И снова хочется в Париж или пройтись по Праге
Покупка виллы где-нибудь в Каннах перестала быть для россиян заоблачной мечтой. И во многом благодаря ипотечному кредитованию иностранцев, успешно развивающемуся во Франции. Чехия – еще одна страна, столь популярная среди россиян. Купить дом в Карловых Варах или квартиру в Праге совсем нетрудно. Сегодня мы расскажем об условиях ипотечного кредитования наших соотечественников в банках этих европейских стран.
Чехия. Зарегистрировать фирму
Приобретая в Чехии недвижимость по ипотеке, кредит погашать придется пятнадцать лет. Но это значительно удобнее, нежели копить деньги, подвергая накопления инфляционным и иным рискам. В Чехии услугами банков, предоставляющих ипотеку, пользуется больше половины населения страны.
Но для иностранцев есть некоторые ограничения.
Граждане других государств, не имеющие постоянного вида на жительство в Чехии, могут приобретать недвижимость только на чешскую фирму, учредителями которой являются.
Лишь после регистрации компании иностранец может получить в этой стране сначала вид на жительство, а через пять лет – и ПМЖ.
В этой стране нашим согражданам помогает зарегистрировать фирму, а затем и получить кредит ряд брокерских компаний. Обратившись к ним, вполне реально получить кредит в чешских банках под 3,5% годовых.
Решение об ипотечном кредитовании принимается банком, если у фирмы-клиента есть источник постоянного дохода. Такими источниками признаются официально полученные на территории России доходы: зарплата или дивиденды. Единственным условием в данном случае является перечисление доходов на чешский расчетный счет клиента.
Но те же самые брокеры предлагают схемы получения кредита даже тогда, когда показать источник постоянного дохода невозможно.
Как и в нашей стране, для того, чтобы банк рассмотрел возможность предоставления кредита, надо собрать пакет документов. Прежде всего необходимо предоставить регистрационные документы фирмы: учредительный договор, выписку о регистрации фирмы, копии паспортов всех соучредителей, налоговые декларации за предыдущие годы, если таковые имеются, а также оценку покупаемой недвижимости.
В договоре о предоставлении ипотечного кредита банком записываются все условия перечисления денег на расчетный счет продавца. В том числе предоставление банку подтверждения о страховании приобретаемой недвижимости на сумму не меньше стоимости покупки недвижимости, право обременения торговой доли каждого учредителя фирмы, сроки перечисления банком денег и т.д.
Покупая недвижимость в Чехии с помощью ипотечного кредита, иностранец становится собственником дома или квартиры, в то время как предоставивший кредит банк имеет лишь право обременения на данную недвижимость.
Право обременения в Чехии – это не аналог нашего залога недвижимости. При получении ипотеки в Чехии право обременения ложится не только на приобретенную недвижимость, но и на торговую долю каждого соучредителя в уставном капитале фирмы.
То есть до полного погашения ипотечного кредита ни один из соучредителей не имеет права продать часть или всю долю в уставном капитале фирмы. Это – своего рода страховка банка от неплатежеспособности заемщика.
Кроме того, страховкой банка является вполне внушительный первоначальный взнос – 40%, который иностранец должен внести при покупке недвижимости.
Получение ипотечного кредита в Чехии происходит в два этапа. На первом этапе банк принимает решение о предоставлении ипотечного кредитования, а на втором – перечисляет деньги на расчетный счет продавца.
Предоставление ипотечного кредита на строящееся жилье имеет одну особенность. До тех пор, пока банк не перечислит всю сумму денег, заемщик не сможет погашать кредит, но будет платить банку из расчета 1% годовых за резервацию денежных средств. Само погашение кредита и процентов по кредиту начинается с момента перечисления банком полной суммы по кредитному договору.
Ипотечный кредит в Чехии можно получить по двум схемам.
Ипотека по стандартной схеме
Банк может предоставить кредит на покупку дома или квартиры в размере не более 60% от суммы приобретаемой недвижимости и не более чем на 15 лет. Право собственности в данном случае сразу переходит к покупателю недвижимости. При этом в реестре недвижимости делается запись об ограничении права собственности покупателя в связи с ипотечным кредитом. Срок рассмотрения документов для получения ипотечного кредита составляет один месяц.
Годовая процентная ставка зависит от срока преждевременного погашения кредита и срока фиксации, то есть периода, в течение которого условия договора не могут меняться. Чем меньше срок фиксации – тем ниже процентная ставка, т.к. на меньшие сроки более предсказуема учетная ставка Центрального Банка Чешской Республики. Сумма досрочного частичного или полного погашения процентами не облагается.
Сегодня ипотечный кредит в Чехии можно получить под следующие проценты: при годовой фиксации – от 3,5% годовых, при трехлетней – около 5%, при пятилетней – около 6%.
Выбрать период фиксации имеет право заемщик.
Обратный кредит
Существует и другая схема ипотечного кредитования в Чехии – так называемый «обратный кредит». При этой схеме кредитования иностранец сначала на свои личные или заемные средства третьего лица приобретает недвижимость. Затем на основании договора о займе с третьим лицом банк перечислит денежные средства заемщику независимо от страны его проживания на тех же условиях, что и при получении обычного ипотечного кредита.
Но «обратное кредитование» в Чехии распространено меньше, так как процентная ставка по этим видам кредитов выше.
Франция предлагает
Недвижимость во Франции – не из дешевых. По мнению руководителя компании «PRESTIGE & CHATEAUX» Ирины Ларрок, среди наших соотечественников ипотечным кредитованием для покупки дома или апартаментов в этой стране пользуются люди, которые могли бы позволить себе покупку сразу и целиком, но для этого им пришлось бы ограничить себя в чем-то другом. Например, пришлось бы вложить средства в приобретение недвижимости, а не пустить их на развитие бизнеса. Именно на эту часть россиян и рассчитана французская ипотека. Это вполне объяснимо, так как средние цены на дома в курортных районах колеблются в пределах от $600 000 до $800 000.
Французские ипотечные кредиты выдаются на стандартных и вполне понятных для россиян условиях. Ипотеку в этой стране можно назвать классической. Например, именно по классическим канонам французские банки требуют от заемщика тридцатипроцентный первоначальный взнос. Кредит может быть выдан на оставшиеся 70% от стоимости недвижимости.
Своим заемщикам – иностранцам банки предлагают предельно лаконичный кредитный договор, соответствующий европейской стандартной форме, в котором расписано все: сумма кредита, срок, процентная ставка, возможность досрочного погашения.
В банках создан специальный отдел, специализирующийся на финансировании иностранцев, в частности, граждан России.
Страхование жизни заемщиком в случае, если кредит долгосрочный, – обязательно. Франция гордится системой «распределения рисков», которая облегчает передачу капитала по наследству. Страхование жизни возмещает кредитору весь капитал и проценты. В этом случае наследники могут сохранить владение в собственности, ипотечный кредит за них погасит страховая компания.
Срок кредитования варьируется от 6 до 20 лет под 6–8% годовых. У заемщика есть возможность досрочного погашения долга. Начиная с шестого года возвращения кредита, штрафы за досрочное погашение не предусмотрены. Для обслуживания кредита россиянин должен открыть счет во французском банке. Этот же счет удобен для погашения коммунальных платежей, связанных с эксплуатацией недвижимости во Франции. Кстати, юридическая система этой страны направлена на защиту прав покупателя, на надежность сделки и предоставляет клиенту все гарантии ее законности и безопасности.
Получение россиянами ипотечных кредитов во Франции – явление не редкое, но и не поставленное на поток, как, например, в Испании. Каждый случай кредитования рассматривается банкирами отдельно. Изучаются профессиональная деятельность заемщика и наличие всех необходимых документов, в частности, загранпаспорта, справок об источниках доходов, позволяющих погасить долг банку. Кстати, первоначальный взнос – 30% от стоимости приобретаемой недвижимости – россиянин также должен предъявить в банке.
Так что приобретение по ипотечным схемам недвижимости в этих двух привлекательных для россиян странах вполне возможно. Но это решение требует продуманного подхода. Ведь придется вложить в покупку недвижимости солидный первоначальный взнос: 30% или 40%, собрать массу справок и проделать немалую работу для получения этого кредита.