Менее рискованно, хотя и не исключено
В последнее время о новых скандалах, связанных с аферами на рынке новостроек, вроде бы не слышно. Но проблемы обманутых дольщиков, людей, «попавших» на двойные–тройные продажи или вложивших деньги в строительство, а квартиру так и не получивших, пока до конца не решены. До известных событий тем, кто решил вложить деньги в новостройку, риэлторы советовали застраховаться от финансовых рисков.
Полтора года назад первичный рынок рухнул, и даже банки отказывались выдавать кредиты на покупку квартиры в строящемся доме. Тогда практически все страховые компании отказались от страхования подобных рисков.
Банкиры утверждают, что сейчас первичный рынок переживает новый подъем. И остались на нем в основном серьезные застройщики, не замешанные в скандалах с дольщиками. Часто крупных застройщиков кредитуют сами банки. Но все равно – до тех пор, пока жилье не оформлено в собственность, покупатель квартиры в новостройке чувствует себя неуверенно. Так можно ли сегодня застраховаться от того, что, вложив деньги в покупку квартиры в строящемся доме, не получишь жилья? Какие вообще риски покупателей жилья в новостройках компании готовы страховать?
Риски ипотечные и финансовые
Руководитель отдела андеррайтинга по страхованию физических лиц страховой компании «Наста» Евгения Мягченкова говорит, что к специалистам ее профиля при покупке квартиры в новом доме люди обращаются, как правило, в двух случаях.
Первый – при приобретении жилья по ипотечному кредиту. Второй – желая застраховаться от финансовых потерь.
Если человек покупает квартиру по ипотеке, то в любом случае банк заставит его прибегнуть к услугам страховщиков. При приобретении квартиры в строящемся доме страхование будет проходить в два этапа. На первом – при оформлении кредита – заемщик обязан застраховать жизнь и здоровье. На втором, когда дом построен и жилье уже оформлено в собственность, страхуется непосредственно имущество – квартира и титул (право) собственности, если требует банк. Так как собственников у квартиры-новостройки до заемщика не было, часто банки ограничиваются требованием застраховать жилье лишь от стандартного набора рисков: пожара, залива и т.д.
Тарифы при таком классическом ипотечном страховании приобретаемой в новом доме квартиры мало чем отличаются от тарифов по ипотечному страхованию на вторичном рынке. В среднем по столице страхование жизни и здоровья, также необходимое при оформлении ипотеки для покупки жилья в новостройке, обойдется заемщику в 0,4% от размера кредита. Страхование жилища на втором этапе встанет также в 0,4–0,5%. В целом страховка при покупке жилья в новом доме может обойтись заемщику дешевле, чем при приобретении квартиры на «вторичке», за счет того, что часто банки не требуют страховки титула собственности. К тому же цены на жилье в строящихся домах ниже, чем на квартиры на вторичном рынке.
«Другая группа потенциальных клиентов страховых компаний – люди, желающие обезопасить себя от различных финансовых рисков, связанных с вложением денег в строительство нового дома. Например, риска двойных продаж, – продолжает Евгения Мягченкова. – К страховщикам обращаются те, кто хочет быть уверен, что строительная компания надежна, что дом будет построен. Но, учитывая сложившуюся ситуацию на рынке новостроек, компаний, страхующих финансовые риски, сейчас немного. Например, наша компания финансовые риски не страхует. А наши коллеги возьмутся страховать от финансовых рисков лишь в случае, если застройщики успешно работают на протяжении многих лет и хорошо зарекомендовали себя на рынке».
Специалисты утверждают, что сегодня говорить о средних тарифах в столице по финансовым рискам сложно. В каждом конкретном случае в эту группу рисков входит целый набор. Все решается индивидуально в зависимости от репутации компании, документов на дом, стадии строительства. Но однозначно, что тарифы, связанные с финансовыми рисками покупателей жилья в строящемся доме, значительно выше, чем при страховании титула собственности.
Советы желающим застраховаться от финансовых рисков:
1. Обращаться в страховую компанию еще до того, как заключен договор с застройщиками и заплачены деньги. Дело в том, что страховщики могут провести экспертный анализ и отказать в страховке. Практически все страховые компании, страхующие финансовые риски, оформят страховку, только если хорошо знают строительную компанию.
2. Людям, незнакомым со спецификой первичного рынка, – не принимать решение о покупке самостоятельно без консультации с юристами, которые помогут разобраться в заключаемых договорах.
И сам не плошай
«Страхование сделки снизит риски покупателя, но не исключит их полностью, – считает пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов. – Покупатель может застраховаться от рисков банкротства застройщика, неполучения прав собственности на жилье. Также можно застраховать инвестиционные риски и гражданскую ответственность. Обращение к страховщикам во многом обезопасит покупателя квартиры. Ведь страховые компании внимательно подходят к оценке финансового состояния застройщика и документов по проекту, прежде чем принять решение о страховании сделки. Но застраховать все риски невозможно…»
Основная причина злоключений покупателя – невнимательность при заключении сделки, пресловутое русское «авось». Чтобы минимизировать возможные риски, специалисты рынка советуют тщательно изучить все юридические аспекты приобретения жилья. Желающим купить квартиру в строящемся доме следует обратить внимание на следующие моменты:
1. Очень важна репутация компании-продавца. Наведите о компании справки. Узнайте, сколько лет она работает на рынке, сколько объектов инвестировала и (или) построила, имеет ли аккредитацию при Департаменте инвестиционных программ строительства г. Москвы.
Репутация компании на рынке недвижимости складывается из различных составляющих. Это качество продукции и услуг, опыт работы, квалификация первых лиц компании, аккредитация при профильном государственном департаменте, конструктивные отношения с префектурами, управами и органами местного самоуправления, инвестиционная активность, информационная открытость. Репутация не сводится лишь к одному признаку, ухватившись за который можно завоевать уважение. И ранжировать репутационные составляющие вряд ли стоит. Покупатели, кредиторы, страховщики, инвесторы, партнеры воспринимают их в совокупности, формируя в результате то или иное отношение к компании.
2. Убедитесь в наличии у компании-продавца правоустанавливающих документов. Это постановление правительства Москвы или Московской области, или другой распорядительный документ, на основании которого осуществляется строительство жилого дома. Также должны быть: разрешение на строительство, договор о праве собственности или аренды данного земельного участка, инвестиционный контракт, который регулирует порядок взаимоотношений органов городской администрации и инвестора, протокол распределения жилой площади и другие документы.
3. Должен быть определен сам предмет договора – квартира, ее строительный адрес, секция или подъезд, месторасположение на этаже, площадь, количество комнат, наличие балкона или лоджии. Это нужно для того, чтобы однозначно идентифицировать квартиру. Ведь проблемы, связанные с идентификацией, нередки. Например, в строительных документах квартира описывалась, как двухкомнатная на пятом этаже, 60 кв. м общей площади, направо от лифта. А потом оказывалось, что направо от лифта не одна, а две двухкомнатные квартиры приблизительно одинакового метража.
4. Должна быть зафиксирована стоимость квартиры исходя из количества квадратных метров. Единственным исключением при изменении стоимости может стать лишь возможная доплата при увеличении метража квартиры после обмеров БТИ, но и то по цене, которая была на момент заключения договора.
5. Должны быть четко оговорены условия расторжения договора, порядок расчетов при этом, условия применения штрафных санкций.
При соблюдении всех перечисленных условий риски покупателя будут сведены к минимуму.