А как по-эстонски будет ТСЖ?
Трудно, ох, трудно проходит в России реформа ЖКХ. Переносятся сроки бесплатной приватизации. Медленно-медленно идет образование в домах товариществ собственников жилья. Да и с управляющими компаниями не все гладко. В этой ситуации хорошо бы ознакомиться с опытом страны, где подобный процесс произошел лет 8–10 назад. Где люди еще помнят полученные шишки и ссадины, но сама система уже устоялась и стабилизировалась. Такой опыт мы нашли в бывшей советской республике – Эстонии.
«Автоматом» или нет?
Фирму, в которую мы обратились, можно назвать идеальной. Бенно Элькинд и Аарне Юссон – профессионалы. Свое дело знают. Кроме того, их «A&B Haldusuhendus» – некоммерческое объединение. То есть бесприбыльное.
– Это редкость, – поясняет Бенно Элькинд. – Почти все управляющие компании в Эстонии работают ради прибыли. А мы – на зарплате.
И тут же интересуется:
– Скажите, а как в России – если в доме собралось достаточно людей, желающих организовать квартирное товарищество, но кто-то из жильцов не хочет, – они как, автоматически станут его членами или нет?
– Увы, нет. Они должны будут лишь заключить с ТСЖ договор.
Аарне Юссон в недоумении.
– Ну, это совсем не логично. В Эстонии если пятьдесят процентов квартировладельцев в доме хотят сделать квартирное товарищество, все остальные квартиры войдут в него автоматически. Да, это жестко, возможно, не совсем демократично. Но иначе процесс образования квартирных товариществ растянется на долгие годы.
При ревизорах – не намухлюешь!
То и дело мои таллинские знакомые говорят «я вхожу в ревизионную комиссию». Что это за зверь такой?
– Ревизионной комиссии может и не быть, – поясняют Бенно и Аарне. – Ее наличие и количество членов прописывается в уставе. Если в уставе отсутствует пункт о такой комиссии, то общее собрание членов товарищества должно будет заказывать аудиторскую проверку, т.к. налоговый департамент не примет годовой отчет без ревизии.
– С ревизионной комиссией лучше, – улыбается Аарне. – Вот у нас шестнадцать домов. Есть один общий ревизор и по одному от каждого дома. Семнадцать ревизоров – тут уж не помухлюешь!
– Многие фирмы в Таллине, – рассказывает Аарне, – поступают так: указывают низкие, прямо-таки демпинговые цены на обслуживание. А потом оказывается, что в цену входит только осмотр и «диагностика» ситуации. На то, чтобы что-то сделать, эти фирмы требуют деньги из ремонтного фонда. А ремонтный фонд неприкосновенен, распоряжаться им может только общее собрание. И предназначен он для крупных ремонтных работ.
За чей счет ремонт?
– В России сейчас обсуждают такую проблему: если старый, давно не ремонтировавшийся дом передают на руки ТСЖ, то не следует ли его вначале отремонтировать, причем капитально? Ведь люди не виноваты, что государство тридцать лет не меняло трубы! Как с этим в Эстонии?
– Трудно сказать, – пожимает плечами Бенно. – Вот в Германии все подобные дома отремонтировали за счет государства. За это время жильцы подыскали себе квартиры получше и возвращаться не желают. Нет, конечно, туда заселят каких-нибудь приезжих арабов…
– Как обстоят дела со страховкой? В Москве это сейчас очень болезненный вопрос, потому что город решительно сказал, что не будет помогать собственникам жилья, у которых квартиры не застрахованы. Не так давно произошел крупный пожар в одном из домов, в результате которого несколько десятков семей остались без жилья…
– Ну, если в Таллине произойдет такой большой пожар, то, думаю, город поможет, – говорит Аарне. – Хотя и не обязан. Давайте поговорим насчет страховки. Собственность каждого члена квартирного товарищества делится на частную и общую долевую (в Эстонии их называют «реальная» и «мысленная» или «идеальная». Это – калька с эстонских юридических терминов. – Прим. авт.). Так вот, есть два типа страховки. Первая – это страховка квартиры. Второй тип – страховка здания. Если пожар был локальным, в пределах квартиры, и квартира была застрахована, то владелец получает компенсацию. Если при пожаре пострадала «мысленная» часть, то страховку получит и квартирное товарищество. Страховка квартиры – дело добровольное. Страховка здания, можно сказать, обязательна – если ее не будет, дом не сможет получить банковский кредит.
– Банковский кредит на дом – это, наверное, новшество для России, но обычная практика для Эстонии. Я знаю немало примеров, когда таллинский дом брал в кредит деньги на ремонт. Насколько это… опасно?
– О, ничего опасного, – улыбается Аарне. – Ну, сами подумайте: чем больше людей задействовано в выплате кредита, тем меньше риска. Главное – не пожадничать!
– Если уж заговорили о ремонте, вспомним перепланировки. В Москве, увы, случаются обрушения. Есть ли такая проблема в Эстонии?
– Есть, конечно, – говорит Бенно. – Но люди очень боятся обрушений, поэтому внимательно следят за деятельностью своих соседей. И в случае чего – сигналят нам.
– Однако некоторые москвичи говорят, что не допустят «чужих» смотреть, что ремонтируют…
– А в уставе должно быть обязательно прописано, что есть люди, имеющие право войти в квартиру, – возражает Бенно. – Я бы советовал дать такие права председателю правления и технологу. Можно также и ревизору. Вот у нас недавно был случай… Есть такая беда строительных фирм – они почему-то считают, что могут справиться и с сантехническими работами. А ведь сантехнические работы – это совсем не то, что строительные. И вот прихожу к одному жильцу, а у него как раз такие горе-строители взялись менять систему в ванной. Я хозяину говорю: во-первых, у них нет лицензии, во-вторых, они пьяные – нет моего согласия! Выгнали мы их, пригласили компетентных людей, и они все прекрасно сделали.
– Вот уже восемь лет, как в Эстонии во всех многоквартирных домах есть товарищества, все выбрали управляющую компанию. Какой вывод напрашивается?
– Люди почувствовали себя хозяевами своего жилья и своих денег, – говорит Бенно. – Знаете, когда люди ремонтируют подъезд за свои деньги, они начинают обращаться с ним гораздо бережнее. Иногда жители говорят: мы сами будем управлять. Я понимаю, все мы в душе бухгалтеры, юристы и сантехники. Но в итоге все равно выясняется, что лучше найти профессионала. И, кстати, лучше, когда одна фирма обслуживает несколько домов. Конечно, офис компании и парк техники должны быть тут же, чтобы не надо было далеко ехать. Вот, собственно, все мои советы.
По курсу: рубль к кроне
В качестве примера мы приведем месячный счет на семью из двух человек в кирпичном многоэтажном доме. Пара замечаний. Во-первых, в Эстонии (да и в Европе тоже) практически все, даже электричество, считается на площадь квартиры, а не на количество человек. Расход воды и электроэнергии в квартире учитывается по счетчикам. На электричество присылают отдельный счет. Курс рубля к кроне – 1:2.
Отопление – 10,61 крон за кв. метр
Газ – 0,49 крон за кв. метр
Холодная вода и канализация – 23,14 крон за куб. (за месяц на двух человек уходит около 6 куб. м)
Горячая вода – 26 крон за куб. (за месяц на двух человек уходит около 1 куб. м)
Вывоз мусора – 49,9 крон за кв. метр
Общее электричество – 0,29 крон за кв. метр (лампочки в подъезде и в подвале, лифт, домофон)
Общая вода – 0,18 за кв. метр (мытье лестниц, полив газона, утечка)
Вывоз мусора – 1,08 за кв. метр
Поддержание порядка – 4,49 за кв. метр (дворник, председатель товарищества, бухгалтер и т.п.)
Ремонт – 4 кроны за кв. метр (выплата кредита и накопление ремонтного фонда)
Налог на землю – берется один раз в году, в тот месяц, когда самый маленький счет за отопление. Он составляет от 0,1 до 2,5% от кадастровой стоимости земли в год.
Аарне Юссон закончил строительный факультет Таллинского политехнического института. Опыт работы в жилищно-коммунальной сфере более сорока лет – с 1963 года. Работал в различных жилуправлениях Таллина, c 1999 года председатель правления и исполнительный директор административно-управляющей фирмы «A&B Haldusuhendus».
Бенно Элькинд закончил Таллинский политехникум по специальности «Ремонт и эксплуатация автомобилей». Деятельность в жилищно-коммунальной сфере началась с общественной работы в домовых комитетах. Затем был управляющим кооперативом. К середине 90-х годов, когда в Эстонии был создан Союз квартирных товариществ, опыт работы позволил ему стать старшим консультантом этого Союза. С 1999 года управляющий фирмы «A&B Haldusuhendus».