Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 19 апреля 2007 г. 23:50
Публикация в газете: №16 (639) от 19 апреля 2007 г.

Три варианта покупки квартиры

Три варианта покупки квартиры

Для абсолютного большинства из нас покупка квартиры – едва ли не самая ответственная сделка в жизни. Операции на рынке недвижимости всегда сопряжены с риском. Какой способ поиска и покупки жилья выбрать, куда и к кому лучше обратиться за помощью, как минимизировать затраты, – об этом поговорим в сегодняшнем выпуске «Справочного бюро».

Выбираем путь

Можно выделить три способа поиска и покупки жилья:

1. Самостоятельный поиск квартиры и оформление ее в собственность.

2. С помощью профессиональных игроков на этом рынке – агентств недвижимости.

3. Комбинированный вариант – когда покупатель самостоятельно или с помощью риэлтора находит подходящее жилье, а дальше обращается к независимому юристу, чтобы тот сопроводил и оформил сделку.

Рассмотрим эти варианты подробнее.

Вариант первый. Сам себе риэлтор

Самый экономный. Покупателю не нужно оплачивать профессиональные услуги ни риэлтора, ни юриста. Ведь за подбор квартиры агентства берут в среднем по Москве примерно 3–5 процентов от стоимости подбираемой квартиры. Кроме того, отпадает необходимость оплачивать услуги юристов, которые сопровождают юридическую сторону сделки.

Покупатель самостоятельно находит квартиру, просмотрев тома литературы о недвижимости, объявления на остановках общественного транспорта или у подъезда, собрав информацию в Интернете, через друзей и знакомых. Может быть, облюбовав какой-то район, обходит стройплощадки, на которых растет его потенциальный дом. Обрабатывает в собственной голове полученную информацию о том, что продается и почем. И если находит то, что ищет, и желаемое совпадает с реальным, следующий шаг – просмотр квартиры «живьем». Договаривается о «смотринах» с продавцом. Если обе стороны все устраивает, вносится аванс. Дальше продавец начинает готовиться к сделке – собирает документы и одновременно упаковывает вещички на вывоз. А покупатель готовит деньги. Сделка состоялась – все довольны.

Кстати, по оценкам специалистов, сейчас в Москве в самостоятельный поиск квартиры пускается примерно каждый второй.

Минусы и подводные рифы

Самая большая трудность при этом варианте – поиск и правильный выбор квартиры. Придется самому ориентироваться на рынке недвижимости с точки зрения стоимости продаваемого жилья: не переоценено ли оно, насколько будет ликвидно в дальнейшем, если возникнет необходимость его продать. То есть покупатель сам должен оценить инвестиционную привлекательность квартиры и возможность в дальнейшем ее реализовать и получить деньги обратно. Желательно с прибылью.

Может возникнуть трудность с внесением аванса, дабы забронировать понравившееся жилье. Для этого нужно составить договор аванса и отдать часть денежных средств продавцу, взяв на себя всю ответственность за риск потери денег.

Юридическая проверка квартиры, то есть насколько квартира готова к продаже, – еще один риф, на который может напороться неспециалист, рискуя потерять все: и деньги, и квартиру. Ему же предстоит принимать окончательное решение – покупать квартиру или отказаться.

Но и это еще далеко не все. Дальше возникает вопрос – как выходить на сделку, кто будет составлять договор купли-продажи, в каком банке делать закладку денег, как вообще рассчитываться. А также – каким образом будет подписан акт передачи квартиры, на каком этапе покупатель и продавец фактически передадут объект, и в каком виде – вывезут только мебель или снимут все дверные ручки.

Это лишь основные этапы сделки и довольно серьезные риски, которые покупатель всецело берет на себя. Если у него нет опыта в этом деле, нет возможности с кем-то проконсультироваться, то риск потери велик. Кроме того, этот вариант очень затратный с точки зрения времени. Подбор и оформление квартиры занимает два–четыре месяца, а то и больше. Вряд ли ваш работодатель отпустит подчиненного в столь продолжительный отпуск.

Вариант второй. Поручено агентству

Если у покупателя нет лишнего свободного времени, а работа в качестве риэлтора его только запутывает и нервирует, есть смысл потратиться на профессионального посредника, обратившись в агентство недвижимости. Каждый должен заниматься своим делом.

При этом все риски – процесс подбора жилплощади, организация просмотров предлагаемых квартир и, соответственно, выбор – ложатся на агентство. У порядочного профессионального агентства есть все базы данных, аналитические материалы, опыт. Толковый риэлтор сделает оценку инвестиционной привлекательности жилплощади, которая позволит решить, есть ли смысл вкладывать в нее средства, насколько она будет ликвидна через какое-то время.

Внесение аванса за будущую квартиру – тоже забота специалистов. Юристы агентства проверят жилье на «чистоту», насколько оно правильно и безопасно. И сопроводят оформление сделки до конца.

Ищем риэлтора

Главный вопрос: к кому обратиться? Игроков на рынке недвижимости море, выбор огромный. Как не ошибиться и найти «своего» риэлтора? Это крайне актуально сегодня, когда лицензирование риэлторской деятельности отменено и, по сути, любой неленивый субъект может назвать себя риэлтором. Поинтересуйтесь у знакомых, выслушайте отзывы клиентов агентств, которые найдете в Интернете на форумах о недвижимости. Не пожалейте времени, посетите сами несколько фирм. И идите в уже проверенное агентство.

Важно также, насколько агентство открыто. Например, когда предлагает квартиру, сразу же называет ее стоимость или скрывает информацию о цене. Насколько оно идет на ваши прямые контакты с продавцом жилья. То есть важно понять, не обманывают ли вас по ценообразованию, нет ли какой скрытой комиссии, помимо объявленной стоимости риэлторских услуг и стоимости квартиры, выставленной на рынке. Неискушенному клиенту обнаружить это сложно. Стоит обратить внимание на то, есть ли какие-то дополнительные сборы, расходы на юридические услуги. Поэтому прежде, чем выбрать агентство, не поленитесь, обойдите несколько, сравните. Желательно, чтобы они были разного формата, и у вас была возможность выбора.

Можно обратиться в агентство с большой историей и раскрученным брэндом, заплатив до 6 процентов от стоимости квартиры. Можно поискать «черного» маклера, работающего на рынке недвижимости индивидуально, потратив примерно 1–1,5 тысяч долларов на его услуги. А лучше остановиться на золотой середине и обратиться в агентство, делающее свою работу профессионально и за разумные деньги.

Контракт, который вам предлагают подписать, тоже может многое рассказать о компании, которой вы собираетесь поручить решение квартирного вопроса. Хорошо изучите договор. Что здесь может быть подозрительного?

Советует руководитель проекта информационного Интернет-портала «Квадрум.ру» Алексей Липскеров:

– В первую очередь вас должно насторожить, если вам отказываются дать на руки контракт для ознакомления в спокойной обстановке дома и для того, чтобы показать юристу. Довольно часто в договорах пишут о том, что после совершения сделки ваш экземпляр договора возвращается обратно в компанию. Другими словами, после того, как вы купили квартиру, документального подтверждения, что сделка совершалась при помощи агентства, у вас нет, и все проблемы, которые могут у вас возникнуть в дальнейшем, будут исключительно вашими заботами.

Еще один момент – штрафные санкции, которые применяются к стороне договора, если та решает отказаться от услуг агентства. Если этот пункт есть, то должен быть и пункт о финансовой ответственности агентства перед вами. А именно, то, что вы доверились компании, а она не в состоянии была оказать вам услугу. Соответственно, вы потеряли время, часть ваших денег «съела» инфляция, и вы вправе получить за это компенсацию.

Посмотрите соотношение стоимости услуг: понятно, что они не должны быть ни занижены, ни завышены.

Чтобы понять, завышена ли стоимость услуг или занижена, вам надо кое-что подсчитать. В среднем стоимость услуг агентства за поиск, подбор, оформление вашей собственности, соблюдение всех остальных юридических формальностей стоит от 3 до 5 процентов от полной стоимости приобретаемого жилого помещения. В отдельных случаях процент может снижаться, если стоимость жилья очень высокая, например, 10–15 миллионов долларов.

