Плохой коттедж не дорожает
Рынок городского жилья демонстрирует остановку роста цен и даже снижение в некоторых сегментах. Загородное жилье демонстрирует противоположное – стабильный интерес покупателей коттеджей, дач и таунхаусов. А самое главное – сохраняющийся рост цен. Причем остается неизменной и многолетняя тенденция – удорожание поселков начинается на этапе строительства.
Класс «премиум» не мелочится
Существует даже мнение – если поселок планомерно дорожает на этапе строительства, значит, этот девелоперский проект можно считать успешным: есть спрос, идут продажи, нет вполне очевидных и скрытых дефектов, которые за период реализации проекта обязательно «всплывают» и тем самым не способствуют повышению отпускной цены.
По данным компании «AG Capital», поселки класса «премиум» и «де люкс» за 2006 год подорожали в среднем на 40–45%. Безусловно, среди этих поселков существует и категория «звезд», которые показали более серьезный рост. Например, рост цен в «Бельгийской деревне» составил более 90%, в «Павлово» – более 50%, «Резиденции Бенилюкс» подорожали более чем на 80%. За четыре месяца этого года спрос и темпы продаж в большинстве загородных объектов несколько упали, однако это не означает, что понизились цены, произошло лишь снижение темпов роста. За четыре месяца рост цен составил, по данным компании, 5–7%.
Снижение цены на загородное жилье наблюдается только в эконом-классе, говорят в компании «МИЭЛЬ». И то – далеко не во всех случаях. Хотя причины вполне очевидны. Разномастная точечная застройка 90-х годов имеет массу проблемных моментов, начиная с вопросов юридических (неоформленность права собственности по всем правилам более половины таких строений) и заканчивая качеством строительства, площадями участков (обычно небольшими) и смешанным социальным составом жителей.
Евроматериалы идут по евроцене
Все перечисленное мало относится к организованным коттеджным поселкам. Впрочем, участники загородного рынка объясняют повышение стоимости и другими соображениями. И объективных доводов не так уж мало.
Во-первых, рост стоимости стройматериалов. Как отмечают в компании Kirsanova Realty (эксклюзивный аффилированный офис Christie’s Great Estates), реализующей объекты в поселке LeVitan, подорожали все основные отделочные материалы – фасадный кирпич и черепица, которые занимают в себестоимости строительства дома весьма приличную часть. Все это закупается застройщиком в Европе. А курс евро известен. Основные конструкционные материалы – кирпич, цемент, все виды труб – также выросли вдвое. Более того, вследствие затянувшегося строительного сезона в прошлом году было вообще очень сложно купить стройматериалы в достаточном количестве.
– Еще одна важнейшая составляющая, – говорит Анатолий Балашов, директор отдела загородной недвижимости компании, – это финансирование проекта в целом. Девелопер застраивает 100% домов, не дожидаясь финансовых вливаний клиентов. Сегодня такая стратегия единственно верная, так как снижает риски потенциального покупателя, избавляет его от проблем недостроя. Но у этого есть и обратная сторона – стоимость денежных ресурсов. Соответственно, это влияет на себестоимость домов в поселке не меньше, чем вышеперечисленные факторы. Цены на дома в поселке за год ведения строительства выросли на 30%. Однако уже 40% его объемов проданы.
Так же объясняет причину удорожания Василиса Баженова, руководитель проекта дачно-развлекательного комплекса «Гагаринлэнд». Стоимость домов с участками в этом комплексе будет год от года расти, прогнозирует она. Сейчас удорожание за год составляет 10–30%. Увеличение капитализации загородного коттеджного поселка зависит от нескольких факторов, в том числе и стоимости стройматериалов. В проекте «Гагаринлэнд» мы работаем с компанией-застройщиком Lapponia House, рассказывает В. Баженова. У них есть ежегодное плановое подорожание материалов примерно на 10–15%.
Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж компании «Аллтек Девелопмент», считает, что повышение цены – это вполне адекватная реакция на повышение спроса. В коттеджном поселке «Графские пруды» рост стоимости домов с начала года составил 30%. По мнению Ж. Потапкиной, идея жить за городом становится все более популярной, особенно в секторе до 50 км от МКАД.
– При нынешних московских ценах, – подчеркивает Ирина Котова, директор по маркетингу компании «ХИРШ», – многие москвичи вдруг обнаружили, что могут продать свою достаточно захудалую квартирку и купить нечто пристойное в Подмосковье, – и дом будет свой, и земельный участок. Таких продаж в городе с целью купить загород становится все больше – а это фактор, который играет как на понижение цен в Москве (растет предложение), так и на повышение в Подмосковье (там растет спрос).
А выше – некуда!
– 20 процентов – это вполне оправданный рост при правильной маркетинговой политике, – отмечает Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город». – Причин тому много: и удорожание стройматериалов, и инфляция, и рост цен на недвижимость из-за высокого спроса. Если на направлении происходит что-то позитивное (например, улучшается транспортная доступность), что-то облагораживается, добавляется инфраструктура, – цена растет. А какие-то коттеджные поселки, мягко скажем, не становятся дороже. Может быть, потому, что изначально застройщик берет максимально высокую цену. И возможности взятия новых ценовых барьеров уже не остается.
Ситуация на загородном рынке выравнивается, считают в «Новом городе». Нет баснословного роста цен. Прошел ажиотаж, у покупателя появилась возможность выбора. Как результат – все меньше случайных продаж, нет никаких «мыльных пузырей», высокого спроса на поселки раскрученные, но серьезно не дотягивающие до заявленного уровня или имеющие явные недостатки. А таких недостатков может быть много: близость к трассе, наличие свалок и «грязных» предприятий, плохое транспортное сообщение, явные просчеты в планировке строений или мелкая нарезка участков.
Везение не помешает
Цены на загородную недвижимость будут расти и по другой причине – в силу развития ипотеки. Пока, по оценке Владимира Яхонтова, заместителя директора департамента «МИЭЛЬ – загородная недвижимость», объемы городской и загородной ипотеки соотносятся примерно как 95% и 5% соответственно. Однако процессы кредитования на загородном рынке набирают обороты. А чем выше возможность покупки – в частности, с помощью получения кредита, тем выше спрос. Спрос же напрямую влияет на цену.
Есть еще один фактор – стоимость сотки земли. По оценке компании МИЭЛЬ, рекордные показатели в этом смысле демонстрирует Рублевка. Так, по данным компании, с 1997 г. цена на сотку земли выросла почти в 40 раз (с $5 тыс. до $200 тыс.).
Однако купить дом за городом, считает В. Баженова, еще вполне реально, причем любой стоимости. И конечно, в определенном смысле можно рассчитывать на некоторый элемент везения: вполне естественно, что девелопер, который купил землю десять лет назад за «копейки», будет предлагать потребителю более дешевый конечный продукт, нежели девелопер, купивший землю два–три года назад.
Важно только найти подходящего девелопера.