О, закон! Как тебя понять?
В основе конфликта в Южном Бутове – отсутствие четкой позиции на федеральном уровне. Позиции относительно того, является ли жилищное строительство основанием для изъятия земли у собственника.
В чем ты, «линия партии и правительства»?
На минувшей неделе заключено мировое соглашение между московскими властями и семьей Прокофьевых из Южного Бутова. Вне зависимости от чего-либо мы выражаем удовлетворение завершением трудного и нервного процесса. В общих положениях документа стороны подписались под тем, что достигнутая договоренность взаимовыгодна и отвечает интересам каждого из участников. А раз так, то и очень хорошо!
Но одновременно хотелось бы убавить восторгов по поводу торжества справедливости, поскольку от этого события остается осадок какой-то незавершенности или неопределенности. Главный вопрос – что дальше? Можно ли рассматривать это решение как прецедент, за которым последуют аналогичные? Что оно будет означать для развития города?
Предметом соглашения является выкупная цена, которую правительство Москвы готово заплатить за имущество семьи Прокофьевых. Имущество это представляет собой долю 8% в индивидуальном доме общей площадью 162,7 кв. м и такую же долю в земельном участке 2830 кв. м. Общая стоимость определена в 15 500 000 рублей. Взамен изымаемого мать и сын получают не деньги, но по однокомнатной квартире на Веерной улице площадью 51 метр каждая (одну в собственность, другую в социальный наем с последующей приватизацией). Плюс денежную компенсацию за посадки на участке в размере почти 1 200 000 рублей. По мнению риэлторов, квартиры на Веерной довольно точно соответствуют выкупной цене.
По образованию я математик и суть вещей в цифрах мне более понятна. Поэтому быстро пересчитал, что за 13,01 кв. метра в жилом доме и 2,3 сотки земли Прокофьевы получили $600 тыс. с центами. Если ориентироваться на средние цены типового жилья в Южном Бутове (которое заведомо лучше частного «домовладения»), то индивидуальные 13 метров тянут никак не больше $52 тыс. Это значит, каждую сотку семья продала по $240 тыс. Чтобы еще более впечатлить этой цифрой, замечу: на знаменитой Рублевке цена сотки колеблется в пределах $50–70 тыс. По сравнению с Южным Бутовом просто дешевка…
Исключения подтверждают правило
Нисколько не завидую Прокофьевым: на граждан России с неба сваливались состояния – не чета этому. Более того, по большому счету их участок стоит этих денег. Стоит в том смысле, что коммерческая структура извлекла бы из него прибыль примерно такого же порядка. Я думаю о другом. Если приобретение участков под городское строительство обременять расходами, сравнимыми с доходами застройщиков, то такое жилье обойдется бюджету по цене коммерческого. То есть если сейчас в рамках социальной ипотеки квартиры предлагаются очередникам по 30–35 тыс. рублей за кв. метр, то будут стоить по 100 тыс. А коммерческое строительство в таких условиях вообще теряет смысл.
Проблема еще и в том, что случай с Прокофьевыми – не исключение. По информации префекта округа Алексея Челышева, на конец апреля соглашение было достигнуто с 284 собственниками из 329. Осталось всего 45 человек. Но это только первая очередь строительства в Южном Бутове. В ожидании находятся еще многие сотни собственников.
Схожие по напряжению события начинают разворачиваться в поселках «Речник» и «Огородник».
Одна грызня спешит сменить другую…
Резкая непримиримость сторон в конфликте подогревается несовершенством законодательства. Федеральная власть никак не соберется с духом и не ответит твердо – относится ли жилищное строительство к разряду государственной необходимости.
Спрашивается: а какая связь между обоснованием изъятия и размером компенсации? Отвечаю: принципиальная. Если новое строительство законодательно зачисляется в предмет государственной необходимости, то автоматически следует возможность изъятия земли, вслед – привлечение специалистов и определение реальной выкупной цены. В случае спора – суд и при необходимости судебные исполнители.
Если же признать, что жилищное строительство не тянет на звание государственной необходимости, тогда не может быть даже вопроса об изъятии. И конечно, никакого суда. В этом случае власти могут только просить и уговаривать, а собственник вправе диктовать условия или сказать: отстаньте от меня.
Второе очень похоже на бытовую ситуацию: мне понравился ваш автомобиль, а вы не хотите его продавать. Тогда либо я соблазняю вас неимоверно высокой ценой, либо каждый остается при своем. Но никому и в голову не придет понуждать к продаже через суд.
В ходе пресс-конференции по поводу заключения соглашения на вопрос «КР» Юлия Прокофьева уточнила: предметом судебного спора был не размер компенсации, а само право города изымать участок. Однако вряд ли за этим стояло стремление семьи на всю жизнь остаться в своих 13 кв. метрах. Скорее грамотные люди подсказали, что такой «двухходовкой» можно попытаться добиться большего.
Законодательная ситуация сейчас такова, что в Земельном кодексе есть специальная статья, в которой изложен ограниченный перечень государственных нужд или оснований для изъятия земли с припиской: «в исключительных случаях». Жилищное строительство в него не входит.
Правда, в другом пункте той же статьи имеется общая оговорка, под которую при большом желании все же можно подтянуть жилищное строительство. Да и по всему законодательству подобные оговорки рассыпаны, как кучки опят. Причем это не просто досадные технические оплошности. Это проявление разного понимания в высших эшелонах власти соотношения понятий частной собственности и государственной необходимости. Один депутат читает закон так, что строительство жилья не попадает в перечень госнужд и не является достаточным основанием для сноса. Другой говорит, что возведение социального жилья – это святое, это первейшее государственное дело! Поди разберись…
В этом деликатном вопросе нельзя допустить диктат ни собственника, ни исполнительной власти. Но ведь известно же предложение дать возможность владельцу имущества назначать свою цену. Однако ограничить его аппетит с помощью прогрессивного налога. Заломишь нереальную цифру – город от тебя отступит, но дальше будешь платить полновесный налог с заявленной тобой самим суммы. Это сделало бы собственника в разумной степени сговорчивым и позволило находить справедливый компромисс.
Но пока на федеральном верху не проявляют ни воли, ни гибкости. А внизу один конфликт сменяется другим.