А покупатель – тот в Европу!
Оказывается, представления о том, что русские ездят по странам и континентам и скупают буквально все подряд, в том числе и недвижимость, – не более чем миф. Лишь 1% покупок недвижимости в Европе принадлежит русским. Для сравнения: англичанам – 35%.
О том, кто, что и по каким ценам покупает за рубежами нашей необъятной Родины, рассказали недавно представители риэлторских компаний, выступая на семинарах, организованных в рамках 16-й Международной выставки недвижимости ДОМЭКСПО, проходившей в Гостином дворе. Надо сказать, число иностранных участников этой выставки растет довольно активно. В общем списочном составе насчитывается 260 экспонентов, из них 115 – иностранные фирмы. Так что уже совсем скоро иностранцы могут оказаться на ДОМЭКСПО в большинстве, превзойдя по численности российских коллег. И еще один факт – часть иностранных павильонов в этом году организаторам пришлось разместить на площади выставочного зала «Манеж», Гостиный всех уже не вмещает.
Становится все более разнообразным и список стран. Появились предложения по продаже недвижимости в Финляндии, Бразилии, Мальте, Индонезии. Привычные Испания, Кипр и Болгария представлены в большом ассортименте. От каждой такой страны могут выступать сразу несколько фирм – и строительных, и риэлторских.
Кто и почему
К дорогим покупкам, как рассказала руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Титова, относятся покупки жилья в Великобритании, на Лазурном берегу Франции и Италии. Более демократичный сектор – это Испания, Кипр, Болгария, Черногория, Турция, Чехия.
Как известно, недвижимость в некоторых странах Европы вполне сопоставима по цене со стоимостью столичной недвижимости. Если же еще добавить к этому, что покупка может осуществляться с помощью ипотечного кредитования под 4–5%, то становится понятно, почему такие проекты абсолютно по силам не только россиянам, тяготеющим по своим доходам к тонкому олигархическому слою нашего общества, но и относящимся даже к среднему классу. Есть люди, которые имеют в наличии $50 тыс., и их вполне можно рассматривать как реальных покупателей, отметила Ю. Титова. Да и сама идея купить дом в Болгарии, а не квартиру в спальном районе Москвы, если таковая уже имеется, выглядит вполне здраво.
В чем абсолютно единодушны продавцы, так это в том, что квадратные метры никогда не приобретаются в целях эмиграции. Кроме того, русские вообще никогда не выступают исключительно как инвесторы или только как будущие отдыхающие. Обычно при покупке преследуются смешанные цели: месяц пожить и отдохнуть, а потом спустя какое-то время сдавать или продать. Хотя и в этом не все так просто – если англичане всегда сдают свои пустующие жилища, то русские, стоит им только немного пожить, «обдышать», словом, привязаться душой к приобретенным стенам, не стремятся с кем-то их делить даже в свое отсутствие. Поэтому на Крите, например, покупают два дома – один для себя, другой для перепродажи или сдачи в аренду.
Ну и конечно, еще один стимул – дети. Если в агентстве собираются семейные пары, то все пришедшие с детьми или беременные дамы, шутят риэлторы, чаще всего направляются в отделы реализации жилья за рубежом. Привезти семью на море на весь курортный сезон – с мая по сентябрь, а то и с престарелыми родителями – это уже становится вполне привычной практикой.
Если говорить о приморских странах, то еще одна особенность русских – это любовь к первой береговой линии, то есть кварталам, расположенным у самого моря. Другое обычно и не рассматривается вовсе.
Еще одна русская черта – расчет на более короткий срок окупаемости объекта. В представлении наших соотечественников он должен ограничиваться 5–6 годами, а не 10, как это принято на Западе.
Где и что
Вне конкуренции по объему и качеству предложений, условиям приобретения уже в течение нескольких лет остается Испания. После вхождения в Евросоюз целые побережья этой страны, еще недавно застроенные простыми рыбацкими деревушками, превращаются в комфортабельные курортные города и поселки. Развиваются даже специализации отдельных побережий. Например, Коста дель Соль славится своими гольф-полями, и поэтому в основном мало интересует россиян. И наоборот – популярностью пользуется Коста Брава, цены на которую уже поднялись за последние несколько лет. Цены покупки – от 130 тыс. евро.
Примерно та же ситуация связана с Кипром. При том, что застраиваются новые территории (Болес, Протарас), береговая линия острова уже в дефиците. Стоимость недвижимости растет, в прошлом году рост составил 50%. Остаются невостребованными жилые комплексы на холмах – новые кварталы, расположенные на расстоянии от моря. И если гольф-поля не очень пользуются спросом, то яхт-клубы популярны. И это направление на Кипре развивается. Самый востребованный вид недвижимости – в домах-новостройках, квартира с двумя спальнями. Средняя стоимость покупки составляет 300 тыс. евро. Есть покупки и в 1,5 млн. евро, и очень редко – более 2 млн.
Кипр у русских популярен гораздо больше, чем, например, соседняя Греция и, в частности, рядом расположенный Крит. Кипр, будучи не так давно оффшорной зоной, привлек в свое время многих русских. Возникло много русских школ, появились печатные издания на русском языке. Это, а также законодательные преимущества, сделали свое дело: Кипр является второй по популярности страной для наших соотечественников.
Следующими в списке популярных идет Болгария, где средняя стоимость квадратного метра составляет 1000–1200 евро. Здесь много покупателей из Великобритании, Прибалтики, других республик бывшего СССР.
Гораздо более скромные по качеству, но более дорогие предложения (2–3 тыс. евро за кв. м, а в последнее время уже и 3–4 тыс.) – в Черногории. И причина тому – позиционирование Черногории (Montenegro) в качестве второго Монте-Карло. Именно такое будущее ей пророчат в связи с тем, что в стране активно развивается игорный бизнес. И запретов на него, в отличие от других стран Европы, никто вводить не собирается. По качеству предложения первичной недвижимости в Черногории гораздо скромнее, чем в Болгарии. Этот рынок только начинает развиваться. А «вторичка», так же, как и во всех странах соцлагеря, не представляет собой никакого интереса.
Чехия еще не вошла в зону Шенгена и евро. И пока не так популярна, как все остальные европейские страны. Причина в том, что приобретается недвижимость только на юридическое лицо. Хотя это автоматически решает вопрос получения вида на жительство. Вообще ведение бизнеса в той или иной стране – по европейским нормам, то есть открыто и честно, – это решение вопроса получения вида на жительство. В связи с тем, что Чехии только предстоит войти в шенгенскую зону осенью этого года, уровень налогов на недвижимое имущество пока значительно ниже, чем в целом по ЕС, – не 19% в год от стоимости покупки, а всего 5%.
Турецкая альтернатива
Турция, по мнению Юрия Королькова, представителя компании TRINFO, интересует тех, кто не склонен руководствоваться соображениями престижа, и думает только о потребительских качествах жилья, а главное, о его стоимости. Потому что турецкий проект – это альтернатива недорогим предложениям московского рынка. Предложений новостроек – и домов, и квартир – в Турции достаточно много. Доходность такого проекта может составлять 20% и выше. Средняя стоимость покупки – обычно $100–200 тыс. Причем инфраструктура, особенность окружения – все это для нашего соотечественника вторично. Он вкладывает деньги. И вкладывает их за рубежом. Это тоже немаловажный вопрос для русского инвестора.
Обычно сведения о недвижимости той или иной страны у покупателей довольно поверхностны. Лишь небольшая их часть – люди с опытом, где-то что-то купившие, продавшие, обжегшиеся на каких-то приобретениях или просто разочаровавшиеся в имевшихся уже вариантах.
Типичный портрет покупателя – это мужчина 28–40 лет, топ-менеджер или владелец бизнеса, имеющий семью, одного–двух детей. В последнее время среди владельцев жилья появились пенсионеры. И совсем новая группа приобретателей – это молодые, удачно реализовавшие себя на профессиональном поприще дамы, умные, подвижные, хорошо образованные.
Общее, что присуще всем этим категориям, по мнению Ю. Королькова, – это некий дух авантюризма: «Наши клиенты – это интересные личности, активные, целеустремленные и имеющие богатейший туристический багаж».