Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 21 июня 2007 г. 19:35
Публикация в газете: №25 (648) от 21 июня 2007 г.

Андрей Бекетов: «Долгосрочный прогноз – всего лишь предположение»

Андрей Бекетов: «Долгосрочный прогноз – всего лишь предположение»

Прогнозов относительно ситуации на рынке недвижимости великое множество. Каким из них стоит доверять? Те аналитики, которые работают в компаниях, вольно или невольно трактуют ситуацию в свете, выгодном их руководству. Поэтому хотелось бы узнать мнение не ангажированного риэлторами специалиста. Наш собеседник – независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов.

Дешевое будет дешеветь

– После того, как темпы роста цен на жилье упали, рынок перешел к этапу приведения стоимости квадратного метра (в различных его сегментах) к качественным показателям. Ни для кого не секрет, что за 2006 год дал знать о себе некий перекос: рост цен на менее качественное панельное жилье превысил рост цен на более качественное – кирпично-монолитное. Объяснение простое: денег у покупателей в массовом порядке хватало только на самый дешевый сегмент рынка. Стоимость метра в «хрущевке» приблизилась к стоимости метра, например, в современном панельном жилье. Особенно ярко это проявилось в сегменте однокомнатных квартир. Но это, конечно, не значит, что цены на квартиры в «хрущевках» и в современной панели сравнялись. Разница в общей площади квартир эпохи начала массового домостроения и современных не дала это сделать.

Сейчас происходит корректировка: цены на качественное кирпично-монолитное жилье остановились, а на менее качественное панельное постепенно опускаются. При этом коррекция будет неравномерной. Цены на современное панельное жилье опустятся меньше, чем цена на «хрущевки».

– А что происходит на рынке нового жилья?

– Там наблюдается совершенно противоположная картина. Рост цен в монолитных домах обогнал рост цен в панельных. И, вероятнее всего, застройщики монолитных домов будут вынуждены скорректировать цены в сторону уменьшения. Такая же участь (но в более отдаленной перспективе) ожидает и Подмосковье.

До кризиса 30–50 лет

– Цены уже не растут. На ваш взгляд, это можно считать предкризисной ситуацией? Не так давно, напомню, генеральный директор консалтинговой группы «BERNER& STAFFORD» Вадим Дозорцев высказался о том, что на рынке недвижимости грядет кризис...

– Не соглашусь с мнением г-на Дозорцева. Так как считаю, что жизнь состоит не только из поворотов влево или вправо, но и из длинных прямых участков. Непонятно, почему рост обязательно должен заканчиваться падением. Очень надеюсь, что после корректирующих процессов рынок войдет в стадию нормального развития – с адекватным, на уровне инфляции, ростом цен. При этом я тоже не исключаю кризиса, но... кризиса перепроизводства квартир. Правда, если это и произойдет, то в весьма отдаленной перспективе (через 30–50 лет).

– Однако развитие любого рынка имеет определенные циклы. И рынок недвижимости – не исключение. А «согласно теории» сейчас должен быть кризис...

– Кризисы, конечно, возможны, но классическая экономика не склонна рассматривать кризисы как результат отсутствия товара или высокой цены на него.

Что же касается циклов, то они присущи экономике в целом, а не ее отдельным секторам. Россия, как ни обидно это звучит, еще не доросла до цикличности... Все взлеты и падения, начиная с 1991 года, рукотворны и к экономике, по большому счету, отношения не имеют.

– Но раз у наших кризисов есть дирижеры, то наверняка и изменение стоимости «черного золота» играет здесь немалую роль. Скажите, если вдруг нефть подешевеет, как это отразится на рынке недвижимости? А если подорожает, то цены вновь будут стремительно расти?

– Зависимость цен на квартиры и цен на нефть была почти прямой до введения в действие механизма стерилизации излишней денежной массы через Стабфонд. Нынче этого уже не наблюдается.

– С разных трибун нас все чаще пугают разного рода налогами на недвижимость. Насколько это реально? Не пытается ли государство каким-то образом прибрать к рукам этот довольно перспективный и богатый рынок? Слышал мнение, будто власти готовят атаку на него. Насколько верны слухи?

– Думаю, у государства подобной цели нет. Налог на имущество и земельный налог в полном объеме поступают в местный бюджет и не подлежат перераспределению. Ну а то, что налог должен взиматься с реальной стоимости товара, это налоговая аксиома.

Однако по закону налог на имущество и земельный налог не фиксированы, они имеют процентный зазор, установление которого находится в ведении муниципалитетов. Государство же только создает условия функционирования налоговой сферы, а объем налогов устанавливают на местах.

