Владимир Брыков: «Дать фору жителям столицы»
В январе этого года вышло постановление правительства Москвы № 24-ПП «О Средне-срочной жилищной программе «Москвичам – доступное жилье» на период 2007–2009 гг. и задании на 2010 год». Начальник Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Владимир Брыков уже комментировал основные направления программы в нашей газете (№ 15 от 12 апреля нынешнего года). Сегодня мы попросили его более подробно рассказать о принципах дифференциации цен на жилье, которое предоставляется из фонда города, об особенностях работы с инвесторами и о специализированных ЖСК.
Для «старых» очередников – цены льготные
Одно из важнейших направлений городской политики в жилищной сфере – увеличение доли жилья для тех, кто встал в очередь до 1 марта 2005 года и кто длительное время ожидает предложения квартиры, которая предоставляется за доступную плату.
Что дает переход на платные формы обеспечения жильем? Очередники могут значительно быстрее получить квартиру, и очередь будет двигаться активнее. Сейчас у нас на учете 191 тыс. семей, или 600 тыс. человек. Максимальное время нахождения в очереди – примерно 20 лет. За это время в семье, которая встала на учет, не только дети вырастают, но и внуки появляются. Фактически когда наступает время получать жилье, вместо одной вставшей на жилищный учет семьи приходится обеспечивать уже несколько семей.
Одна из главных задач Среднесрочной программы – сократить максимальный срок ожидания нового жилья в два раза, то есть до 10 лет. Продавая квартиры по льготным ценам «старым» очередникам, город, с одной стороны, помогает им быстрее, переселившись в комфортабельное жилье, решить жилищный вопрос. С другой, – при том же финансировании из бюджета за счет полученных денег может строить дополнительное жилье. И в итоге обеспечивать значительно большее число очередников.
Сегодня мы стали активнее внедрять платные формы улучшения жилищных условий. Началось все с субсидий, на которые тут же выстроилась как бы очередь в очереди. Потом стали заключать договоры купли-продажи с рассрочкой платежа, затем появился механизм социальной ипотеки, сейчас разрабатываются новые формы работы.
Люди готовы платить деньги, чтобы быстрее переехать в новую квартиру, причем в квартиру, получаемую в собственность на весьма льготных условиях. Но в основном охотно приобретают такое жилье очередники, вставшие на жилищный учет три–пять лет назад. Очередь сокращается, и это хорошо, но очередники, простоявшие 10–15 лет, остаются на учете в ожидании бесплатного жилья.
Понижающий коэффициент
Чтобы сделать жилье доступным для «старых» очередников, уменьшить для них финансовую нагрузку, вводится система дифференциации цен. Себестоимость – понятие сложное. Раньше, когда город осваивал новые земельные участки, квартиры продавались по себестоимости, в которую включалась только стоимость строительства самого дома без учета инфраструктуры. А реальные затраты бюджета были существенно больше. Для нормальной жизни нового микрорайона нужны дороги, магазины, поликлиники, школы, детские сады, кинотеатры.
Но сегодня свободных для жилищного строительства участков в Москве почти не осталось. Чтобы что-то построить, надо сломать старые и ветхие строения, отселив жителей в новые дома. Если учесть затраты на освобождение земельных участков, то себестоимость обеспечения очередника жильем значительно возрастает. Сейчас рассматривается возможность учета полной себестоимости с затратами на создание инфраструктуры. Одновременно для очередников вводятся значительные понижающие коэффициенты, которые зависят от стажа пребывания семьи на учете.
Прежняя методика формирования цены строилась на прямом калькулировании затрат, которые понес бюджет. В результате иногда получалось, что себестоимость домов, построенных во Внукове, оказывалась выше, чем жилых зданий, возведенных в центральном округе Москвы. Объяснение простое – для строительства во Внукове необходимо было готовить территорию, вести инженерные коммуникации, строить дорогостоящие объекты инженерной инфраструктуры. Но такое соотношение цен совершенно не совместимо с рыночными понятиями. Цены на жилье все-таки во многом определяются не качеством жилья, не площадью, а местом расположения дома. Поэтому в новых методиках, которые сейчас разрабатываются, дифференциация цен зависит от места нахождения жилого здания. Так, квартиры в Подмосковье будут примерно на 50% дешевле московских.
