Эксперты отвечают
Правительство в лице первого «вице» Дмитрия Медведева, куратора национальных проектов, обещает нам сладкое ипотечное послезавтра. В соответствии с макроэкономическим трехлетним прогнозом, инфляция усмирится до 5,5–6 процентов, ставка ипотечного кредита упадет до 6–8 процентов. Заметьте, в рублях! Стоит ли нам ждать обещанного сказочные три года и потом со всего размаху впрягаться в ипотеку?
Пораскинем умом – живем мы с вами в этой стране не первый год. О том, что «было дело, и цены снижали» слышали только в песне. У нас в основном все только повышается, причем зарплата – в последнюю очередь. Станем мы меньше денег платить, когда ставка станет равна 6 процентам? Не верится. Если что-то убавят, то обязательно где-то прибавят, и с покупателя свое возьмут. Или мы неправы?
Поэтому, как всегда, обратились к профессионалам и задали следующие вопросы:
«Дмитрий Медведев подтвердил намерение правительства перейти в будущем к ипотечной ставке 6–8 процентов годовых. А что будет с ценами на квадратный метр?»
Дело в дороговизне
Максим Каталов, директор АННТ «Открытая Компания»:
– Если ставка будет понижена, то это, безусловно, станет фактором, положительно влияющим на рост платежеспособного спроса. Другое дело – насколько сильно влияющим?
Сегодня основной фактор, сдерживающий развитие ипотеки, – не столько ставки, сколько невозможность получения кредита (или достаточной суммы кредита) для большинства в этом нуждающихся. Слишком уж невелика сегодня разница между доходами граждан и ежемесячным платежом. Люди просто не могут получить кредит в достаточном объеме, чтобы решить жилищный вопрос. Думаю, цены начнут расти, когда зарплаты подрастут и станут паритетны новым ценам на квартиры.
Нет противоядия инфляции
Иван Грачев, председатель экспертного совета комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья:
– Пока ипотека не охватила больше 15% рынка продаж, существенного влияния ипотечных денег на цены недвижимости нет. По Москве год назад суммарный объем продаж квартир по ипотеке составлял примерно 6%, сейчас приближается к 10%. В настоящий момент цены гораздо больше зависят от нефтедолларового потока, от объемов предложения и проч.
Другая сторона вопроса: может ли правительство повлиять на ипотечные ставки? Думаю, что только в пределах прямых компенсаций. Ипотечная ставка определяется в первую очередь инфляцией, по крайней мере, инфляция плюс маржа. А вот реальных механизмов подавления инфляции наше правительство не предлагает.
Только без администрирования
Алла Цытович, вице-президент по развитию бизнеса ипотечного банка DeltaCredit:
– Если ставки по ипотечным кредитам будут меняться в соответствии с развитием рыночной экономики в России в целом, то и цены будут меняться вместе с рынком. Если снижение ставки по ипотечным кредитам до 6–8% будет следствием естественного развития рынка финансов и недвижимости, то эта величина будет сбалансирована финансовыми возможностями банков, спросом и предложением на рынке недвижимости и доходами населения. Любая попытка административно регулировать рыночные отношения может привести к дестабилизации ситуации.
Ставки – не главное
Елена Хуснулина, директор ипотечного центра компании «Домострой»:
– Снижение ставок приведет к некоторому увеличению платежеспособного спроса на рынке жилья. Но на рост цен за квадратный метр это вряд ли значительно повлияет. Сегодня главным «тормозом» для многих желающих воспользоваться ипотекой является уровень доходов. Гораздо большее влияние на рост стоимости жилья оказывает платежеспособный спрос населения при недостатке предложения.
Беспокоиться нечего
Владимир Лопатин, президент Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров:
– Непременно вырастут. Вопрос: на много ли? Это зависит от того, насколько доступными станут кредиты с такими ставками. Боюсь, речь идет не об ипотеке вообще, а только о социальной ипотеке. Тогда беспокоиться нечего. Лично я не вижу ни малейших предпосылок для того, чтобы в ближайшие три–четыре года ставки по ипотеке в России опустились ниже 8 процентов.
Влияния не хватает
Михаил Гороховский, первый вице-президент компании «Бест-Недвижимость»:
– Уже сегодня в России банки перепродают свои портфели закладных по ипотечным кредитам иностранным компаниям, которые имеют доступ к дешевым западным кредитам. Благодаря этому наши банки могут снижать ставки и без национальных программ. То есть инвестиции в ипотеку идут. Почему бы и правительству не использовать свои фонды для более широкой поддержки ипотеки, частично дотируя ее? Ведь это прекрасное средство стимулирования развития строительного комплекса.
А на цены ипотека начнет влиять только тогда, когда ее объемы превысят 15% рынка, а до этого нужно еще идти и идти. Существенного роста цены квартир не будет в среднесрочном плане, прежде всего потому, что включаются другие рыночные механизмы, работающие на понижение цены: с удешевлением кредитов растет число квартир, приобретаемых для последующей сдачи внаем. Но с ростом числа арендных квартир на рынке падает арендная плата, инвестирование становится невыгодным, инвесторы начинают продавать квартиры. На рынке вторичных продаж появляется много квартир – цены падают. То есть умеренный рост числа ипотечных кредитов на цены не влияет. Тем более сегодня, когда арендная плата в разы ниже ежемесячных платежей по ипотечным кредитам.