Ловушка
Квартира на Рябиновой покупателю так понравилась, что он сразу предложил задаток. Женщина, назвавшая себя агентом риэлторской фирмы, не скрывала радости по сему поводу. Ликование посредника при полном равнодушии хозяйки квартиры, присутствующей на «смотринах», показалось покупателю странным.– В чем дело? – размышлял он. К тому же в отношениях покупателя и продавца посредник с первой минуты поставил «телегу» впереди «лошади»: задаток готовы принять, а документы, подтверждающие право собственности на квартиру, не предъявляют. «Странно», – отметил про себя покупатель. Он был, к счастью, знаком хотя бы с общими правилами проведения сделки продажи и покупки квартиры.
– Какое агентство недвижимости вы представляете? – обратился покупатель к риэлтору.
– Центральное, – отчеканила та.
Когда же покупатель попросил предъявить документ, подтверждающий сказанное, риэлтор, порывшись в сумочке, натурально охнула и сокрушенно молвила:
– Переложила в другую свою сумку и забыла… Давайте составлять соглашение о внесении аванса, – и она взяла паспорт у хозяйки квартиры.
Покупатель однако не спешил. Он проверил данные паспорта. Действительно хозяйка – Ольга Петрова – прописана по адресу продаваемой квартиры. Не возникло сомнения и в том, что сам документ принадлежит именно ей. Но является ли квартира ее собственностью? Ведь правоустанавливающего документа-то не было.
Тут и выяснилось, что продать хотят неприватизированную квартиру, которая находится в муниципальном жилищном фонде Москвы. Ольга Петрова вселилась в нее 12 лет назад по ордеру, что подтверждал штамп о прописке в паспорте. Ордер хранит бухгалтерия РЭПа, проверить сие не составляет труда, а потому ложь тут не пройдет. По этой причине покупателю сказали правду. Его просто нужно было склонить к участию в сделке, которая законом не предусмотрена.
– Объясните, на каком основании вы торгуете городской собственностью? – потребовал покупатель. – Такая афера наказуема…
Риэлтор не дала ему договорить:
– А это – не ваша забота!
И нравоучительно добавила:
– Если купите квартиру, то вселитесь в нее по обменному ордеру. Остальное вам знать незачем! Устраивает?
– Нет! – рявкнул покупатель. – Мне нечего менять, я хочу купить квартиру!
– А кто вам мешает? Покупайте, пока продаем дешево. На 40 тысяч долларов дешевле, чем соседняя.
А обмен-то фиктивный…
Стоп! Посредник, назвавшая себя риэлтором, выдала по неосторожности в пылу раздражения примету готовившейся аферы.
Квартира муниципальная, не подлежащая продаже, выставляется на рынок всегда по более низкой цене. Сделку с чужой собственностью хотят провернуть как можно скорее, чтобы не пропала подготовительная работа. Какая? Скоро узнаете.
Покупатель еще раз попытался прояснить технологию аферного обмена, но не тут-то было. А так как продажа нанимателем муниципальной квартиры «под крышей» обмена его не устраивала, то он и отказался от сделки.
Правильно поступил покупатель и когда рассказал обо всем журналисту. Его пример – наука другим потенциальным покупателям.
Теперь, пожалуй, стоит пояснить, откуда «растут ноги» у подобных фиктивных обменов. Долгое время после начавшейся приватизации жилища были запрещены сделки с квартирами, имеющими различный правовой статус: муниципальное жилье и находящееся в частной собственности. Это ограничивало права собственников и нанимателей жилых помещений. Запрет не имел здравого объяснения. Скорее всего, законодатель просто не предвидел подобную правовую ситуацию, так как не имел опыта регулирования сделок с квартирами, имеющими различный правовой статус.
Принятый в 1992 году закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» узаконил обмен нанимаемого жилого помещения на квартиру, находящуюся в частной собственности в результате приватизации и договоров купли-продажи, дарения, завещания…
Правда, законодатель оставил типично советскую, выверенную в то время, технологию проведения сделки обмена. Она может (и поныне так) состояться только с разрешения жилищного органа местной исполнительной власти. Без такого согласия нельзя получить обменный ордер на вселение в квартиру и сделка не пройдет госрегистрацию.
Кто виноват?
По логике, за правовую чистоту сделки обмена жилыми помещениями, имеющими различный правовой статус, ответственность обязаны нести те должностные лица, которые давали разрешение на нее, проверив документы обеих сторон, участвующих в сделке.
Дело-то серьезное. При таком обмене право собственности переходит от владельца квартиры к нанимателю. А право найма – к бывшему собственнику, въехавшему в квартиру, которую раньше занимал наниматель муниципального жилья. И при этом право на бесплатную приватизацию жилого помещения сохраняется за каждым участником сделки обмена, если они не использовали его ранее.
В сохранении права на бесплатную приватизацию и в переходе прав в результате сделки и состоит привлекательность обмена, а не продажи. Нет ничего противоправного в действиях участников сделки и ее организаторов, если они соблюдают правило, установленное в упомянутом законе РФ. Но о нем – речь впереди. Пока продолжим перечень привлекательности обмена.