Скидки – 70 процентов
Понижающие коэффициенты, как уже сказано, зависят от стажа пребывания на жилищном учете. Для очередников, отстоявших в очереди 15–17 лет, скидка – 70%. Им придется заплатить всего 30% от стоимости квартиры. В Центральном столичном округе жилье будет, естественно, дороже, на окраине города – дешевле, а в Подмосковье еще дешевле. Полагаем, такая схема справедлива, понравится москвичам, доступность жилья существенно повысится. Особый интерес к ней проявят очередники с большим стажем ожидания новой квартиры.
В методике учитывается и качество жилья. Если дом новый (то есть не прошло и двух лет со времени его приемки госкомиссией), берется коэффициент – единица. Если предоставляется квартира за выездом, в старом доме, то учтут процент износа. Раньше определяли износ по упрощенным методикам. Теперь МосгорБТИ предлагает воспользоваться более сложными расчетами. Также учитывается, в какой квартире придется жить новоселу – отдельной или коммунальной. Пока трудно прогнозировать, какой методике будет отдано предпочтение.
С понижающим коэффициентом рассчитывается и стоимость жилого помещения в коммуналке, когда очередник хочет купить освободившуюся комнату.
Все это направлено на то, чтобы в целом развивалась система платного предоставления жилья и «старые» очередники, покупая квартиры, ускоряли тем самым решение жилищного вопроса в городе.
50 миллиардов на кредиты
Нынче в столице строится 5 млн. кв. метров жилья в год. Но число предложений все-таки весьма ограничено – из-за роста цен значительно снизилась доступность жилья. Связано это, в первую очередь, с тем, что повысился внешний спрос. Многие жители из других городов и ближнего зарубежья захотели переехать в Москву. Существенно возрос коммерческий спрос на квартиры. К тому же доходность столичной недвижимости была выше доходности банковских вкладов. Дело доходило до того, что некоторые негосударственные пенсионные фонды из отдаленных регионов страны вкладывали деньги в покупку жилья в Москве, чтобы уберечь от инфляции вклады пенсионеров. Спрос на недвижимость превысил рост предложений.
В связи с этим была разработана и принята Среднесрочная программа в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Московские власти, озабоченные снижением доступности жилья для всех групп москвичей-неочередников, решили разработать меры взаимодействия с инвесторами.
Внешний спрос можно снизить, если создать условия, при которых инвесторы станут продавать жилье москвичам, а не иногородним. Даже при условии, что цены сохранятся на том же уровне, у москвичей появится возможность его купить. Дело в том, что и большую часть ипотечных кредитов получают тоже не москвичи. За прошлый год количество выданных кредитов возросло по сравнению с 2005-м почти в два раза. Было выдано 13,6 тыс. кредитов на сумму более 50 млрд. рублей.
Есть еще один фактор: платежеспособный спрос внешних покупателей выше, и это снижает покупательский спрос москвичей. Даже получив разрешение банков на кредит, жители столицы не могут порой найти жилье на рынке.
Инвестор не потеряет ни рубля
Строительство ведется на землях, принадлежащих Москве. И инвесторы вносят плату за строительство на земельных участках. На эти средства город освобождает площадки от старых ветхих строений, строит элементы инфраструктуры. Чтобы стимулировать продажу жилья москвичам, Среднесрочная программа предусматривает резервирование части доли, принадлежащей инвестору. Сегодня инвестору принадлежат все 100% площади.
Резервирование – дело не новое. Само это понятие появилось еще в постановлении московского правительства № 527-ПП о мерах по развитию ипотечного кредитования, выпущенном в августе 2004 года. Не меньше трех лет проходит от конкурса, в условия которого включены требования о резервировании, до сдачи объекта строительства. Так, пробное резервирование (а было оно незначительным по объемам) мы ввели в 2004–2005 годах, а готовые жилые дома появятся только в этом или следующем году.
