Вопрос экспертам
Процентные ставки по ипотечному кредиту у всех банков почти равные. Но это то, о чем говорится в рекламе. На самом деле выплаты получаются гораздо больше. До поры до времени многое от клиента скрывают. И когда он подходит к получению денег, вдруг выясняется: нужно заплатить еще (к примеру, «за организацию кредита»).
Сумма может быть и небольшой, но настроение портится – человек же не знал о ней и не рассчитывал тратить в очередной раз деньги.
Как разобраться, сколько реально придется заплатить банку? Можно ли просчитать самому, где меньше скрытых платежей? Или лучше привлечь специалиста?
Павел Комолов, директор по работе со стратегическими партнерами компании «Независимое бюро ипотечного кредитования»:
– Это не скрытые платежи, а скорее неполное информирование клиентов сотрудниками банков. Все эти комиссии «за выдачу кредита», «за открытие ссудного счета», «за организацию кредита», по сути, подразумевают одну и ту же банковскую комиссию, которая сегодня в среднем составляет 1% от суммы кредита. Это не секрет, и чтобы найти информацию о такой комиссии, достаточно посетить сайт банка или позвонить в call-центр.
Куда неприятнее комиссии, которых не найти в тарифах банка, например, плата за нотариальное заверение договора и госрегистрацию. Это услуги сторонних организаций, и банк их в свои тарифы включить не может. Хочу подчеркнуть: на этапе сделки ставка не может оказаться выше. То есть заявленный при обращении в банк ежемесячный платеж не изменится.
Недопонимания и конфликты возникают именно из-за единоразовых комиссий, связанных с проведением и регистрацией сделки. Чтобы все-таки понять, сколько придется заплатить в итоге, лучше обратиться к ипотечному брокеру. Он расскажет обо всех дополнительных платежах и комиссиях.
Дмитрий Шапочкин, начальник управления продаж Городского ипотечного банка:
– Просчитать все можно самому, правда, это займет некоторое время.
Во-первых, нужно вооружиться Excel’ем (без специальных знаний не обойтись). Необходимо уметь пользоваться функциями для расчета ежемесячного платежа по кредиту (PMT) и функцией для расчета эффективной процентной ставки (XIRR).
Во-вторых, необходимо будет собрать информацию по каждому банку: величина процентной ставки, банковские комиссии (за выдачу кредита, обслуживание кредита, обналичивание денежных средств, аренду ячейки, перевод, конвертацию), требования по страхованию, стоимость услуг по регистрации сделки.
Если говорить о выборе банка, то, конечно, проще всего обратиться к ипотечному брокеру (тем более что в большинстве случаев он не берет комиссии за свои услуги). Брокер предоставит клиенту уже проанализированную информацию.
Светлана Жданова, эксперт по ипотеке агентства недвижимости «Кутузовский проспект»:
– В рекламе кредитных продуктов, в том числе – ипотечных, банки весьма редко упоминают заемщикам о дополнительных расходах, сопровождающих получение кредитных средств. На самом деле эти расходы включают не только оплату работы независимых оценщиков (а также оплату страховки по полисам комплексного ипотечного страхования согласно тарифам, определенным страховыми компаниями для данного клиента и данной квартиры), но и некоторые другие выплаты. Их делают непосредственно в банке во время получения кредита.
Какие же расходы ждут заемщика на сделке? Во-первых, многие банки взимают сбор за предоставление ипотечного кредита (1% и выше от суммы кредита). Во-вторых, за выдачу суммы кредита наличными (0,5% и выше от суммы кредита). В-третьих, существует комиссия за многоцелевое использование кредита (0,2% и выше от суммы кредита, если в договоре купли-продажи стоимость квартиры меньше выделенной суммы).
Расходы на услуги нотариуса и госрегистрацию ипотечной сделки значительно превышают плату по обычной сделке и зачастую составляют 26 000 рублей.
Таким образом, сумма выплат достигает не менее 4% от суммы получаемого кредита и зависит от количества заемных средств.
Нужен немалый опыт, чтобы верно определиться с выбором кредитора, имея в виду наименьшие потери – материальные и моральные. Общение с банками отнимает массу времени и сил, поэтому без профессиональной помощи специалиста вряд ли можно обойтись.
Владимир Мильдзихов, руководитель направления ипотечного кредитования «МИАН-агентство недвижимости»:
– При выборе ипотечной программы потенциальные заемщики обращают внимание, в первую очередь, на процент за пользование кредитом. Но и в этом случае необходимы уточнения. Например, кредит, заявляемый банком под 9%, на практике оказывается возможным взять только на пять лет, да и то лишь людям с большим и полностью «белым» доходом. Обычный же заемщик, как правило, имеет доход $1,5–2,5 тыс. и его интересует кредит на 15–20 лет. А вот в этом случае разница в ставках различных банков, даже состоящих в одной «весовой категории», может составлять до 0,75%.
Нельзя забывать и о сопутствующих расходах. Для клиента, не знакомого с нюансами условий банков, это является уравнением со многими неизвестными. Видов сопутствующих расходов могут быть десятки. Кроме стандартных расходов на оценку, страхование (стоимость страховых услуг также может значительно различаться), за аренду ячейки (при сделках с наличной валютой), существуют расходы на конвертацию, обналичивание, комиссии на выдачу кредита и масса других. В совокупности это составляет довольно значительную сумму.
Для того, чтобы выяснить, сколько все же в итоге придется выложить, можно проконсультироваться с сотрудником банка, специалистом по страхованию, специалистом по оценке. На это обычно уходит много времени. Поэтому легче воспользоваться услугами ипотечного специалиста, который, помимо прочего, поможет получить дополнительные преференции со стороны банка.