Такой обмен является выходом из трудного положения для тех граждан, которые уже использовали свое право на бесплатную приватизацию жилья, оно ведь дается только один раз. Приватизировать еще одну муниципальную квартиру дорого, выгоднее – меняться. А квартира уже твоя собственность! Куда как выгодно!
Но вот беда – на рынке жилья обмены сейчас менее популярны, нежели продажа и покупка квартир. И выбор меняемых квартир более скуден по сравнению с продаваемыми. Да и доход от обмена куда скромнее, чем от продажи жилья – всего лишь доплата , если меняемые квартиры не равны по потребительским качествам и имеют различную рыночную стоимость.
Желая заполучить побольше клиентов, а значит, и денег, риэлторы активно взялись за забытые было сделки обмена жилья. Тут и сыскалась аферная технология продажи муниципального жилья под видом обмена. Законодатель назвал такой противоправный обмен корыстным и предупредил: это – наказуемо!
Свое «ноу-хау» посредники, разумеется, не раскрывают. Риэлторы божатся: «Не знаем, не ведаем о таких сделках! Это игры «черных» маклеров, а мы – белые…»
И все же схема продажи муниципального жилья под видом его обмена потихоньку вырисовалась. Она примерно такая.
Покупателю муниципальной квартиры, которую нельзя продать, предлагают сначала приобрести другое жилое помещение. Оно обязательно должно быть чьей-то собственностью. Совсем плохонькое, подешевле, но юридически свободное. В таком случае сделку можно оформить быстро и риска меньше.
Помещение приходится искать заранее в силу «специфики». В покупке его тем, кто положил глаз на квартиру на улице Рябиновой, опять же нет ничего противоправного. Подставное жилье находят чаще всего не в Москве, а в Подмосковье, где контроль за обменом пожиже.
Без подмоги местных жилищных организаций незаконный обмен можно провернуть разок-другой, найдя собственника дешевого жилья, который рад от него избавиться за деньги, жить ему есть где, и он взамен ничего не покупает.
Поставить же подобные сделки на рельсы рыночного оборота можно только с участием жилищной организации. Именно ей передается жилье за выбытием, в том числе и находившееся в частной собственности. Иными словами, то, которое остается после кончины собственника, не имеющего наследников по закону и по завещанию. Возможно, что и предлагают постороннему лицу купить комнату, освободившуюся после отселения жильца в коммуналке. Угадывется, вариантов здесь много.
Потребительские качества и местонахождение жилья (обычно в подобных случаях оно – бросовое) для покупателя не имеют значения. Ему объясняют, что он приобретает его как бы «понарошку», чтобы стать собственником (по закону здесь нет запрета) и получить возможность в рамках закона совершить обмен своей собственной хибары на муниципальную квартиру в Москве.
И опять пока что в таких странных действиях нет ничего противоправного, до тех пор, пока продавцом жилья, покупаемого «понарошку», выступает гражданин. А вот если продает юридическое лицо – жилищная организация, то это уже становится нарушением, о чем предупреждает статья 20 закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Она гласит: обмен жилыми помещениями (о котором как раз мы и ведем речь) разрешен только гражданам, а не юридическим лицам. Условие является барьером на пути махинаторов, который поставил законодатель. Увы, барьер научились обходить.
Несовершенство закона
Павел Крашенинников, председатель Комитета по законодательству Госдумы РФ, являясь отцом-родителем нашего жилищного права, в своей книге «Сделки с жилыми помещениями» подчеркивает (стр. 39) именно это ограничение. Он считает, что «… правовое регулирование сделок обмена далеко от совершенства». Сейчас подготовлен проект нового Жилищного кодекса РФ, в котором будет «ѕ развернутая регламентация обмена жилыми помещениями» между нанимателями и собственниками.
Из сказанного несложно понять, что законодателю ведомы аферные обмены, нарушающие норму закона. Замечу, кстати, что в новом ГК РФ нет сделки обмена жилыми помещениями.
Установить подмену физического лица на юридическое при корыстном обмене совсем несложно, было бы желание у жилищной организации, разрешающей такой обмен, проконтролировать, кто является участником сделки. Но если аферные (корыстные) обмены имеют хождение на рынке жилья, то, стало быть, контроль ослаблен либо вовсе отсутствует. Такое возможно только в одном случае: если жилищной организации предстоит вывести на чистую воду себя любимую. Иного не дано.
Сделка, в которой составным звеном является корыстный обмен жилого помещения, таит много рисков. Прежде всего – раскрытие обмана, что рано или поздно, но произойдет. И при расчетах тоже риск: какую сумму закладывать в ячейку банка? И что писать в договоре? На деле же корыстный обмен – это покупка муниципального жилья через подставное лицо и помещение. Права покупателя, решившегося на приобретение такой квартиры, абсолютно не защищены.
А в случае признания по суду корыстного обмена недействительным денежки покупателя точно «сгорят», ибо взыскать их будет весьма проблематично, волокитно, да и не с кого.