Абсолютно такой же механизм, только в больших масштабах – резервировать до 80 процентов площади, – предполагает ввести Среднесрочная программа. При этом инвестор не потеряет ни рубля. И хотя многие возмущались, что при резервировании подрываются рыночные основы, ничего подобного не произойдет. Речь идет лишь о том, что город помогает инвестору продавать жилье.
Механизмы резервирования
В Департаменте жилищной политики будут сформированы списки москвичей-неочередников, которые желают приобрести жилье при нашем содействии. Предложения о резервировании жилья будут включены в условия конкурсов инвесторов. Победителем конкурса станет тот, кто согласится зарезервировать максимальное количество квартир – до 80%. Он заключит соглашение с Департаментом о том, что не станет предлагать жилье другим покупателям, а продаст квартиры (продажи могут начаться, как только возведут фундамент) именно москвичам. К тому времени в Департаменте уже будут списки желающих приобрести жилье.
По сути дела, мы выступаем здесь как посредники между продавцом и покупателем, как менеджеры по поиску клиентов. У нас уже была такая попытка. В новом доме мы предложили очередникам приобрести около 400 однокомнатных квартир по схеме социальной ипотеки с использованием субсидии. Так что первый опыт есть. Система, которая предлагается сейчас, – инерционная, с ходу ее не запустишь, тут нужно время, чтобы люди привыкли, почувствовали ее привлекательность.
Первоначально будем предлагать квартиры только москвичам, которые живут в городе не менее десяти лет. В дальнейшем условия, возможно, изменятся. Содействовать станем всем группам москвичей, которые желают улучшить жилищные условия. Возможно, введем дифференциацию. Принципы могут быть разные, например, в первую очередь постараемся обеспечить семьи, где есть дети.
Кроме того, предполагаем, подписывая контракт с инвестором, что часть площади (30% из тех 80%) будет продаваться по фиксированным ценам. Продавец заранее, как только составлена проектно-сметная документация, будет знать, во что ему обойдется строительство. Он уже может определить нижнюю границу рыночной цены. 30% площади будет продано по фиксированной цене очередникам, которые захотят приобрести ее по схеме «социальная ипотека плюс субсидия». Это тоже одно из условий конкурса.
Думаю, многие инвесторы согласятся с таким условием, потому что цены на жилье постоянно растут и желающих строить в Москве достаточно.
Таковы два механизма резервирования. Ничего принципиально нового в них нет, кроме масштаба резервирования – 80% площади в строящихся домах, и фиксированных цен для очередников, которые захотят взять субсидию.
Доля города и маневренный фонд
В программе заложен еще один механизм взаимодействия с инвесторами. Сегодня за право строить на московской земле, пользоваться московской инфраструктурой инвестор оплачивает городу 30% стоимости жилых помещений. Соотношение – 30% на 70%. Предлагается долю города увеличить вдвое – до 60%. Тогда соотношение по стоимости и площади изменится: 60% – городу, 40% – инвестору. Но если инвестор согласится продавать жилье москвичам, то его расходы уменьшатся в два раза. Итоги же будут подводить после продажи квартир. Для инвестора, по сути дела, ничего не меняется, только продавать жилье он будет москвичам. Но чтобы этот механизм заработал, требуются серьезные правительственные решения.
Большой процент кредитов сейчас отдают иногородним. Кредитные организации тяготеют к иногородним коммерсантам, которые берут займы и приобретают жилье в Москве. Коммерсанты – солидные клиенты. У них есть объект залога, обеспечение возврата кредита. А если в залог поступает и приобретаемое жилье, то это еще больше повышает надежность кредитования, снижает риски банков.
Диктовать банкам свои условия мы не можем. Они действуют самостоятельно и несут ответственность перед вкладчиками, которые доверили им свои накопления. Но можем заинтересовать их.
У города есть маневренный фонд, а это около 40 тыс. кв. метров жилых помещений. Предназначен он для горожан, лишившихся жилья при чрезвычайных ситуациях. В том числе для москвичей, оказавшихся по разным причинам некредитоспособными. Их переселяют туда, чтобы можно было продать квартиры, расплатиться с банком, а на остаток средств приобрести другое жилье.
Банкам важно иметь возможность пользоваться маневренным фондом. Поэтому предлагаем им подписывать двухстороннее соглашение об использовании резервного фонда, но только в тех случаях, когда кредиты предоставляются москвичам. Это один канал взаимодействия с банками.
Второй – привлечение их к реализации схемы социальной ипотеки. Риски банков здесь минимальны, потому что в любом случае город очередника в беде не оставит. Жилье, которое предоставляется очередникам по социальной ипотеке, обязательно будет передано иному очереднику, и банк возместит свои затраты. Форс-мажорных ситуаций здесь ожидать не приходится. Сейчас предлагаем банкам участие в схеме «социальная ипотека плюс субсидия».
Третье направление – снижение финансовой нагрузки на заемщика, связанной со страхованием объекта залога. Так, в частности, страхуются жизнь и трудоспособность заемщика, объект залога. Центр жилищного страхования разрабатывает такие механизмы.
И последнее – финансирование затрат банков. Агентство ипотечного и жилищного кредитования и наш московский оператор коммерческий банк «Московское ипотечное агентство» должны приобретать закладные договоры с залогом на первичном рынке ипотечного кредитования. Условия очень хорошие. Москва предоставила финансовые гарантии для наполнения программы. 100% акций принадлежит городу. Руководство департамента и других подразделений правительства участвует в управлении банком, входит в совет директоров, так что есть возможность влиять на решения.
Незнакомец СЖСК…
Одно из перспективных направлений федеральной жилищной политики – вовлечение в строительство некоммерческих организаций. Кооператив – некоммерческая организация, так как не преследует цели получения прибыли. Москва оказалась здесь впереди. Теперь надо решить комплекс законодательных проблем.
Законодательство предусматривает получение земельных участков только по конкурсу. А в соответствии опять же с федеральным законодательством по условиям конкурса победителем становится тот, кто больше заплатит за участок. Это основное требование. Нужны какие-то фундаментальные изменения в гражданском, земельном, градостроительном законодательстве, чтобы органы власти на местах, в частности в Москве, могли принимать решения для выделения таких участков. Пусть на конкурсной, но смягченной, льготной основе. Пока не будут решены эти проблемы, формирование таких ЖСК очень проблематично.
Вполне возможно формирование специализированных кооперативов, куда войдут очередники. Такая работа будет развернута в ближайшее время. Специализированные ЖСК – один из вариантов, которым может воспользоваться семья очередников, помимо получения субсидии на строительство или приобретение жилья с рассрочкой платежа, социальной ипотеки. Условно специализированные жилищно-строительные кооперативы для «старых» очередников называют СЖСК первого типа. Думаем, что многие семьи захотят войти в эти кооперативы.
Использоваться станут земельные участки, которые предназначены для жилищного строительства, финансируемого из городского бюджета. В отличие от СЖСК второго типа, эти кооперативы будут получать земельные участки для строительства бесплатно, из тех, что включены в адресную инвестиционную программу. Разработку проектно-сметной документации будет осуществлять Департамент жилищной политики. Но члены кооператива, если разрешит общее собрание, могут внести изменения, перепроектировать дом. При этом бюджетное финансирование замещается во время строительства на деньги пайщиков-очередников. Сейчас подготовлен проект постановления правительства Москвы о формировании четырех таких специализированных жилищно-строительных кооперативов.
Членами СЖСК второго типа станут жители города из различных групп: бюджетники, молодые семьи, у которых есть дети, многодетные. Пайщиками смогут стать москвичи, проживающие в столице не менее десяти лет, не очередники, но нуждающиеся в улучшении жилищных условий, которые без помощи города не смогут приобрести квартиру. Они будут участвовать в конкурсе, чтобы получить земельный участок. Надеемся, им удастся побеждать в конкурсах, где будут участвовать и крупные застройщики. Получив земельный участок, они смогут взять ипотечный кредит. Залогом в таком случае станет земля, а в дальнейшем и сам строящийся жилой дом.
Однако формирование таких кооперативов только намечается, поскольку остается нерешенным ряд проблем правового характера.