Надежда Косарева: «Основной «тормоз» – чиновник»
Согласно Жилищному кодексу, собственники жилья должны определить способ управления многоквартирным домом. Если это не произошло, органы местного самоуправления обязаны с 1 января 2007 года по 1 мая 2008 года провести конкурсы управляющих компаний и по их итогам назначить победителей управлять теми домами, жильцы которых не сделали свой выбор самостоятельно. Уже конец марта 2007-го. Итог неутешителен: число самостоятельных решений ничтожно. О причинах говорим с президентом Фонда «Институт экономики города» Надеждой Косаревой.
– На мой взгляд, причина не только в пассивности населения, но и в элементарной неосведомленности: до людей не доводят информацию, а разобраться в массе законодательных актов и постановлений они самостоятельно не могут. Необходимо серьезно заниматься разъяснением на муниципальном уровне. И власть должна быть заинтересована в таком просвещении. Но часто мы наблюдаем обратное: органы местного самоуправления, пользуясь незнанием людей, не хотят расставаться со «своим муниципальным бизнесом». Ведь обслуживание жилья и управление им – это большие деньги населения и немалые бюджетные средства. Поэтому не стоит ждать, что муниципалитеты просто так их отдадут. Нередки случаи, когда муниципальные предприятия вместо того, чтобы разъяснять, пускаются во все тяжкие: обманывают людей, запугивают «чудовищем» в лице частного бизнеса.
С другой стороны, практически бездействует прокуратура, не реагируя на нарушения прав граждан.
Без резких движений
– Можно ли в связи с этим говорить, что внедрение Жилищного кодекса в жизнь идет сложно?
– Я против однозначного вывода. По многим направлениям Жилищный кодекс не является революционным законодательным актом: он лишь обобщил и закрепил то, что уже было в целом ряде законов и постановлений правительства. Резких реформ в ЖК немного. Но то, что связано именно с реформой, действительно идет не так просто, как хотелось бы. Окончание бесплатной приватизации жилья натолкнулось на неспособность государственной системы регистрации прав на недвижимость быстро и эффективно оформлять права собственности на приватизированное жилье. Это одна из причин, по которой был перенесен срок окончания бесплатной приватизации на 2010 год. Не все гладко с субсидиями на оплату жилья и коммунальных услуг. Финансируются они из регионального бюджета, но до 1 января 2008 года субсидии предоставляются на местном уровне – отсюда и путаница.
– В конце прошлого года при Совете при президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике создана комиссия по развитию рынка доступного жилья. Вопрос к вам как к члену комиссии: чем вызвано ее создание?
– Сложностью проекта. Необходимостью законодательных и институциональных изменений. Комиссия призвана усилить систему управления национальным проектом. Заметьте: в составе комиссии нет представителей правительства. Я бы сказала, что это комиссия экспертов, представляющих различные точки зрения, что в принципе продуктивно.
Одна из главных – проблема управления проектом. У нас в стране нет опыта проектного подхода как такового. Напомню: текущая работа не имеет ни начала, ни конца. Например, учителя должны учить детей постоянно, а им, в свою очередь, постоянно нужно платить жалованье. Постоянно должны плыть пароходы и ходить поезда. Проект же – всегда «от и до». У него есть четкие цели и критерии, по которым оценивается достигнутое.
– В этом проекте есть такие критерии?
– Федеральная целевая программа «Жилище» написана как план реализации. В ней есть четкие сроки, показатели, определена ответственность. Но проектом надо управлять, иначе он утонет в рутинных процедурах согласования. Скажем, у проекта четкие сроки работы – но министерства не могут согласовать какую-то позицию. И проект буксует. Но, извините, если сроки срываются из-за согласований – это не проектный подход!
И главный «тормоз» – чиновник. Мало создать законодательную базу – надо проводить радикальные институциональные преобразования. Уточню. Чтобы построить дом, необходимо получить землю. Земля находится в государственной собственности, и доступ к ней регулирует чиновник. Да, в Земельном кодексе написано, что землю надо предоставлять на открытых аукционах – тогда будет конкурентная среда, каждый может прийти на аукцион, приобрести земельный участок и построить дом. Но до вступления закона в силу, то есть до 1 октября 2005 года, свободные земельные участки спешно раздавались по старой процедуре – впрок! – тем, кто в тот момент был ближе всего к чиновнику. Говоря по-русски, застолбили! И земельных участков, которые были розданы впрок, – огромное количество. Они выведены из оборота. Их нужно вернуть в оборот, чтобы строить жилье… Пойдем дальше. Разрешение на строительство дает все тот же чиновник, а это нескончаемые муки в течение 2–3 лет. Количество инстанций, которые надо пройти, – экспертизы, согласования – достигает семидесяти. До 300 различных подписей! Очень много повторных согласований. Каждое ведомство придумывает свою процедуру. С одной стороны, правильно. Экология нужна? Нужна. Пожарные нужны? Нужны. И т.д., и т.п. Но система управления устроена так, что каждое ведомство тянет одеяло на себя.