Минусы и подводные рифы

Самый большой минус – оплата услуг агентств недвижимости. Кстати, даже в Московской ассоциации риэлторов признают, что в России цена риэлторских услуг самая высокая в мире.

Кроме того, существует опасность напасть на недобросовестных партнеров, фирму-однодневку. Сейчас вместо лицензий у риэлторских агентств имеются сертификаты, которые им выдает Московская ассоциация риэлторов (МАР). Если такая бумага у фирмы есть – хорошо: она означает, что фирма соответствует определенным профессиональным требованиям и ей можно доверять. Кроме того, одно из условий сертификации – обязательное страхование ответственности сотрудников агентств. Если сделка срывается по их вине, убытки клиента компенсирует страховая компания.

Список сертифицированных риэлторских агентств можно посмотреть на сайте Московской ассоциации риэлторов (www.magr.ru).

Считается, что сделка обойдется дешевле, если обратиться к частному маклеру. Да, его услуги стоят недорого, но и риск получить некачественную услугу, а иногда и потерять уже потраченные на сделку деньги, тоже велик. Ведь маклер сегодня есть, а завтра его можно днем с огнем не найти. Да и доверяться профессионализму такого маклера тоже очень трудно, хотя и среди них есть очень хорошие специалисты. И самое главное – никаких договорных отношений с маклером нет. А значит, и спрос с него невелик.

Вариант третий. Комбинированный

Его тоже можно разделить на две схемы:

Схема первая: покупатель сам находит подходящий вариант квартиры. А дальше нанимает юриста, который выполняет самую проблемную и сложную часть работы – обеспечивает юридическое сопровождение сделки, начиная с внесения аванса, бронирования квартиры и заканчивая ее государственной регистрацией. В этом случае покупатель оплачивает только стоимость услуг юриста – примерно 21–24 тысячи рублей. Это довольно экономный вариант, поскольку вы оплачиваете только услугу «сопровождение сделки».

Схема вторая: поиском подходящих вариантов жилья занимается профессиональный риэлтор. А за юридическое сопровождение сделки отвечает независимый юрист из юридического агентства.

Это – западный вариант, который постепенно адаптируется на нашем рынке. Когда профессионализм риэлторского агентства позволяет найти квартиру, а профессионализм юриста компании, работающей на рынке недвижимости, – грамотно сопроводить сделку. На Западе, к примеру, четко разграничено: риэлтор ищет квартиру или ее покупателя, юрист – контролирует соблюдение прав клиента, представляет его интересы. И этот принцип строго охраняется законом. В России тоже начали появляться такие компании, предлагающие принципиально новую услугу – сопровождение сделок с недвижимостью независимым юристом. Найти таких юристов можно по объявлениям в специализированной прессе или на специализированных сайтах.

В чем отличия и преимущества таких юристов? В классическом агентстве недвижимости риэлтор и юрист, по сути, одно и то же, он ведет весь процесс – от поиска до оформления в собственность квартиры. Он работник агентства, от него получает зарплату и работает, в первую очередь, в интересах сделки. Чем их больше – тем лучше. Если возникнет конфликт интересов, то юристу решать, на чьей стороне истина – то ли сделки, то ли клиента. Не все из них отстаивают букву закона. Компании нового формата, работающие по западному принципу, нанимаются клиентами и получают от них гонорар за услуги. И, поскольку они не ангажированы ни одним агентством недвижимости, они будут действовать, исходя исключительно из интересов клиента, – предупреждать обо всех рисках и правовых последствиях сделки.

Кстати, этот вариант тоже можно назвать эконом-вариантом. Потому что он еще и экономически выгоден покупателю недвижимости. Даже если он прибегает к услугам профессиональных риэлторов, на подбор и оформление квартиры он тратит менее трех процентов.

Минусы и подводные рифы

Минус такой системы может быть только один: если агентства и юристы не отладили технологию взаимодействия, то возникает очевидный риск либо не выйти на сделку (подведет юрист), либо потратить время и не найти квартиру (плохо сработает агентство). Поэтому надо обращаться в агентства, у которых есть партнерские отношения с профессиональными юристами, работающими на рынке недвижимости.

Выпуск подготовлен при содействии директора по продажам бюро недвижимости «Агент 002» Валерия Барнинца

Галина Писарчик

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев