Конкуренция на коротком поводке
Говорят, что конкуренции на рынке жилищных услуг нет. Ее и правда нет, потому что она задушена на корню. По крайней мере, такое мнение высказывает один из разработчиков Жилищного кодекса РФ, ведущий юрисконсульт фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев.
В очередь за благословением
Действия по отношению к Жилищному кодексу РФ больше походят на его выхолащивание, чем на попытки реализовать. К примеру, ставки на техническое обслуживание жилищного фонда регулируются правительством и далеки от реальных затрат. Если раньше разницу компенсировали из бюджета через дирекции единого заказчика, то после акционирования роль перевалочных пунктов им будет противопоказана по закону. Дотации предстоит платить напрямую управляющим компаниям, независимо от формы собственности. Но для этого властью было поставлено условие: зарегистрируйтесь и заключите с нами договоры взаимодействия. На деле фактически всем управляющим организациям навязывают бюджетные дотации, а значит, свои условия игры.
Дирекции единого заказчика создавались в каждом районе и не конкурировали друг с другом. При этом работали не на жителей, а на того, кто подписывал контракт с директором. Оценку их деятельности давали не жители, а префект во время оперативки. Не случайно и коммерческие организации для того, чтобы попасть на рынок, в первую очередь договариваются с властью. И подотчетны они ей, а не собственникам. Какая уж тут конкуренция…
Интереса снижать цены и улучшать качество работ тоже нет. Ведь дело не в этом, а в том, что пройти на рынок без благословения сверху невозможно было раньше, невозможно и сейчас.
Тишь да гладь…
Чиновники навязывают некую среднюю ставку на техобслуживание. Она одинакова и для старых, и для новых строений, при этом предполагает стандартный объем работ. Но ведь дома, как и люди, разные. Что требуется одному, вовсе не нужно другому. Будут отличаться и пожелания собственников: одним желательны зеркала в подъезде, другим хватит просто чистоты. Поэтому порядок, при котором весь город станет платить «по справедливости», приведет к тому, что кому-то за кого-то всегда придется переплачивать. Причем неизвестно, сколько и за кого. Ведь размер платы никак не соотносится с перечнем услуг: «Вы платите, сколько мы вам скажем, а мы сделаем столько, сколько захотим».
Сначала новым Жилищным кодексом было установлено, что собственники могут выбирать способ управления в любое время, но с 1 марта 2006 года возникала обязанность муниципалитета провести открытый конкурс, если способ не выбран или не реализован. Некоторые чиновники восприняли это следующим образом: 1 марта 2006 года заканчивается возможность выбора собственниками способа управления, и на веки вечные это право отдается муниципалитетам. На самом деле ЖК говорил, что собственники могут изменить способ в любое время.
Перенос срока с 1 марта 2006 года на 1 января 2007 года во многом инициирован Москвой – собственники не выбрали способ управления, поэтому им надо дать время. Пока суд да дело, в столице стали проводиться «неправильные» собрания. Сегодня, по неофициальным данным, они состоялись в 70–80 процентах домов. Это очень большой процент. В регионах он намного скромнее. В Коми-Пермяцком автономном округе – 20 процентов, в Новосибирске – примерно 60, в среднем по стране – 15–20. Это индикатор активности самих собственников. Москвичи же чаще всего не знают о проведенных в их домах собраниях. По крайней мере, я не слышал о судебных процессах или возмущениях чиновников по поводу того, что где-то обнаружены нарушения.
Лучший способ защиты
Мне могут возразить: власти стараются «пристроить» дома, чтобы они не оказались к часу «Х» в подвешенном состоянии. Да, но собрания при этом надо проводить без приписок и фальсифицированных подписей. Помогать жителям поручили монополистам – ДЕЗам, которые руководствовались не заботой об интересах граждан, а пытались любой ценой застолбить дома.
Москва создает и развивает системы страхования, финансовых гарантий, регистрации управляющих организаций, объясняя это необходимостью защиты населения от жуликов. Однако обязательное страхование может устанавливаться только федеральным законом. В декабре 2006-го была принята поправка в Жилищный кодекс РФ, по которой собственники на общем собрании могут принять решение о расторжении договора в одностороннем порядке, если его условия не выполняются. Чем не рычаг защиты? Но некоторые считают, что это право сложно реализовать: попробуй, докажи, что компания не права! Безусловно, доказательства должны быть. Но идти в префектуру за поддержкой не надо. Собственники принимают решение на собрании. Не согласна управляющая компания – пусть в суде докажет, что безукоризненно выполняет обязанности.
