Жить хорошо надо сегодня
На растущем рынке ипотечные кредиты люди брали очень охотно. Но как только рынок встал, уменьшилось и число желающих. Почему так случилось? – поинтересовались мы у вице-президента Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) Ирины Радченко.
– Стало меньше желающих купить квартиру, естественно, и ипотечных кредитов стали брать меньше.
– Что посоветуете потенциальным заемщикам – ждать, когда жилье подешевеет еще?
– Кто такой среднестатистический продавец московской квартиры? 80% квартир – это так называемые «альтернативы», когда продавцу нужны не деньги, а другая квартира (больше, меньше, в новом доме, ближе к работе и т.д.). Год назад, в период ажиотажного роста цен, проводить альтернативные сделки было очень сложно, а во время стабильного рынка именно «многоходовые цепочки» составляют подавляющее большинство сделок. Это означает, что сегодняшний продавец завтра станет покупателем. Поэтому когда во время просмотра квартиры начинается торг, продавец хочет заручиться гарантией от своего агента, что на вырученные деньги он сможет приобрести то, что хотел.
Многие из потенциальных продавцов живут в своих квартирах и готовы ждать благоприятной ситуации для обмена с помощью купли-продажи еще долго, потому как продавать просто так сегодня нет никакого смысла. И будут ли они демпинговать, чтобы удовлетворить желание заемщика купить подешевле, – вопрос очень спорный. Но думаю, если тебе нужно хорошо жить сейчас, то и решение жилищного вопроса тоже не стоит откладывать.
Пришел, оформил, получил?
– А самому можно оформить ипотечную сделку? Без фирмы. Пришел в банк и оформил.
– Можно, но… если квартира не устроит банк или он сорвет сделку, то задаток продавец вам вряд ли вернет. Его вины здесь нет. А сорвать сделку банк может запросто. Там тоже есть нерадивые сотрудники. Бывали случаи, когда в назначенный день банки на сделку не выходили. Иногда по той лишь причине, что просто не было свободных денег. Если же такая ситуация случается с компанией, у профессионалов больше рычагов влияния.
– А что, бывают такие ситуации, когда у банка нет денег для выдачи кредита?
– Бывают. Сегодня на рынке работают 96 банков, предлагающих ипотечные кредиты. Они представляют более трех тысяч программ, как говорится, на все случаи жизни. Главное, чтобы у вас были деньги, а программу можно найти, сколько бы вам ни было лет, какое бы вы ни имели гражданство и т.д. Лояльность банков сейчас безгранична. Но из этих 96 банков только крупные не испытывают недостатка в деньгах, и отход от стандарта хоть на йоту вызывает ступор у их юридических служб. Как правило, в этих случаях служащие банка требуют кучу дополнительных документов.
Напротив, средние и мелкие банки, жаждущие заниматься ипотекой, выдают решение о выдаче кредита без проблем. Но когда приходите конкретно за деньгами, то может оказаться, что такой суммы в наличии нет. Понятно, что об этом вам не скажут, а начнут придираться либо к вам, либо к самому объекту. Был случай, когда не дали кредит, потому что регистрация в доме была запрещена. Загородный дом находился в 2 км от МКАД. И хотя клиент и не собирался там «прописываться», у него была регистрация по месту жительства, в банке нашли другую причину отказа: дом находится не в коттеджном поселке, а в садовом товариществе, а их они не кредитуют.
Во избежание такого рода недоразумений лучше обратиться к специалистам – ипотечным брокерам. Кроме того, это поможет вам снизить процент ипотечного кредита. К примеру, если сами приходите в банк, то ставка по кредиту будет 11%, а через брокера – 10,5%. И за двадцать лет вы сэкономите гораздо больше той комиссии, которую отдадите компании, помогающей получить ипотечный кредит.
– Брокеры – это хорошо. Но как найти надежного?
