Неприятное заблуждение, или Как разговорить риэлтора
Купив квартиру, новоиспеченный владелец нередко обнаруживает «сюрприз». К примеру, трещину вдоль стены. Или с прискорбием узнает, что сосед сверху – завзятый выпивоха (со всеми вытекающими и заливающими нижнюю квартиру последствиями). И тогда на риэлтора начинают сыпаться упреки: дескать, скрыл ценную информацию.
О том, почему представители этой профессии бывают «неразговорчивы», мы попросили рассказать Максима Каталова, директора Агентства недвижимости «Открытая Компания».
– Я бы сформулировал вопрос по-другому: почему возникают претензии по поводу того, что риэлтор не предупредил о тех или иных недостатках, которые имеются у данной квартиры? Часть упреков, безусловно, может быть объяснена нечистоплотностью конкретного агента (такое тоже бывает). И все-таки недоразумения возникают в основном потому, что клиенты пребывают в приятном заблуждении относительно того, будто бы риэлтор «по умолчанию» обязан предоставлять им ту или иную информацию.
На деле это не так (как ни провокационно звучит подобное утверждение). Зачастую у клиента просто нет законных оснований ожидать от агента информирования того или иного уровня. Как нет на сей счет, к великому нашему риэлторскому сожалению, никаких законодательных нормативов. Нет закона, который бы четко регламентировал обязанности риэлтора перед клиентом. А посему все то, что риэлтор должен выполнить, в конечном итоге устанавливается договором. И в любой солидной компании в этом документе подробно отражено, что именно обязан делать риэлтор (от этого, к слову сказать, напрямую зависит общая стоимость услуг). Иначе клиенты могут быть умышленно или случайно введены в заблуждение, будто бы риэлтор узнает об объекте абсолютно все и передаст им полученную информацию в полном объеме.
При выдвижении претензий со стороны клиентов руководство любой фирмы, а затем и суд будут смотреть, в первую очередь, на договор. В частности, в договоре «Открытой Компании» с продавцом описанию обязанностей риэлторов посвящено аж 14 пунктов! Кому-то такое количество подробностей, возможно, покажется избыточным. Но я уверен: только так клиент может ясно и точно понимать, на что именно он имеет право рассчитывать.
Еще одна причина недоразумений, извините, – наивность покупателей, которые подбирают жилье самостоятельно. Они берут газету, штудируют ее, находят там подходящую квартиру, затем созваниваются с тем, кто ее показывает (чаще всего это бывает представитель той или иной компании), и едут на «смотрины». Далее они начинают «брать интервью» у агента, который показывает квартиру. К примеру, интересуются, не было ли протечек в квартире, хорошие ли соседи, тепло ли в помещении зимой и т.д. Но давайте станем на минуту психологами и зададимся вопросом: а есть ли мотив, закон (моральные обязательства, наконец) у этого агента перед покупателем? На каком основании агент должен раскрывать негативную информацию о квартире? Чтобы разрушить сделку?
Понятно, что лгать нехорошо, но это уже из области морали и этики. А если у агента три месяца не было сделок, и все это время он сидел без зарплаты? И вот перед ним покупатель… Если он приобретет квартиру, то агент заработает, к примеру, $2000, а если нет, то ему еще месяц или два придется выслушивать упреки домочадцев. И что он выберет в такой ситуации? Что перевесит: совесть или деньги? Я лично не берусь ответить на этот вопрос однозначно.
К слову, одной из причин введения в «Открытой Компании» разделенного труда и является задача снизить бремя такого морального давления на сотрудника. Выполнение им только части работ по договору в совокупности со стабильными, гарантированными фирмой заработками – вот лучшее средство для того, чтобы агент не боялся быть открытым и искренним.
Вывод? Не стоит рассчитывать, что агент – представитель вашей контрстороны – будет с вами безгранично откровенен. Что можно посоветовать в таких случаях? Если не хотите нанимать кого-нибудь, кто проверял бы информацию (и, соответственно, тратить на это дополнительные средства), можете заняться проверкой квартиры сами. Поговорите с участковым, опросите бабушек во дворе, сходите в РЭУ. Как показывает практика, проверить информацию зачастую бывает проще, чем расхлебывать потом те или иные неприятности. А вот для проверки юридических аспектов приобретаемого жилья все же лучше нанять профессионалов. Только штатный юрист агентства недвижимости, где накапливается опыт решения всего комплекса вопросов, может быстро и качественно обработать самые разные документы по сделке.
Также не спешите подписывать договор «ни о чем», т.е. документ, лишенный какой бы то ни было конкретики. Попросите риэлтора расшифровать оказываемую им услугу. Если агентство четко и ясно изложит в письменной форме то, за что вы готовы отдать деньги, у договора есть право на существование. Аргументы же типа «мы обязательно все проверим…», «вы что – нам не доверяете?..», «мы не можем это внести в договор, но обязательно сделаем» – не должны вас сбить с правильного пути. В таком случае, даже если вам нравится сам агент, лучше обратитесь в другую компанию.
Итак, какой бы солидной ни была компания, которая продает квартиру, агент продавца вряд ли будет с вами, потенциальным покупателем, всегда и во всем откровенен.
И последний совет: потребуйте от фирмы, которая представляет продавца (или непосредственно от собственника), так называемую декларацию, в которой будут указаны заявления продавца по существу разных аспектов предстоящей сделки с квартирой. Это поможет впоследствии доказать, что вас ввели в заблуждение, если это на самом деле так и было.