Про телегу и ипотеку, или Как выкачиваются деньги из покупателей
Выступая перед Советом Федерации, первый вице-премьер Дмитрий Медведев в очередной раз сделал акцент на развитии ипотеки. В качестве перспективы он обозначил вывод ставок на уровень мировых стандартов в 6–8%, чем наверняка обнадежил многих страждущих.
Вслед за ним глава экспертного управления президента РФ Аркадий Дворкович спрогнозировал, что ставка по рублевым ипотечным кредитам с прошлогодних 14% уже в этом году может быть снижена до 12%. Выдвигаются раздельные проекты ипотеки для работающих в коммерческом секторе экономики и бюджетников. В московской ассоциации риэлторов выражают надежду, что уже в ближайшее время доля ипотеки в сделках купли-продажи вырастет с нынешних 5% до 10–20%!
Как ни привлекательно выглядят сообщения о перспективных планах, ничего хорошего желающим улучшить жилищные условия они не сулят. Мы ранее вскользь говорили о том, что в условиях недостатка предложения ипотека не привела за руку на рынок жилья ни одного дополнительного счастливчика. Она лишь вынуждает часть тех, кто мог бы вчера купить квартиру напрямую, теперь делать то же самое в долг и по более высокой цене. Власть и сама согласна, что развитие ипотеки сопровождается снижением доступности жилья. Однако делает это в традиционной манере признания «отдельных недостатков» на фоне принципиальных достижений по увеличению объемов кредитования. На самом деле речь идет не о легком недомогании, а о серьезной болезни. Мысль моя проста: тот, кто не может воспользоваться ипотекой сегодня, тому завтра не поможет никакое снижение ипотечной ставки и либерализация иных условий кредитования, если дело ограничится только этим. Попробую быть убедительным.
Чем хуже, тем лучше
Рынок постоянно находится в состоянии динамического равновесия. Цена устанавливается на таком уровне, при котором количество товара всегда в точности совпадает с числом платежеспособных покупателей. Всякий, кто способен купить квартиру по имеющимся ценам, делает это. И наоборот: ни одну квартиру не выбрасывают на помойку, каждая рано или поздно находит своего хозяина.
Предположим условно, что сегодня равновесие установилось на уровне, когда на продажу выставлено 10 квартир и есть 10 покупателей, которые кто по ипотеке, а кто без нее имеют деньги, чтобы их приобрести. Предположим, что завтра при прочих равных процентная ставка по кредиту снизилась. Соответственно, снижается ежемесячный платеж заемщика, и на рынке появляется еще один, одиннадцатый, покупатель, способный в кредит оплатить квартиру. Что произойдет дальше? Застройщик тут же устроит между покупателями соревнование за право приобретения его товара. Победителем окажется тот, кто готов больше заплатить. Нет сомнений, что это будут те самые первые 10 материально более обеспеченных граждан. Одиннадцатый останется при своем интересе, а основные 10 претендентов сделают покупку, но уже по более высокой цене. Так сегодня и происходит, это один из механизмов недавнего беспрецедентного роста стоимости жилья. В ипотечном шоколаде оказались застройщики, связанные с ними чиновники, риэлторы, банкиры за счет увеличения оборота. Потому они взахлеб и пропагандируют ипотеку. Одну чистую ипотеку. А доступность скромно отступает на второй план.
Теперь предположим невероятное, что условия кредитования стали хуже. Это способно привести к тому, что хотя бы один из 10 покупателей будет вынужден отказаться от приобретения. Но, как уже говорилось, для квартир еще не придуманы помойки. И каким терпением ни обладает застройщик, в нашей условной схеме последняя квартира спустя некоторое время будет вынужденно продана по более низкой цене. В результате потеряют все те, кто в предыдущем варианте ходил гоголем. А выиграет доступность жилья.
Парадокс, но в нынешних условиях чем хуже для ипотеки, тем дешевле и доступнее недвижимость для граждан. И наоборот. Вполне допускаю, что ожидаемое существенное снижение ставок кредитования может увенчать нынешний период стагнации и стать отправной точкой к новому витку подорожания жилья. Разумеется, речь только о рыночной коммерческой ипотеке и ни в коей мере не об ипотеке социальной.
По местам стоять!
Было бы ошибкой воспринимать приведенные рассуждения как призыв к ограничению и, тем более, «запрету» ипотеки. Ни к чему хорошему это не привело бы. Отечественный рынок жилья, подобно велосипеду, способен двигаться только в одном направлении – вперед. В сторону повышения цен. Обратного движения он не приемлет, и на давление сверху довольно быстро отреагирует снижением объемов строительства при сохранении высоких цен.
Сама по себе ипотека ничем не провинилась. Перед ней следует гостеприимно распахивать двери во все сегменты рынка, постоянно украшать все более низкими ставками и привлекательными условиями. Не надо делать только одного – ставить ее на манер телеги впереди лошади. Прелести ипотеки раскрываются, когда темпы предложения товара опережают спрос. Говоря языком плаката: сегодня – дополнительные объемы строительства, завтра – новые кредиты по сниженным ставкам. Не наоборот. Иначе ипотека оборачивается дополнительным выкачиванием денег из покупателей. В этом смысле ситуацию минувшего года, когда объемы строительства официально увеличились на 15%, а масштабы кредитования – более чем 100%, справедливо характеризовать как провальную. Подобный расклад только дискредитирует и идею ипотеки, и сам национальный проект.