Поможет обменный фонд
Первый заместитель директора Московского городского Центра арендного жилья Валерий Горюнов продолжает разговор о том, как, не дожидаясь поступления площади для очередников, улучшить их жилищные условия. На сей раз – с помощью обменного фонда.
В Среднесрочной жилищной программе «Москвичам – доступное жилье» на период 2007–2009 гг. поставлены четкие задачи: максимально охватить всех договорами социального найма, сократить очередь ожидания жилья до 10 лет и – эффективно использовать ресурс жилой площади для снятия очередников с учета.
Обычно одна квартира позволяет снять с учета одну семью очередника. Мы решили попробовать с помощью обменного фонда муниципальной площади повысить эффективность процесса – с помощью одной квартиры улучшать условия сразу нескольким семьям. Есть, к примеру, трехкомнатная квартира. Берем очередника, живущего в двухкомнатной по договору социального найма, и предлагаем ему улучшить жилищные условия путем обмена с городом на «трешку». Он переезжает, освобождает старое жилье и снимается с очереди. Остается двухкомнатная квартира. Есть очередник, который живет в однокомнатной. Предлагаем ему поменяться на «двушку». Остается однокомнатная квартира. Почему бы туда не переселить очередника из «коммуналки»? А в коммунальной квартире соседи-очередники комнату присоединили – и тоже с учета снялись. В итоге с помощью одной квартиры снимаем с учета четыре семьи.
Если по такой же схеме действовать с очередником-собственником, то уже потребуется заключить договор мены между собственниками (городом) и частным лицом. Предположим, в его старой квартире 60 кв. метров площади, а мы предоставляем 80 метров. Тогда за 20 метров ему придется доплатить. Пусть даже по цене БТИ, что в четыре раза ниже рыночной, но все равно это ощутимое добавление в городской бюджет. Расчеты показывают, что если половина из 50 квартир, с которых мы собираемся этот эксперимент начать, будет использована по договорам мены, в бюджет поступит почти 30 млн. рублей.
Чем привлекателен этот вариант для очередников? Площадь для них, как правило, поступает в районах массовой застройки – на окраинах города. В обменном же фонде будет жилье, находящееся в сложившихся, старых районах.
Сейчас существует масса риэлторских агентств, но обменом как таковым они не занимаются – невыгодно. Предпочитают куплю-продажу. Мы же действительно оформляем обмен. Выносим вопрос на решение окружной комиссии по месту нахождения площади либо, если вариант спорный, на городскую комиссию, где определяют, по какой стоимости производить мену (доплату). Вся процедура оформляется официально, после может выписываться договор социального найма.
В зависимости от комплекса услуг в агентствах берут от двух до пяти процентов от рыночной стоимости недвижимости. Здесь же все тарифы утверждены правительством Москвы. Мы рассчитываем получить прибыль в бюджет благодаря объему сделок, а не высоким ценам на услуги. К тому же здесь досконально проверяется юридическая чистота каждой квартиры.
Обменный фонд постепенно расширяется, заинтересованные лица могут посетить наш сайт в Интернете. Выпускается также «Бюллетень по обмену жилой площади».
Еще один способ улучшить жилищные условия москвичей – доходные дома. Те самые, что существовали когда-то в царской России (и по сей день существуют за рубежом). Собственно, и у Центра арендного жилья уже есть такой опыт. На улице Верхние поля, 38 живут молодые семьи, взявшие в коммерческий наем у города новые благоустроенные квартиры и одновременно накапливающие средства для приобретения собственного жилья. Из поселившихся в доме на этих условиях 600 семей более 200 уже стали владельцами квартир, на их место поселились другие семьи. А городской бюджет получил 20 млн. рублей в качестве платы за наем.
Почему город должен отдать инвесторам право на застройку и на получение последующей прибыли? Может быть, лучше построить дом на средства бюджета и заселить туда на льготных условиях какую-то категорию людей, которым город хотел бы помочь, – студентов, аспирантов, врачей, учителей?
Снять, предположим, однокомнатную квартиру у частника обойдется в $650. Если сделать плату в три раза дешевле рыночной (применить к этой цифре коэффициент 0,33), то стоимость кв. метра в месяц составит 82 руб. (на рынке сейчас 250 руб.).
Почему взяли коэффициент 0,33? Мы рассчитали, что тогда дом окупится за 11,5 лет – недалекая перспектива. А учитывая, что капремонт жилого здания проводится через 25 лет, он окупит себя два раза, всю свою стоимость, а потом начнет приносить прибыль. Хотя от мэра прозвучало предложение: можно сделать рентабельность нулевой – вообще уйти от прибыли. Ну, чтобы, скажем, до капремонта этот дом себя окупил.
Прикинули и этот вариант. Тогда получается не 80, а 40 руб. за кв. метр. Однокомнатная квартира в 40 «квадратов» – 1600 рублей. Но и это выгодно для города! И, разумеется, для москвичей.
Цифры эти пока предварительные, но ясно одно: доходные дома будут рассчитаны на разный кошелек. В любом случае в них будет спокойнее и дешевле, чем в «хозяйской» квартире, из которой в любой момент могут выставить. Да и у города появятся лишние деньги, чтобы строить дома для тех же очередников.