Эксперты отвечают
На недавней Интернет-конференции первый вице-премьер Дмитрий Медведев объявил идеал процентной ставки по ипотечному кредиту, к которому стремится правительство. Это 6–8 процентов годовых. Правда, для этого необходимо, чтобы как следует поработала макроэкономика. Как сообщил Дмитрий Медведев, существует прогноз о существенном снижении темпов инфляции до 5,5–6%. Вот тогда и «идеальная ставка» не будет выглядеть столь вызывающе.
Интересно, будут ли банки ждать, когда исполнится предсказание, или попытаются облегчить горемычным заемщикам жизнь? Как всегда, мы обращаемся к знающим людям – нашим экспертам. Сегодня наши вопросы звучат так:
Почему банки так медленно снижают процентные ставки по ипотечным кредитам? Конкуренция в программах между ними очень заметна, а ставки практически у всех одинаковые. С чем, на ваш взгляд, это связано?
В ногу с миром
Илья Зибарев, руководитель блока «Ипотечное кредитование» ОАО «АЛЬФА-Банк»:
– Ставки зависят от стоимости привлекаемого конкретным банком финансового ресурса для выдачи кредитов, финансового рейтинга банка, а также от международного рейтинга нашей страны, который в свою очередь зависит от уровня развития экономики и рисков в кредитной и правовой сфере для инвесторов.
В настоящий момент ставки снижены практически до минимума и полностью соответствуют сложившейся ситуации. Вероятно, в течение года может произойти их снижение примерно на 1% в случае благоприятных изменений в экономике страны и укрепления ее финансового рейтинга.
Минимум в дефиците
Максим Каталов, директор АННТ «Открытая Компания»:
– Все-таки многие специалисты прогнозируют небольшое снижение базовых ставок. Но это не будет чьим-либо конкурентным преимуществом. Конкурентная борьба ведется на других фронтах – в сервисе, дополнительных услугах, выстраивании интегрированных с риэлторами системах продаж и т.п.
В случаях со ставками интересно другое. Минимальные ставки, о которых обычно судачат потребители, – вещь в себе. Очень часто это есть величина мифическая, так как большинство заемщиков реально кредитуются под иные, более высокие ставки. Потому как, чтобы получить минимальную, обычно указываемую в рекламе ставку, надо быть идеальным заемщиком, каких подавляющее меньшинство.
Ниже инфляции не опустимся
Иван Грачев, председатель экспертного совета комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья:
– Процентная ставка по ипотеке определяется инфляцией. Если реальная инфляция больше 10%, плюс государственные ценные бумаги имеют доходность в районе 7–8%, то более рискованные вложения должны быть больше 10%. Не имеющие государственной гарантии и поддержки банки будут иметь нижний предел где-то 11% в рублях. Что касается процентной ставки в валюте, то здесь ситуация сложная, потому что валюта регулируется по отношению к рублю странным и плохо предсказуемым образом. Банки предлагают разные ипотечные программы, но в целом, конечно, процентные ставки примерно одинаковые. Ипотека для них – это, прежде всего, бизнес, и не стоит ожидать ставок ниже уровня фактической, а не декларируемой инфляции.
А налоги?
Владимир Лопатин, президент Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров:
– Во-первых, не так уж медленно. За два–три года раза в полтора – неплохие темпы.
Во-вторых, именно конкуренция и подравнивает ставки. В любой западной стране разброс в ставках по одинаковым кредитам еще меньше, чем у нас.
В-третьих, в России ощущается колоссальный дефицит «длинных» и тем более дешевых денег, если не считать, конечно, пенсионных накоплений в государственном Пенсионном фонде, которые используются крайне нерационально. Остается надеяться на западные деньги, а там сейчас ставки в основном растут, а не падают.
И, наконец, ограничения, выставленные нашим мудрым законодателем. Рублевые кредиты населению, выданные по ставке ниже 3/4 ставки рефинансирования, и валютные кредиты, выданные по ставке ниже 9% годовых, в Налоговом кодексе рассматриваются как доходы, с которых надо платить личные налоги. С этой морокой никому не хочется связываться – ни клиентам, ни банкам.
Все проблемы – от Центробанка
Константин Апрелев, вице-президент РГР:
– Думаю, основная проблема в ограничениях со стороны Центрального банка – это ставка рефинансирования, ниже которой снижаться банки не имеют права. Вторая проблема – это другие ограничения ЦБ.
Других проблем нет!
Не ипотека дорогая, а недвижимость
Игорь Кузин, председатель правления банка DeltaCredit:
– Уровень процентных ставок зависит от источников привлечения ресурсов. Одни банки привлекают финансирование под низкие проценты, закладывают небольшую маржу и получают относительно низкие ставки для населения. Другие ставки становятся более высокими.
Кроме того, ставки банков существуют не сами по себе, а в макро- и микро-ситуациях экономики России. Если банк получает, условно говоря, деньги у иностранных инвесторов под 7% годовых, то он не может делать ставку 5% себе в убыток.
Снижение ставок не сделает покупку недвижимости доступной. Не ипотека дорогая, а недвижимость, поэтому необходимо наращивать темпы строительства жилья.
Когда банки не будут операторами
Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-недвижимость»:
– Отечественные банки в основном работают как ипотечные операторы, размещающие кредиты и перепродающие их другим банкам (зачастую иностранным) или агентствам ипотечного жилищного кредитования. Конкуренция между банками существует лишь в ограниченных пределах. Единичные банки по собственным ипотечным программам вкладывают собственные деньги в такие «длинные» кредиты. Поэтому ипотечные кредиты пока не стали универсальным инструментом обслуживания всех видов сделок на рынке недвижимости. Ситуация будет меняться по мере снижения ставок рефинансирования ЦБ России, снижения темпов инфляции и роста капитализации банков.
Слишком много рисков
Константин Манченко, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области:
– Банки – это коммерческие структуры, которые зарабатывают деньги деньгами. Ипотека – «длинные» деньги, наша экономика еще не зарекомендовала себя стабильностью, в законодательстве по ипотеке есть пробелы, поэтому, уменьшая риски, банки вынуждены пока держать такие процентные ставки.
Уймите инфляцию
Владимир Мильдзихов, руководитель направления ипотечного кредитования «МИАН-агентство недвижимости»:
– Существует порог, ниже которого ставки опуститься не могут. Величина этого порога обусловлена макроэкономической ситуацией в стране, в частности, инфляцией. Процентные ставки не являются единственным инструментом конкурентоспособности банковских программ. Клиенты обращают больше внимания на комиссии банка, удобство погашения платежей, длительность моратория, возможность дальнейшего рефинансирования кредита и т.п.
Большое влияние способна оказать активная позиция правительства. В первую очередь, это снижение темпов инфляции до 4–5%, во вторую – реализация государственных программ для льготных категорий граждан.
Темней доход – выше ставка
Игорь Филатов, руководитель ипотечного центра брокерского дома «Золотые Ворота»:
– Удешевление ипотечных кредитов зависит не только от уровня инфляции в стране, но и от степени качества и прозрачности документов, представляемых заемщиками банков. Это очень важный момент, имеющий прямое отношение к специфике российского рынка, на котором доминируют так называемые серые и черные доходы. Предоставляя кредиты под неподтвержденные документально доходы, банки рискуют.
Условия такого кредитования просто обязаны быть менее выгодными, чем аналогичные, но связанные с белыми доходами.
Ниже – не выгодно
Юлия Вербицкая, директор по ипотеке «МИЭЛЬ-Брокеридж»:
– Уровень инфляции в 2006 году составил 9 процентов. Самая низкая ставка ипотечного на сегодня – 9,3 процента. Эффективная ставка где-то на уровне 10 процентов. Это и так низший предел. Снижать еще не нужно. Это невыгодно банкам, да и по существующим сегодня ставкам рефинансирования заемщику в принципе невыгодно брать кредит по ставке ниже 10 процентов.
Не верьте рекламе
Ирина Черняева, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект»:
– Конкуренция между банковскими программами не настолько велика, чтобы банки боролись за десятые доли процентов. Поэтому процентная ставка банка, которая заявляется в рекламе, практически одинакова у всех банков. Хотя на практике процент может быть гораздо выше, чем заявленный в рекламе. И желающих получить кредит больше, чем тех, кто его получает. Конкуренция у банков существует в уровне сервиса и подходе к разрешению на получение кредита.
Гибкость приветствуется
Юлия Пузакова, начальник клиентского управления ипотечной компании «Мой Дом»:
– Процент за использование кредита не может быть ниже номинала. Банк должен заработать еще и на том, что выдал клиенту и обслуживает его ипотечный кредит. Не думаю, что в ближайшее время ставки снизятся ниже 9% годовых в валюте. Эту ставку можно предложить только самому благонадежному заемщику.
Брокеры и риэлторы, как правило, работают и предлагают клиентам услуги тех банков, которые в состоянии гибко подойти к ситуации клиента, помочь в совершении альтернативных ипотечных сделок.
Самое интересное – впереди
Яна Сосорева, начальник отдела ипотечного кредитования «Century 21 Еврогруп Недвижимость»:
– Пока спрос велик, банки не будут снижать ставки. Но с развитием ипотечной и потребительской систем кредитования ставки будут снижаться. Влияние окажет работа Бюро кредитных историй, будут снижаться риски невыплат кредитов, возможно, будут предложены новые интересные схемы кредитования.
Ставка рефинансирования Банка России упала до 10,5% годовых. Но это не окажет влияния на ставки по кредитам, хотя тенденция говорит о том, что снижается уровень инфляции, укрепляется экономика страны, а экономическая стабилизация приводит и к снижению банками процентных ставок.
Ставкам не скомандуешь
Павел Комолов, директор по развитию «Независимого бюро ипотечного кредитования»:
– Пока инфляция остается высокой, выход на рынок дополнительных банков и попытки «дать установку» на снижение со стороны правительства ни к чему не приведут. Сегодняшние ставки вполне адекватны, они являются рыночными.
Ставкам не скомандуешь
Павел Комолов, директор по развитию «Независимого бюро ипотечного кредитования»:
– Пока инфляция остается высокой, выход на рынок дополнительных банков и попытки «дать установку» на снижение со стороны правительства ни к чему не приведут. Сегодняшние ставки вполне адекватны, они являются рыночными.
– Снизить процентные ставки возможно только при условии государственной поддержки ипотечного кредитования. Пока даже у федерального агентства (АИЖК) процентные ставки выше, чем у коммерческих банков, и составляют 11% при первоначальном взносе 50%, 14% при первоначальном взносе 10%. В случае, если АИЖК снизит процентные ставки до 9 или 8%, то коммерческие банки будут вынуждены сделать аналогичный шаг.