджетов. Залогом могут служить земельные участки под строительство, полученные кредиты допускается рефинансировать.

Помните, как в анекдоте про слона? Посетитель зоопарка читает на стене вольера список всего того, что за день может съесть слон. «Съесть-то он съест, да кто ж ему даст?!», – изумляется посетитель. Вот и у автора возникает недоумение: муниципалитетам для строительства доходных домов имеющихся сегодня в их распоряжении доходов явно не хватит даже при условии сверхльготных кредитов.

Ну а частный бизнес от такого «заманчивого» предложения воротит нос. И на то есть причины, но о них позже.

Хотите за 500 рублей или за 5 копеек?

Сегодня, например, в Нью-Йорке – 70% доходных домов от общего числа, а в Вене – 80%.

Да и в российской империи доходные дома строились в большом количестве. В 1916-м в Москве их насчитывалось более 630.

Так в чем проблема? Почему не перенять нью-йоркский опыт? Не вспомнить свой собственный, российский?

Впрочем, есть пара-тройка доходных домов Москве. И они имеют самое прямое отношение к комфортному жилью. Но абсолютно никакого – к доступному. Если учесть, что плата за квартиру в доме варьируется от 3 до 12 тыс. долларов в месяц.

Нет, в царской России доходные дома были куда более демократичными. Даже в центре Москвы в них жили не только богатые. Лишь на третьем этаже селились люди зажиточные (первый этаж занимали магазины и рестораны, а второй – конторы), а дальше, чем выше этаж, тем дешевле обходилось жилье. В мансардах селились представители богемы, художники, репортеры, студенты, отставные военные нижних чинов. В менее престижных кварталах доходные дома строились для мелких чиновников и даже рабочих. В районе Хитровки существовали доходные дома, в которых можно было переночевать за пять копеек.

Особую категорию составляли доходные дома для «высшего общества» – здесь были огромные квартиры с отдельными парадными и помещениями для прислуги. Сразу закупалась роскошная обстановка – персидские ковры, мебель красного дерева, сервизы известных европейских мастеров. Ежемесячная квартплата в самом шикарном доходном доме на Сретенском бульваре, принадлежавшем страховому обществу «Россия», нередко переваливала за 500 рублей.

Нынешние доходные дома как раз и подражают последнему, поэтому надеяться на то, что застройщики вдруг проникнутся социальной значимостью проекта Минрегионразвития, оснований нет.

Танцору что-то мешает

В Европе и Америке есть дома для самых разных категорий жильцов. Для тамошних банков долговременные кредиты – обычная практика, а для застройщика-домовладельца прибыль в процентов десять считается чуть ли не фантастической. Российский же бизнес ориентирован на быстрые деньги. И при этом на прибыль, которая куда выше, чем та, которой смиренно довольствуются на Западе.

У нас доходность от строительства, например, бизнес-центров составляет 15-20%, складов – 10-15%, в то время как от доходных домов – 5-6%. Это очень мало для нашего бизнеса. А чтобы добиться рентабельности хотя бы в 10-12%, надо делать ставки вдвое больше. Ведь в стоимость квартиры в доходном доме будет включена не только прибыль бизнесмена, но и более высокий процент, под который он получит кредит в банке по сравнению со строительством жилья на продажу, и другие расходы. Строитель сегодня сам найдет более выгодные сферы вложения средств, прежде чем с ним начнут обсуждать социальную значимость такого проекта.

Позицию министерства никак не назовешь прочной, учитывая, что монополии диктуют цены на стройматериалы, а на них приходится 30-40% себестоимости жилья. Другая треть от сметной стоимости объектов уходит на запросы энергетиков. Еще 30% цены квадратного метра – бесконечные платежи и «откаты». Как образно выразился глава Минрегионразвития, «единое окно» создали, только «выглядывают из него все те же чиновники».

А между тем в нынешнем году цемент успел подорожать вдвое, к тому же его не хватает. Но Владимир Яковлев заявляет, что государство не будет диктовать цены на рынке производства и реализации стройматериалов, поскольку, по его словам, это один из сегментов, где все определяется спросом и предложением.

Тогда каким образом министерство намерено удешевить строительство?

И еще. Коли будущее жилье в доходных домах рассчитано на топ-менеджеров, то, например, известно, что среди них преобладает стремление к покупке собственного жилья, а не к сверхдорогой аренде. Менталитет у нас такой: свое – надежнее.

Но какое все это отношение имеет к национальному проекту?

Бюджет не резиновый

Столичные власти отдают себе отчет: только высокие арендные ставки могут позволить окупить затраты на строительство и содержание доходного дома. Потому Москва не рискнула начать свой опыт с дешевых доходных домов. Город планирует постепенный переход к их демократизации. И вовсе не ставит целью подменить социальное жилье доходными домами.

Бюджет города не резиновый – его хватит на строительство максимум пяти-десяти доходных домов в год, а их нужны сотни, да и инвесторов, готовых ждать окупаемости проекта лет 15, пока не наблюдается. Мало кому из них понравится то, что по окончании строительства каждый доходный дом должен принадлежать городу.

И все же Москва намерена продолжать эксперимент. Во-первых, свободных квартир, которые можно арендовать, катастрофически не хватает: даже на жилье стоимостью $3 000 в месяц выстраивается очередь. А во-вторых, Москва ежегодно недополучает в бюджет многие миллионы рублей налогов от квартирной аренды. За свой счет город собирается возвести собственную сеть доходных домов, квартиры в которых будут сдаваться преимущественно москвичам. Очередникам – по льготным ставкам, остальным – по среднерыночным. Несмотря на низкую рентабельность проекта, столичные власти пока видят в нем больше плюсов, чем минусов.

Правда, проект этот не национальный, а свой, городской.

Ну а пока в Москве планируют строительство доходных домов, квартиры в которых будут сдаваться студенческим семьям на льготных условиях. Соответствующее положение записано в концепции городской целевой программы «Молодежь Москвы» на 2007–2009 годы.

Владимир Симонов

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация