Александр КОНСТАНТИНОВСКИЙ: страхование – надежнее всего способ, испытанный временем
С отменой лицензирования деятельность на рынке недвижимости вышла из-под контроля государства. Что мы получили взамен? Одну систему сертификации предлагает РГР, другие (добровольные) разрабатываются в субъектах федерации. У некоторых фирм есть гарантийные сертификаты. И, наконец, имеется мировой опыт – страхование недвижимости. Об этом – беседа с генеральным директором агентства недвижимости «Торговый дом ВОТЕК» Александром Константиновским.– Сегодня страхование – самый надежный инструмент защиты приобретателя недвижимости. И оно более всего распространено в мире. К примеру, титульному страхованию в США уже более 100 лет. Вот и мы пошли по этому пути. Покупаемая в нашем агентстве квартира автоматически страхуется. При этом цена услуги для клиента не увеличивается, по сути, страхование – ее составная часть. Особенно актуально это стало, когда отменили лицензирование, а вместе с ним и обязательное страхование риэлторов. Если при получении лицензии компания была обязана застраховаться на 50 тысяч у. е., то сейчас все действия компания осуществляет только на основании устава. Но ее уставный фонд не позволяет покрыть риски от совершенных фирмой сделок.
– А что, риэлторская фирма уже не служит гарантом сделки?
– Риэлторская ответственность разная. Если что-то случится, и сделка будет расторгнута, то риэлтор вам будет помогать отстаивать ваши права в суде. А вот финансовая ответственность у него очень небольшая. В соответствии с договором на оказание услуг, если интересы одной из сторон по договору были нарушены, то по закону «О защите прав потребителей» клиент может вернуть только те деньги, которые фирма получила от него за эту услугу. Деньги же за квартиру агентство не получало. Их получил продавец.
– Но подождите, Александр Владимирович, проверка юридической чистоты жилья – это ведь тоже услуга, которая прописана в договоре!
– Да, этот пункт присутствует во многих договорах, но за проверку юридической чистоты любая фирма материальной ответственности нести не будет. Агентство проверит подлинность документов. Но иногда даже фальшивые деньги признаются подлинными. Кроме того, никогда нельзя предположить, как поведет себя кто-то из бывших пользователей или собственников квартиры в дальнейшем.
А у нас все сделки застрахованы. Поэтому, если у клиента возникнут какие-то проблемы, то страховая компания и риэлторская фирма их будут решать совместно и добросовестного приобретателя всегда защитят.
– Вот ваше агентство недвижимости подбирает квартиру, автоматически ее страхует, да еще не берет за это дополнительной платы. Это замечательно. Но рядом с вами работают агентства, которые выдают гарантийные полисы и тоже никакой дополнительной платы за это не берут. Отличается ваша услуга от той услуги?
– Безусловно. Действительно, сейчас многие агентства дают гарантийные обязательства о том, что в случае, если по каким-то причинам сделка будет расторгнута, то они вернут клиенту деньги. Но это обязательство не связано со страховым полисом. Это гарантийное обязательство от риэлторской компании.
Не ставя под сомнение деловые качества и репутацию агентств недвижимости, которые такое возмещение обещают, хочу заметить, что по Гражданскому кодексу РФ гарантийные обязательства могут давать только банки. У нас юридические лица не могут выступать гарантами. Они могут быть только поручителями.
– А страховые компании?
– Они могут быть гарантами, но только в том случае, если страхуют эту сделку. А вот юридическое оформление таких гарантийных обязательств, которые дают сегодня ряд фирм, как это ни печально, можно сказать, нулевое, потому как в суде они не будут приняты. Суд по данному обязательству не взыщет с риэлторской компании деньги.
– Выходит, что если риэлторская фирма не захочет платить, то по суду нельзя ничего с нее взыскать?
