У каждого своя доля, даже в коммунальной квартире
«Подскажите, как рассчитывается сейчас размер субсидии, выделяемой очереднику на приобретение квартиры за счет федерального бюджета.
Константин Кузьмин».
– Ежегодно размеры субсидий для всех регионов страны определяет Министерство регионального развития РФ. 18.12.2006 оно издало приказ № 149 «О нормативе стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья на первое полугодие 2007 года и средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на первый квартал 2007 года». Согласно этому документу норматив стоимости 1 кв. метра общей площади жилья на первое полугодие установлен в размере 17 460 руб. Кроме того, утверждена средняя рыночная стоимость 1 кв. метра общей площади жилья по субъектам РФ. Она применяется для расчета размеров субсидий, выделяемых для всех категорий граждан, которым субсидии на приобретение жилых помещений предоставляются из средств федерального бюджета. Самым дорогим является «квадрат» общей площади жилья в Москве (48 тыс. руб.) и Санкт-Петербурге (25 400 руб.).
Продавать частями невыгодно
«Мы с сестрой получили в наследство от бабушки квартиру. Я хочу ее продать, а сестра – против. Как быть?
Наталья Иванова».
– Вступив в наследство, вы и сестра стали сособственниками квартиры в равных долях. Как сказано в ст. 30 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.
Ст. 209 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, которые не противоречат закону и иным правовым актам, не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе собственник может отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Для начала советуем вам определить с помощью суда порядок пользования доставшейся по наследству квартирой. Безусловно, вы вправе продать свою долю в праве собственности на квартиру постороннему лицу с соблюдением правил о преимущественной покупке (они сформулированы в ст. 250 ГК РФ). То есть, сначала вы обязательно должны предложить свою долю сестре. И еще имейте в виду: при продаже только части квартиры вы сильно потеряете в цене самой квартиры.
Лучше заложить, чем продать
«Слышала, будто для продажи своей доли нужно сначала предложить ее другим сособственникам. А заложить свою долю можно, не спрашивая их разрешения?
Анастасия Величкина».
– Да, можно. При этом в случае обращения взыскания на долю при ее продаже применяются правила о преимущественном праве покупки участниками долевой собственности. По своему усмотрению вы также можете подарить, завещать свою долю и только при продаже необходимо предложить купить ее другим сособственникам.
Что считать «лишними» метрами
«Я и бывшая невестка – собственники 2-комнатной квартиры в равных долях. Однако она занимает комнату на восемь метров больше. Могу ли я требовать какую-то компенсацию за пользование «лишними» метрами, которые ей не принадлежат?
Алена Витренко».
– Да, такое возможно. В случае передачи в пользование собственника помещения, большего по размеру, чем причитается на его долю, по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана в судебном порядке плата за пользование этой «лишней» частью помещения.
Только, пожалуйста, учтите, что под платой за пользование следует понимать исключительно обязательные платежи и расходы по содержанию имущества. Требовать иную денежную или еще какую-нибудь компенсацию, определенную в произвольном порядке, сособственник, чьи жилищные права при определении порядка пользования были ущемлены, не вправе, так как раздел жилого помещения в натуре не производился.
Как избавиться от радиоточки
«Не пользуюсь радиоточкой в квартире. Потому не хочу платить за услугу, которую мне навязывают, – нет ни времени, ни желания идти на радиоузел и стоять в очередях. Существуют ли какие-то правовые нормы, чтобы я бы могла без проблем удовлетворить свои претензии?
Анна Ивановна».
– Чтобы отказаться от домашней радиоточки, необходимо получить в своем ЕИРЦ (Едином информационно-расчетном центре) бланк заявления об отказе от радиоточки. Бланк следует заполнить (а можно написать заявление в свободной форме) и отправить почтой по адресу: 105094, Москва, Семеновский вал, 4, МПО Главный центр радиофикации. Обязательно подробно напишите обратный адрес.
В течение двух недель после получения письма вам должны прислать извещение с указанием даты отключения радио. Кроме того, вы сами можете позвонить по телефонам: 369-53-24 или 365-57-14 и узнать, дошло ли письмо и номер наряда. Вам сообщат номер телефона для вызова мастера, который после согласования времени встречи придет и отключит радиоточку. Он же выдаст справку, с которой в бухгалтерии ЕИРЦ вам произведут перерасчет с первого числа месяца, следующего за датой отключения (в справке) и вычеркнут из ваших платежных квитанций строку «радио».
Ребенку вычет не положен
«В 2004-м в нашей небольшой семье случилось радостное событие: я купила квартиру, оформив ее на себя и несовершеннолетнего сына. На следующий год, как положено, представила документы в налоговую инспекцию для получения имущественного вычета в сумме один млн. рублей. Однако налоговики удовлетворили мое заявление лишь на сумму 500 тыс., указав, что права на получение имущественного вычета в сумме, израсходованной на приобретение доли квартиры, принадлежащей ребенку, родитель не имеет. Ребенок также не сможет в дальнейшем реализовать свое право на получение вычета, поскольку он не расплачивался за купленное жилье.
Как же так? Ведь, прочитав письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина РФ от 13.10. 2006 № 03-05-01-03/136 (об имущественном налоговом вычете супругам), я поняла следующее. Для супругов, совместно купивших квартиру, «…имущественный вычет может быть распределен целиком в пользу одного из супругов, этому супругу может быть предоставлен такой вычет в размере 1 000 000 рублей вне зависимости от того, кто из супругов является стороной договора на приобретение квартиры…».
В моем договоре купли-продажи квартиры в качестве покупателя выступают несовершеннолетний ребенок, действующий с согласия матери, и его мать. В платежных документах, подтверждающих факт уплаты денег, фигурирует мать, которая представила в налоговый орган декларацию по налогу на доходы физических лиц с заявленным в ней имущественным налоговым вычетом. При этом, согласно свидетельству о госрегистрации права собственности, квартира принадлежит матери и ее несовершеннолетнему сыну на праве общей совместной собственности по 1/2 доли.
Какие документы я должна подать в налоговый орган для получения вычета в полном объеме?
Ирина Петрова».
– Вопросы предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц регламентируются Налоговым кодексом РФ. Согласно подпункту 2 пункта 1 ст. 220 этого документа налогоплательщик имеет право на предоставление ему имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации квартиры в размере фактически произведенных затрат. При этом общий размер вычета не может превышать одного млн. рублей.
Если имущество приобретается в общую долевую (либо в общую совместную) собственность, размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности, либо их письменным заявлением – в случае приобретения квартиры в общую совместную собственность.
В соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса и письмом Департамента налоговой и таможенной политики Минфина РФ от 13.02.2007 № 03-04-05-01/31, при оформлении квартиры в общую долевую собственность каждый из совладельцев может воспользоваться имущественным налоговым вычетом, исходя из его доли в указанном имуществе.
Право передачи вычета в этом случае одним из совладельцев другому кодексом не предусмотрено.
Суммируя сказанное, приходится сделать неутешительный для вас вывод: приобретая квартиру на праве общей долевой собственности (по 1/2 с ребенком), вы можете воспользоваться лишь имущественным налоговым вычетом на сумму, не превышающую 500 тыс. руб.
Дело еще и в том, что ст. 60 Семейного кодекса РФ определяет: ребенок не имеет права собственности на имущество родителей. Поэтому разъяснение по данному вопросу от 13.10.2006 № 03-5-01-03/136, на которое вы ссылаетесь, распространяется исключительно на случаи приобретения квартиры за счет общей собственности супругов.
Юристы М. Бордукова, А. Андреянова, М. Беспятых, Р. Романов, И. Павловская, М. Болдинова, К. Сафонова, В. Порубиновская