– Российский рынок брокерских услуг еще не успел сформироваться, а уже появились «черные» брокеры. Нередко они вступают в сговор с сотрудниками банка, и те закрывают глаза на разного рода погрешности в документах. Особенно это развито в потребительском кредитовании. В ипотеке – меньше, там более тщательная процедура проверки.
Не для Москвы
– Сейчас много говорят и пишут о доступности жилья для россиян. Если будет развиваться малоэтажное строительство, даст ли это возможность даже не очень состоятельным россиянам решить жилищную проблему?
– Как эксперт Государственной Думы РФ по развитию малоэтажного строительства, хочу сказать, что сегодня для власти стало очевидным: проблему доступности жилья высотками не решить, нужно искать другие ресурсы. И развитие малоэтажного строительства – один из них. Такие дома обходятся покупателям дешевле, строятся быстрее, а жить в них гораздо комфортнее. Но помимо массы положительных моментов, есть и отрицательные стороны. Одна – отсутствие инфраструктуры. Как правило, в подобных поселках нет больниц, школ, магазинов… К тому же огромная проблема – как добираться до службы и на чем? Поэтому для Москвы этот способ – не самый удачный. Хотя в России есть регионы, где программа малоэтажного строительства успешно развивается. Но успех программы во многом зависит от губернатора и от главы администрации поселения. Если помогают решать проблемы, связанные с инфраструктурой, то и дела идут хорошо.
– Можно ли при помощи ипотеки решить проблему доступности жилья? Наверное, ипотека должна быть не коммерческой, а социальной. Ваше мнение?
– Сейчас многие пришли к выводу, что ипотека должна быть социальной для определенных слоев населения. Почему такие высокие темпы улучшения жилищных условий малоимущих граждан в Татарстане, Башкортостане, Кемерове, Кирове? Да потому, что местные власти дают льготы по кредитам, разработаны специальные программы… Даже в Москве на многих совещаниях мэр говорит, что нужно искать пути улучшения жилищных условий учителям, врачам и работникам милиции. Кроме того, если человек получит льготный кредит или ему компенсируют первоначальный взнос, то это будет гораздо эффективнее, нежели дать очереднику квартиру бесплатно. Одна проблема – деньги. В бюджете они не всегда есть.
Что говорят в Берлине
– Иван Грачев считает, что если запустить стройсберкассы, то решение проблемы обеспечения жильем населения пойдет быстрее.
– Всегда поддерживала эту идею. Но все было замечательно до 18 апреля. На очередном заседании ипотечного клуба мы задавали вопрос экспертам: какая ипотечная программа наиболее перспективна? И только каждый четвертый считал, что ССК могут помочь каким-то образом решить жилищную проблему. Но гость клуба из Германии Ирина Таблер сказала, что стройсберкассы в стране уже не так популярны. И копить деньги становится не модным во всем мире. Инфляция… Сегодня лучше решать жилищные проблемы с помощью банковской ипотеки. Особенно при тех ставках, которые существуют на Западе.
– И наши банки опустили бы ставку еще немножко…
– Уже немало банков, которые дают кредит под 9–10% годовых. Для нашей страны это очень даже неплохая ставка. Как только ситуация на рынке с ценами стабилизируется, а люди к ним привыкнут, ипотека вновь будет очень востребована.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ
В 1991 году Ирина Станиславовна Радченко создала и возглавила агентство недвижимости «ЛАУРЕЛ», которое является на сегодня одним из опытнейших московских агентств.
В 1994 году компания «ЛАУРЕЛ» стала одним из учредителей Московской ассоциации риэлторов (МАР), организатором третейского суда участников рынка недвижимости, а также комиссий по законодательству и праву, по этике, по трудоустройству, по ипотеке, по аналитике рынка недвижимости, комитета по безопасности.
Ирина Радченко – инициатор создания Школы ипотечного брокера, Международного ипотечного клуба (МИК), выставочного проекта «Улица ипотеки». Автор более ста статей на тему недвижимости и ипотеки.