Прелести «непрестижного» направления
Для одних покупателей слова «непрестижное направление» звучат как приговор, после которого интерес к любому понравившемуся коттеджу пропадает. Для других (и таких нынче становится все больше) – как весомый аргумент хорошего вложения денег. Ведь на самых раскрученных трассах сотки ценятся буквально на вес золота.
В два раза ближе, в десять – дороже
Между тем есть направления, где участок стоит на порядок дешевле, а красот ничуть не меньше, чем на пресловутой Рублевке.
Рассуждая о перспективах загородного рынка, риэлторы чаще всего ограничиваются Рублевским, Новорижским и Минским направлениями. Однако если нет желания переплачивать за «раскрученный брэнд» и «эксклюзивных» соседей, стоит свернуть с проторенных трасс и уделить внимание аутсайдерам на рынке загородной недвижимости. Ведь хорошую экологию и инфраструктуру можно получить и за вполне умеренные деньги. Хотя, конечно, экономить тоже надо с умом.
Загородная недвижимость, отмечают эксперты, подвержена колебаниям моды значительно больше, чем городская. Статус направления играет не меньшую роль, чем такие объективные факторы, как экология или качество строительства.
– Благодаря бурному росту рынка загородной недвижимости, на самых раскрученных трасах цена сотки уже зашкаливает, – говорит PR-директор агентства недвижимости DOKI Алла Ефремова. – Поэтому неудивительно, что даже вполне состоятельные люди обращают внимание на трассы, считающиеся непрестижными. Помимо цен, эти направления могут быть привлекательны удобным расположением, живописным природным ландшафтом и в некоторых случаях относительно благоприятной экологической обстановкой. Кроме того, вдоль них находится немало подмосковных достопримечательностей. Также привлекательно и соседство некоторых трасс с престижными направлениями.
Некоторые направления уже пережили пик популярности и сейчас сдали свои позиции тем, которые развиваются более динамично, – Дмитровскому и Новорижскому. Другие всегда были в аутсайдерах (порой в силу объективных причин). При этом, однако, следует помнить, что расположение дачи – важный, но не единственный фактор, влияющий на цену.
– Разброс цен по непрестижным направлениям достаточно широк, – считает А. Ефремова. – Причем цена на объект зависит не только от самого направления, но и от расстояния до МКАД, уровня комфортности, развития локальной инфраструктуры. К примеру, всего за $3000 можно купить неосвоенный земельный участок размером десять соток в 100 км от Московской кольцевой по Рязанскому направлению. В десять раз дороже обойдется такой же участок в 50 км от МКАД.
Кошелек до Киева доведет
О былом величии Киевского направления лучше всего говорит обилие стародачных мест. Апрелевка (32 км от МКАД), Кокошкино (20 км), Крекшино (24 км), Селятино (30 км). Все они известны дачными поселками, где когда-то жили представители советской элиты. Расположенные в этих живописных местах дома с богатой историей по-прежнему привлекают покупателей, несмотря на то, что по коммуникациям проигрывают современным коттеджам. Но в 90-е популярность и высокий статус сменились полным забвением.
В немилость Киевская трасса попала, прежде всего, из-за транспортных проблем. Заторы на Киевском шоссе начинались от совхоза «Московский» и тянулись до аэропорта «Внуково». Ситуация изменилась после того, как аэропорт попал под юрисдикцию Москвы и столичные власти начали реконструкцию дороги. А вскоре и спрос на дачи по этому правлению значительно вырос.
– Думаю, Киевское шоссе оказалось в списке непрестижных в результате какого-то недоразумения, – считает руководитель отдела продаж компании «Аллтек Девелопмент». Жанна Потапкина. – Эта трасса – одна из лучших в Подмосковье. Здесь хорошая экология, много лесов. Прекрасный въезд в Москву по Ленинскому проспекту. Уже в столице, если здесь возникли пробки, есть идущие параллельно альтернативные трассы – Профсоюзная улица, проспект Вернадского. В прошлом году практически завершена реконструкция Киевской трассы, и движение теперь возможно по четырем–пяти полосам в каждом направлении.
Сейчас, оценивая популярность Киевского шоссе, эксперты обычно дают ему третье–четвертое место. (По оценкам компании «Миэль», Киевское направление даже стало лидером в рейтинге покупательских предпочтений.) В результате здесь стали строиться первые элитные поселки, но основная масса предложений по-прежнему классов эконом и бизнес.
– Самой веской причиной высокого спроса на коттеджи по Киевскому направлению можно считать хорошую транспортную доступность, – утверждает руководитель направления загородной недвижимости «МИАН-агентство недвижимости» Светлана Кондачкова. – Киевская трасса сейчас является одной из самых перспективных. На выезде из Москвы она имеет шесть полос, поэтому и пробок на данном участке практически не бывает. На сегодняшний момент шоссе реконструировано до реки Незнайки (15-й км), уже введена в эксплуатацию двухуровневая развязка у «Московского». Абсолютно комфортными для проезда являются первые 15 км трассы, дальше проезд сужается до обычных двух полос в одном направлении. Проект реконструкции предполагает расширение трассы вплоть до Наро-Фоминска.
Пока по Киевскому шоссе можно поселиться в нескольких десятках коттеджных поселков. Некоторые из них сданы, некоторые только строятся. Наиболее интересные предложения нового коттеджного строительства представлены в хорошо обжитых районах: Апрелевке, Валуеве, Глаголеве, Селятине, Рассудове и Первомайском. Здесь можно выделить такие поселки, как «Десна-2», «Новоспасское», «33Клаб», «Графские пруды».
На Киевском направлении нет ни одного крупного развлекательного комплекса. Только санатории, дома отдыха и оздоровительные центры. Например, на территории усадьбы «Валуево» расположен одноименный санаторий и детский санаторий «Искорка». Можно также отметить базы отдыха «Бекасово» и «Орбита». Основные учреждения социально-бытового назначения расположены в Апрелевке и Наро-Фоминске. Слабая инфраструктура – главный минус, тормозящий рост цен. Кроме того, первые километры шоссе имеют свои «достопримечательности», которые вряд ли могут придать ему шарм.
– В начале трассы – да, есть проблемы. Свалка в районе Хованского, Хованское кладбище, поселок с чудесным названием «Мосрентген» и аэропорт «Внуково». Но ведь аналогичные «прелести» можно отыскать на всех направлениях, исключая разве что Рублевку. А вот начиная с 16-го километра – все благополучно, – говорит Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город».
Пока участок в зоне лесных насаждений стоит порядка $12 000– 18 000 за сотку, вне лесных зон – $7000–8000. Впрочем, учитывая, что эксперты сулят этому направлению большое будущее, можно предположить, что в обозримом будущем цены могут резко пойти вверх.
Аэропорт сбивает спрос
Ленинградское шоссе в плане спроса во многом напоминает Киевское. Только повезло ему меньше. Пробки, образующиеся на въезде в аэропорт, со временем только увеличивались, поэтому, несмотря на обилие водоемов (озера Круглое, Долгое, Сенежское), покупать дачу здесь решаются не многие. Впрочем, есть надежда на повторение «киевского сценария»: шоссе разгрузят и спрос пойдет вверх.
– Существенный минус – транспортная загруженность, ведь Ленинградское шоссе – федеральная трасса, соединяющая Москву с Санкт-Петербургом, – объясняет Светлана Кондачкова. – Загруженность магистрали обусловлена в первую очередь проходящими здесь торговыми маршрутами и расположенным на 29-м км аэропортом Шереметьево. На отрезке дороги от столицы до аэропорта находится немало крупных торговых центров, усложняющих и без того непростую транспортную ситуацию. Кроме того, Ленинградка проходит непосредственно через множество населенных пунктов. Таким образом, свободному движению препятствуют светофоры, пешеходные переходы и посты ГАИ. Но есть и хорошие новости. В ближайшие годы планируется расширение Новосходненского шоссе, по которому можно обогнуть пробки на Ленинградке, и увеличение его полосности. Есть планы строительства дороги-дублера Ленинградки до аэропорта Шереметьево. Заметно улучшит ситуацию строительство скоростной транспортной системы «Шереметьево-Москва-Сити». Проект монорельса длиной до 35 км планируется завершить в 2008 году. Все эти улучшения должны разгрузить трассу на 30–40%.
Плохая транспортная доступность – не единственный недостаток. По мнению отдельных экспертов, подмачивает репутацию тех или иных направлений и неблагополучная экология.
– Особенно это касается Ленинградского шоссе, – считает Наталья Ветлугина. – С ним, с точки зрения покупок загородной недвижимости, все достаточно неблагополучно. На этой трассе расположены «Шереметьево» – крупнейший авиационный центр Подмосковья – и сопутствующая ему инфраструктура. На шоссе построены многочисленные торговые объекты. Много городов – Химки, Сходня, Зеленоград. Так что нельзя говорить об этом шоссе как о перспективном для коттеджного строительства. Такая же картина наблюдается к востоку от Москвы – на Горьковской трассе. Это направление – самое непрестижное. Промышленности много, с экологией проблемы. Прибавьте к этому постоянные пересечения шоссе с железной дорогой – все время приходится стоять на переездах…
Наиболее популярны на Лениниградском направлении стародачные места – Фирсановка, Шереметьевский, Поварово. Среди удачных новых предложений – коттеджный поселок «ФэмилиКлаб» на Новосходненском шоссе. Он расположен всего в 12 км от кольцевой автодороги и рассчитан в первую очередь на жителей столицы, которые хотят жить в ближнем Подмосковье, а работать в Москве. Поселок состоит из 340 домов, из которых 132 таунхауса.
Также можно выделить поселки таунхаусов «Удачное» и «Лесной». Пока, как отмечают эксперты, в сегменте бизнес-класса здесь наиболее востребованы участки от 20 соток и выше. При этом площадь самых ликвидных домов не превышает 200–300 кв. метров (для таунхаусов 120–170 кв. метров). Участок обойдется в среднем в $5000–7000 за сотку (с учетом стоимости коммуникаций).
От торфяника до оазиса
Рязанское шоссе славится километровыми пробками в часы пик, состоящими преимущественно из грузовых машин. Кроме того, трасса располагается в индустриально-промышленной зоне и проходит через такие города, как Люберцы, Томилино, Жуковский, Раменское. С экологической точки зрения это направление не слишком благоприятно. Все вредные выбросы столицы ветер гонит именно сюда. Среди природных ландшафтных особенностей можно отметить торфяники, которые имеют свойство самовозгораться в засушливое время, и не самую чистую Москву-реку.
Неудивительно, что спрос на объекты на этом направлении невелик, и в ближайшее время картина вряд ли изменится. Тем не менее, и здесь есть оазисы. Чаще всего интересуются расположенными в живописных местах стародачными поселками Малаховка, Кратово, Быково, Ильинское, где раньше отдыхала советская номенклатура. В них уже не осталось свободных землеотводов. Востребованы старые дачи, конечно, отнюдь не из-за богатой истории. Все они расположены в весьма живописных местах. Частные инвесторы, которым удается выкупить несколько смежных участков в стародачных поселках, формируют их под зону новой коттеджной застройки на пять–семь коттеджей. Средняя цена на новый коттедж в Малаховке $600 000– 1 000 000, земли – $20 000–25 000 за сотку. Есть и эксклюзивные предложения – усадьбы до $3 000 000.
Востребованы также поселки эконом-класса с ценами, не превышающими $250 000 за объект. Из успешно реализованных поселков в этой нише можно отметить «Экопарк», «Сосновое предместье» (24 км от МКАД), «Янтарный», «Соловьиную рощу», «Лесной». Некоторые проекты так и не нашли покупателя, и строительство там заморожено. Такая судьба постигла поселки «Тихая заводь» и «Бургаз».
Про карасей и внутренний голос
Сегодня грамотные покупатели имеют все шансы не только сэкономить, но и приумножить вложения. Правда, для этого надо тонко чувствовать колебания на рынке недвижимости, обладать интуицией. За счет развития дорожного строительства и появления в окрестностях новых объектов инфраструктуры дача может существенно подорожать.
Нам же остается напомнить о высоких рисках, которые несет с собой спекуляция земельными участками. Большинству покупателей, которым просто нужна дача, где можно отдохнуть от городской суеты, вполне достаточно хорошо изучить характеристики направления. Не стоит брать на веру общие слова риэлторов о хорошей экологии и «средней» транспортной доступности. И еще. У разных категорий покупателей – и проблемы разные. Кто-то не представляет жизни без солярия и боулинга в шаговой доступности, а кому-то главное, чтобы карасики в пруду водились.