– Да. Риэлторская фирма может нести ответственность только в пределах своего вознаграждения. И если даже у риэлтора будет желание возместить своему клиенту стоимость потерянной квартиры, то источником средств может служить только прибыль компании. А если ее нет? Страховые же организации возмещают ущерб из страховых резервов, которые формируются из полученных от страхователей страховых премий и от системы перестрахования. То есть, страхование – это единственный законный и экономически обоснованный инструмент защиты на случай материальных потерь.
– Короче, чтобы спать спокойно, сделку нужно застраховать. И если человек покупает квартиру не у вас, то он платит отдельно и агентству недвижимости, и страховой компании. Это, наверное, довольно накладно?
– В принципе, да. Потому что реальное страхование сегодня стоит от 1,5 до 2,5% рисков утраты собственности. И минимальный срок должен быть 3 года. Сейчас мы сталкиваемся с тем, что некоторые филиалы Москомрегистрации в обязательном порядке страхуют сделки на полгода по цене БТИ за какую-то минимальную сумму – 500 рублей. Сами понимаете, что реальное рассмотрение дела в суде занимает несколько лет. А что такое полгода или год? Пока только документы дойдут до суда, у вас уже и срок вышел. Поэтому повторю, что реально минимальный срок страхования должен быть не менее 3 лет (самое лучшее и самое надежное – до 10 лет). И конечно, если вы агентству заплатили 5-6%, а потом пришли страховать, то в итоге у вас получается 8-9% от сделки. У них же отдельная операция, не встроенная в структуру сделки. А у нас она – звено в цепочке.
– Но почему у вас такой же процент? Вы несете убытки?
– Мы не несем убытки. Дело в том, что мы минимизируем издержки за счет небольшого персонала. Нет у нас и большой рекламы. Мы не снимаем дорогого офиса. Мы делаем ставку на качество. У нас работают только профессионалы. А на рынке выживает тот, кто предоставит более дешевые и качественные услуги. И те, кто к нам приходит, затем, как правило, рекомендуют нас своим друзьям и знакомым.
– Я знаю, что помимо операций с жилыми помещениями, вы занимаетесь и нежилым фондом.
– Мы помогаем подобрать офисы и оформить их в аренду. Офисы небольшие, от 100 до 300 квадратных метров. Кстати, такие офисные помещения пользуются наибольшим спросом. Мы можем подобрать их в жилищном фонде, а затем перевести в нежилой. И здесь тоже полная страховая защита нашего клиента. Все риски по тем договорам, которые фирма ведет, застрахованы. Это очень важно. Насколько я знаю, те фирмы, которые занимаются переводом жилого помещения в нежилой фонд отвечают только репутацией. Если у них профессиональная ответственность не застрахована, то они не несут рисков официально, а только морально. К примеру, чиновники могут отказать на каком-то этапе. И тут фирма может сказать: мы не отвечаем за действия государственных органов, мы вам ваши деньги вернуть не можем. По закону все нормально – это риск клиента. Но если у нас сделка застрахована, и мы договор не исполнили, то клиент может получить возмещение.
– Но для широкого диапазона работы нужен приличный штат, а у вас не так много работников.
– У нас небольшой компактный коллектив – все опытные специалисты и с большим стажем. Как я уже говорил, мы делаем ставку на качество.
– Дешевизна услуги во многом зависит от штата?
– Безусловно. Меньше накладных расходов. А так как при становлении «Торгового дома ВОТЕК» присутствовала страховая компания, то идеологией нашего бизнеса стал симбиоз бизнеса на рынке недвижимости и на страховом рынке. В страховании это сплошь и рядом, есть штат относительно небольшой и огромная сеть агентов, которые и приносят сделки. Штатные сотрудники проверяют документы, а агенты ищут клиентов.
Кроме того, в крупных фирмах большая текучесть кадров, а, как показывает практика, неспециалисты не могут решить все вопросы, они хорошо знают только стандартные ситуации. У нас же собраны «спецы».