Однако поскольку центр принятия решений об управляющей компании смещается из кабинета префекта к общему собранию, то быть хорошей придется не перед властями, а перед людьми.
Хуже и дороже
В пылу «бендерофобии» забывают еще об одном рычаге защиты населения. Ведь платим мы за квартиру не авансом, а после того, как месяц закончился. Конечно, наши жители не приучены контролировать качество работ. Но даже несведущий человек заметит, что компания в течение месяца ничего не делала. Перестала вывозить мусор, не начала запланированный ремонт. Тогда не надо платить. Или предусмотреть в договоре условия снижения платы. Власти не могут отслеживать ситуацию сразу во всех домах. Это – дело самих собственников. Это их дом, их деньги. Если они будут платить с закрытыми глазами, как привыкли делать десятилетиями, то всегда найдутся желающие этим воспользоваться. Но ведь и в торговле встречаются недобросовестные продавцы.
Многих волнует вопрос: где гарантия, что управляющая компания согласится с выдвинутыми на собрании требованиями? Надо понимать, что столкновение интересов может происходить всегда. Ведь собственник заинтересован, чтобы услуги были лучше и дешевле. Управляющая компания – сделать меньше и дороже. И удивляться здесь нечему: в условиях монополии другого вы просто не найдете. ТСЖ и ЖСК согнутся в три погибели и согласятся на какие угодно условия…
В любом случае на собрании две стороны должны договориться, найти некий баланс. Например, жители составят перечень работ на 20 рублей с квадратного метра, а платить при этом захотят по семь рублей с квадратного метра. Кто же согласится на такие условия?! Или согласится, но при этом смекнет: на чем-нибудь я их да обману.
Прозрачный договор
В Москве очень большой потенциал для управляющих компаний. Но нет условий для конкуренции. Те же эксплуатационные организации – РЭУ – могут быть управляющими. Ведь они знают, как обслуживать дома. Много хороших специалистов в ДЕЗах. Но они не увольняются оттуда и не создают частные структуры. Потому что знают, какие препоны их ждут. Эту нишу могут заполнить коммунальные организации – поставщики ресурсов, строительные компании. Строители, на мой взгляд, потенциально самые лучшие управляющие. Кто лучше их знает конструкцию дома? Или частные предприниматели. В Европе работают индивидуальные управляющие, их нанимают ТСЖ, кооперативы, собственники домов. Разве в Москве мало грамотных людей?
Конечно, жители предпочитают опытные компании, пусть даже и ДЕЗ. И если у большинства организаций нет истории, означает ли это, что нам и дальше надо жить с дирекциями? Мой совет. Если доверяете организации, с которой работали 20–30 лет, так выберите ее. Не обязательно менять ее, важно заключить прозрачный договор. Тогда она будет работать по-другому: не бояться разгона на оперативке у главы управы, а думать о том, что через год надо отчитываться на собрании.
Лебедь, рак и щука…
Перед собственниками стоит еще одна сложная задача – суметь договориться между собой. То, что не нужно мне, устраивает соседа. А третьему вообще «по барабану». Выработать на собрании качественные параметры договора – трудная задачка. Достигнуть стопроцентного согласия можно только в теории. Жилищный кодекс предлагает оптимальный вариант для того, чтобы любую процедуру сделать реализуемой: решение принимает большинство.
Речь идет о капремонте – потребуется 2/3 голосов всех собственников, причем не по головам, а по процентам. При выборе управляющей компании необходимо большинство голосов от присутствующих на собрании. Какое-то время собственники будут притираться друг к другу. Если в доме треть богатых, треть очень бедных и остальные так себе, то, безусловно, у этих групп будет разная мотивация и разные интересы. Они обязательно размежуются по интересам и по возможностям. Но принятое необходимым числом голосов решение становится обязательным для всех. До собрания – доказывайте свою правоту, если решение принято – подчинитесь.
Главное, что надо понять: неграмотный потребитель удобен всем – и власти, потому что меньше спроса и требовательности, и тем более управляющим компаниям.