Самое модное слово

– Некоторые аналитики немалую роль в регулировании цен на жилье отводят ипотеке. Может ли она реально сдерживать их рост? Каковы перспективы ее развития?

– Слово «ипотека» стало очень модным в России. Им щеголяют к месту и не к месту... Ипотека, напомню, – это кредит под залог недвижимости, а у нас любой кредит, так или иначе связанный с жильем, называют ипотечным. Покупка квартиры на вторичном рынке с использованием кредита – это ипотека. Но кредит для развития бизнеса застройщика – это не ипотека, а перекладывание проблем застройщика на плечи других лиц.

В принципе, привлечение любых дополнительных финансовых средств, в том числе и кредитных, на рынок жилья (без увеличения объема рынка) поначалу ведет к повышению цен.

Основная же роль ипотеки, считаю, заключается в снижении рисков застройщиков от нереализации своего товара. Построив квартиру, застройщик должен быть уверен: этот весьма дорогой товар будет реализован в довольно короткие сроки. И здесь на помощь покупателю (а в итоге – и продавцу) приходит ипотечный кредит. Банк дает возможность покупателю в кратчайшие сроки компенсировать застройщику понесенные затраты. После чего застройщик продолжает работу по строительству очередного дома, а покупатель квартиры пользуется приобретенной собственностью и выплачивает кредит банку.

Не для среднего ума

– Почему прогнозы аналитиков так часто не оправдываются? Они что-то подсчитывают, изучают, определяют тенденции, а потом – раз, и все идет совсем по другому сценарию... Или прогнозы для того только и делаются, чтобы вводить в заблуждение простаков и дилетантов? Мне, к примеру, доводилось слышать, будто аналитики делают и закрытые прогнозы. Наверное, такие «предсказания» отражают ситуацию более точно?

– Не согласен с тем, что прогнозы не оправдываются, – я бы так вопрос не ставил. К примеру, мой прогноз на 2006 год звучал следующим образом: «С большой долей вероятности можно предположить, что темпы роста цен на московские квартиры в 2006 году не превысят итоговых цифр 2005-го и составят около 15–25%. При этом наиболее значимый рост будет отмечен в первом полугодии. Ко второй половине года рынок перейдет в более спокойный ценовой режим. На рынке квартир Московской области ситуация должна стабилизироваться примерно в этот же период. Но итоговый рост цен за год может быть выше, чем в столице».

Действительно, с темпами роста цен вышла незадача: они были занижены почти вдвое от прогнозируемых, тем не менее, тенденции оправдались в полном объеме.

Кроме того, рынок недвижимости – один из наиболее неповоротливых рынков. От желания заключить сделку до завершения сделки, как правило, проходит полгода, и стремление участников рынка получить максимально долгосрочный прогноз оправдано. Но при этом не стоит забывать, что рынок недвижимости не живет в вакууме, а является неотъемлемой частью общей экономики, связан с другими рынками. А на других, более динамичных рынках годовых прогнозов не делают... Максимум, что можно выжать из финансовых аналитиков и специалистов фондового рынка, – прогноз на месяц. Поэтому долгосрочный прогноз на рынке недвижимости – это не прогноз в чистом виде, а предположение о том, как, возможно, поведут себя другие составляющие экономики и политики в долгосрочной перспективе. А сие, увы и ах, не всегда поддается прогнозированию даже на уровне правительства.

Что же касается закрытых прогнозов, то это не сказка, такие прогнозы действительно существуют. Но закрыты они вовсе не потому, что несут в себе нечто сверхсекретное. Просто в них рассматривается очень много возможных вариантов развития событий и очень много возможных степеней влияния одного события на другое. Представлять такие расширенные прогнозы широкой публике не имеет смысла: слишком сложно для понимания и принятия решений. Да и сами СМИ неохотно публикуют трудные для понимания статьи. Поэтому в прессу дается некий усредненный (упрощенный) вариант предположения о возможном развитии событий. При этом закрытый прогноз может и не существовать в печатном виде. В некоторых случаях он появляется при проведении совместных консультаций специалистов лишь в виде стенограммы.

Беседу вел Вениамин Вылегжанин

О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ

Андрей Геннадиевич Бекетов закончил Московский институт связи. В настоящее время работает на государственной службе. Анализом московского рынка недвижимости занимается с 1993-го, с 1995-го – профессионально, но без отрыва от основной работы.

Женат, имеет двоих детей и внучку.

Хобби – дача.

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.