А потом в крупных фирмах порой и оплата труда тоже не всех устраивает. Вот мы берем за услуги 5%. Это меньше, обычно берут 6%. Но сам же агент при этом получит гораздо больше в денежном выражении. К примеру, 70%, а не 30-40%, как в крупной.
– Ваша фирма средняя. «Середняки» действительно лучше выживают на рынке?
– Средние фирмы ориентируются на свою корпоративную клиентуру, которую стремятся развивать. Вопрос, как ее развивать? Работы с одним только жилищным сектором мало. Поэтому мы и стремимся работать на рынке нежилой недвижимости.
– Возможен ли сейчас выкуп помещений в собственность на первых этажах жилых зданий?
– Окружные административные комиссии такие вопросы рассматривают. Правда, есть дома, где это категорически запрещено. Если очень ветхие здания, то в них не дают выводить из жилищного фонда отдельно только первый этаж. В этом случае для города гораздо выгоднее найти инвестора на все здание, которое он возьмет и расселит. А если не очень ветхое, то в этом случае город решает судьбу очередника за счет инвестора. Тот покупает очереднику квартиру и переселяет его туда, а его старую квартиру превращает в офис.
– Александр Владимирович, вы уже около 2 лет работаете на рынке в режиме «продажа плюс страховка». Были ли конфликтные ситуации, приходилось ли вам выплачивать возмещения…
– Судебных прецедентов пока не было, но были отказы в принятии сделки на страхование. И об этом клиент ставился в известность…
– Как отказ в страховании? Поясните.
– Поясняю. Клиенты уже приходили к нам с той недвижимостью, которую сами нашли и просили оформить или застраховать сделку. Мы делали преддоговорную экспертизу и, если видели, что объект «не совсем чистый», то отказывали в его страховании. Но при этом самому клиенту не отказываем в помощи. Мы показываем ему проверенные варианты, которые у нас есть в базе, или предлагаем заключить договор на поиск.
– Скажите, а помимо вашей фирмы есть ли в столице риэлторская и страховая компания «в одном флаконе»?
– Многие риэлторские фирмы стремятся сотрудничать со страховщиками. Но все-таки они позиционируют эту услугу как дополнительную, а не встроенную в структуру сделки. Кроме того, менталитет наших граждан еще, прямо скажем, специфический. Вроде бы все понимают, что надо застраховаться. Но соглашаются только в том случае, если стоимость услуги не возрастет.
– Компания у вас небольшая. Люди наверняка сомневаются, сможет ли она в случае чего расплатиться с клиентом.
– После того, как мы страхуем сделку, полную финансовую ответственность несет страховая компания, которая перестраховывает большие риски. Если мы разорились, то ответственность страховой компании остается. И маловероятно, что обе компании вдруг сразу разорятся. Но ведь страховые компании риски еще и перестраховывают. Идет деление ответственности, что делает защиту клиента более полноценной.
– И клиенты довольны вашими услугами?
– Вполне. У нас практически стопроцентный выход. Если мы беремся за решение проблемы, то мы ее решаем. Естественно, только в том случае, если данное требование является реальным для состояния рынка. То есть условно нельзя найти однокомнатную квартиру за 5 тысяч долларов. На 10% ниже рыночной цены найти можно, но нельзя на 70%. Если заказ реален, то мы тогда можем гарантировать его стопроцентное решение. Вот о чем речь.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Александр Владимирович Константиновский в 1993 году окончил Московский педагогический университет им. Крупской по специальности теоретическая физика. Преподавал в том же институте, кандидат экономических наук.
В 2000 году окончил аспирантуру МГУ и защитил диссертацию по теме «Развитие и регулирование рынка недвижимости в России в переходный период».
Риэлторской деятельностью занимается с 1992 года. Работал в качестве частного предпринимателя, сотрудничал с крупными компаниями.
С 1997 года сотрудничает со страховой компанией «Вотек». С 2001 года является генеральным директором агентства недвижимости «Торговый дом ВОТЕК».
Владеет английским языком.
Хобби: шахматы, кандидат в мастера спорта.