Повод для оптимизма
– И комиссия намерена снять эти барьеры?
– В первую очередь! Для решения этих вопросов в конце 2006 года принят федеральный закон, который предусматривает функционирование с 1 января 2007 года единой системы государственной экспертизы проектной документации и единого государственного строительного надзора. В рамках комиссии еще в начале декабря прошлого года были подготовлены проекты соответствующих постановлений правительства. К сожалению, в силу рутинной правительственной процедуры их согласования, о чем говорилось выше, только на днях вышло постановление по единой государственной экспертизе, а по стройнадзору – все еще в кабинетах.
Нам предстоит ответить еще на три вопроса. Прежде всего, как в существующую муниципальную практику внедрить систему градостроительного планирования и регулирования? Нужны кардинальные изменения системы землепользования и застройки. Генпланы и правила землепользования и застройки должны проходить публичные слушания в обязательном порядке. Жители каждого конкретного города должны участвовать в таком обсуждении. Тогда не будет пикетов по поводу того, строить на детской площадке парковку или не строить. Второй вопрос: нужна конкурентная среда. Предстоит разрушить монополию «прорвавшихся». Третий вопрос – финансовый. Увы, процессы строительства жилья не имеют развитых кредитно-финансовых инструментов. Есть лишь один инструмент: прямые инвестиции. Начиная с инфраструктуры, которую «вешают» на застройщика, – потом эти затраты вкладываются в цену жилья. Так и само строительство жилья – здесь господствуют прямые инвестиции участников долевого строительства, застройщик кредитуется мало. Более того, этот сектор настолько непрозрачен и не адаптирован к кредитному рынку, что привлекать туда заемное финансирование крайне проблематично, в первую очередь, банковские кредиты. Нужны фирмы-застройщики с устоявшейся репутацией, прозрачные, со своими финансовыми активами, основными средствами, да плюс к этому им бы еще предоставляли землю в собственность, которую они могли бы закладывать, тогда, конечно, банковский сектор давал бы им кредиты: и на развитие инфраструктуры, и на само жилищное строительство.
Сегодня закладывается фундамент под то, что потом быстро начнет расти. 9 процентов граждан России могли приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств в начале проекта. К 2010 году их должно быть 30 процентов. Увеличение в три раза. Это очень большой рывок. Но 30 процентов – не 70. Это начало. Увеличение строительства жилья вдвое – с 40 млн. кв. метров в год до 80 млн. кв. метров – тоже большой рывок. Но, с другой стороны, что такое 80 млн. кв. метров жилья в год для России? Явно недостаточно. Всем понятно, что проект – только начало, база, на которой процесс может и должен получить развитие.
Но подводить итоги рано – только год прошел. Но на уровне управления проектом есть повод и для оптимизма. И дают его программы, связанные с государственными жилищными сертификатами (ГСЖ) и молодыми семьями. ГЖС – это обеспечение тех групп населения, перед которыми федеральный бюджет имеет обязательства.
Раньше ГЖС выдавали только увольняемым военнослужащим. Сейчас стали выдавать всем группам – выезжающим с Крайнего Севера, вынужденным переселенцам, чернобыльцам – то есть появился унифицированный инструмент: человеку дают денежную субсидию – покупай квартиру, где хочешь. Вторая программа: жилье для молодых семей. Мне импонирует сегодняшняя установка программы: она учитывает наличие детей в семье, но ориентирована на жизнеобеспечение молодой семьи. Семьи! Молодые люди, у вас и профессия есть, и возможность получать деньги и расплатиться за кредит – посчитайте, а мы вам поможем в оплате первого взноса. И главное, живите нормально, тогда, наверное, у вас и дети родятся.
Такая программа, если хотите, более человечна. Это и есть главная цель проекта…
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ
Надежда Борисовна Косарева родилась в Москве. Окончила экономический факультет Московского государственного университета им. М. В. Ломоносова, кандидат экономических наук. Президент Фонда «Институт экономики города» со дня его основания в 1995 году. До этого работала в Институте народно-хозяйственного прогнозирования РАН. Эксперт в сфере жилищной политики, жилищного финансирования, развития рынка недвижимости, а также по вопросам организации местного самоуправления. Принимала участие в разработке значительного числа законодательных и иных нормативно-правовых документов по вопросам жилищной политики и развития рынка недвижимости. Член комиссии по развитию рынка доступного жилья при Совете при президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике.