Инвесторы и жители
На языке цифр программа пятиэтажек выглядит так: к 2010 году город планирует избавиться от 6 млн. кв. м ветхих и пятиэтажных зданий, а 2,75 млн. кв. м строений планируется реконструировать.Миф о реконструкции без выселения
На заре программы пятиэтажек уверенность в том, что хрущобы удастся массово реконструировать, была крепка. В конце девяностых почти успешно закончился эксперимент по реконструированию домов без выселения жильцов в подмосковном Лыткарине. Реконструкция проходила по немецкому варианту и занималась ею датская фирма «VELUX». Немецким именуют вариант реконструкции, при котором буквально за несколько недель делается перепланировка квартир, а затем, не менее оперативно, капитально ремонтируется все здание. Сам дом надстраивается легкой мансардой. Правда, пятиэтажки в Лыткарине успели реконструировать не все и немного не в срок, но главное – был создан прецедент.
Подобные эксперименты стали проводить и в Москве. После попытки воплощения на нескольких московских объектах немецкого варианта возникла привычная ситуация, называемая в народе «хотели как лучше». О местонахождении «подопытных» домов чиновники старались не распространяться. На одном из печально известных и описанных в прессе объектов на улице Строителей царил совершенно русский вариант реконструкции. Все делалось долго и неряшливо, окончательно дом не сдан до сих пор, хотя реконструкция начата… в 1996 году.
Некоммерческие пятиэтажки
Разрабатываемые не один год московскими проектировщиками варианты перепланировки пятиэтажек пока в большинстве случаев имеют лишь бумажное воплощение. Сегодня два известных московских института – МНИИТЭП и Курортпроект – имеют на руках проекты перепланировок квартир в хрущобах. Однако, например, проекту МНИИТЭПа уже исполнилось десять лет, а сроки его реализации перенесли на 2003 год. Пока ни одного панельного дома выселенного, а затем реконструированного в городе нет и скорее всего не будет.
Если речь идет о реконструкции без выселения, то в этом прежде всего заинтересованы жители. Они не хотят уезжать с насиженных мест. Однако, когда говорится о перепланировке панельного уродца, из которого выселены жильцы, инвестор прежде всего подумает о стоимости земли. Кроме того, ни один вариант реконструкции не дает коммерческого варианта жилья, особенно это актуально для дорогих районов. За три года реализации программы однозначно удалось уяснить: заниматься перепланировкой пятиэтажек в массовом порядке невыгодно прежде всего инвесторам. Как правило, средства вкладывают в реконструкцию так называемого ветхого жилищного фонда: довоенные кирпичные постройки, сталинские дома. Квартиры в них имеют вполне современные габариты и прочные звуконепроницаемые, в отличие от панелек, стены.
Что снос грядущий нам готовит
Наиболее активно осуществляемая часть программы пятиэтажек – это снос. То есть цифры по сносу вполне можно соотнести с итоговыми выкладками выполнения программы. Единственная корректива, которая была внесена за три года – предпочтение отдается не тем, кто только сносит, а тем кто затем перерабатывает строительные отходы. Наибольший простор для деятельности получили фирмы и корпорации, измельчающие блоки и плиты самостоятельно или с помощью посредников.
Переселение или перенаселение?
В процессе переселения из сносимых домов назрела проблема коррекции взаимоотношений инвестор – житель. Не спасает и прописанный в одном из регламентирующих документов пункт о денежной компенсации в случаях, когда стороны не могут прийти к соглашению по метражу и местоположению будущей площади. Но, как сообщили мне в строительном комплексе Москвы, компенсацию, по крайней мере вместо квартиры, никто пока не брал. Этих денег, оказывается, недостаточно, чтобы купить желаемое жилье.
Однако в последнее время загнанными в угол скорее чувствуют себя инвесторы, нежели выселяемые граждане. И, как правило, они готовы удовлетворить даже завышенные требования жильцов, дабы те побыстрее освобождали площадь.
Роль управ в случае с расселением зачастую расценивается инвесторами как пассивное созерцание. Однако бывали случаи, когда вовремя подсунутая взятка решала вопрос быстро и практически безболезненно. Но это еще не самое неприятное. В дома, стоящие в плане на снос, не без ведома компетентных органов успевают прописать родню. Явно завышенное количество людей на квадратный метр, тем не менее, находится на этой площади законно и предоставлять им жилье инвестор обязан из расчета улучшения жилищных условий каждого. Вопрос: кто и зачем разрешил их прописать?
Сегодня правительство Москвы сделало программу пятиэтажек бюджетной, и это должно повлиять на картину следующего года. Ведь несмотря на то, что в сносе и переселении участвуют, как правило, крупные инвесторы, программа этого года «задержалась» в темпах выполнения.