Золотоносная жила Остоженки
Наверное, ни один старомосковский район не изменился так за последние пятнадцать лет, как эта улица с примкнувшими к ней переулками. В рейтинге популярности у состоятельных покупателей Остоженка обошла старый Арбат, Патриаршие пруды и, оказавшись на первом месте, получила второе имя – «Золотая миля».
Мили где-то заканчиваются…
Перерождение Остоженки началось в 1992 г., когда всемирно известная певица Галина Вишневская построила здесь знаменитый дом Опера-Хаус. Процесс пошел стремительно. И если в городе элитная застройка велась в основном точечно, то здесь «точек» оказалось столь много, что квартал просто буквально менялся на глазах. Причем за счет возведения дорогих клубных домов – часто неброских, стилистически минималистских, но в высшей степени комфортабельных.
Привлекательность места была вызвана его близостью к центру и изысканностью архитектурных построек. Развитию района во многом способствовало и восстановление Храма Христа Спасителя. А близость набережной – еще один «жирный» плюс в характеристике места.
Между тем последняя трансформация Остоженки – далеко не первая в ее истории. Всплеск интереса к ней произошел на рубеже XIX–XX вв., когда кварталы мелких лавочников, складские невысокие домики вдруг «разбавили» особняк Цветкова, построенный по эскизам Васнецова, доходный дом Перцова, созданный по наброскам художника Малютина в стиле русского модерна, нарядный красно-белый дом Кекушева. Всего на Остоженке было построено более десятка жилых комплексов, авторами которых выступали лучшие архитекторы.
Здесь капризничать не возбраняется
Но десяток – это не так уж много. Интерес застройщиков новой России был отчасти обеспечен именно этим обстоятельством – далеко не вся Остоженка была обновлена и перестроена до революции. Осталось много «утлой» недвижимости, снос которой создал стройплощадки, а затем и элитные объекты нового времени.
По данным компании Blackwood, в районе Остоженки, начиная с 2000 г., было введено 200–250 тыс. кв. м (цифра включает элитные дома и высокий бизнес-класс). Если говорить непосредственно об элитной недвижимости, этот показатель уменьшается до 150–200 тыс. кв. м.
Но ничто не вечно. Мнение о том, что Остоженка в основном исчерпала свои возможности, недавно высказал на пресс-конференции Леонид Казинец, руководитель строительной компании «Баркли», которой удалось много и результативно поработать в этом районе. Сейчас ведется строительство шести объектов только в этой части города, три из них сданы, три находятся на этапе возведения. Процесс идет в усложнившихся условиях. Прошлый год был рекордным по росту цен на недвижимость. А значит, стоимость «входа» на стройплощадку для компании-инвестора выросла многократно. По подсчетам Казинца – в пять раз. В том числе и за счет стоимости земли. Кроме того, теперь осваивать площадки приходится не за счет сноса старых «деревяшек», а за счет сноса и расселения многоквартирных домов. А расселяемые, отметил Л. Казинец, требуют «удовлетворения своих интересов» отнюдь не по социальным нормам. На 30% вырос бюджет строительства за счет удорожания энергопотребления и стройматериалов. При этом растет конкуренция.
В компании IntermarkSavills отмечают огромный интерес к процессу освоения площадок со стороны банков. Они активно скупают землю и в городе, и за городом. Ожили многие замороженные стройки. А таковые есть и на Остоженке. Так или иначе, но за 2006 г. был введен всего один элитный дом на 18 квартир (Коробейников пер., 20), говорят в компании Blackwood.
Показатель престижности района подчеркивают и цены аренды. За год они выросли на 25%. Предложений аренды не очень много, но они есть. Замахнуться на остоженскую квартиру не всегда могут даже иностранные компании, которые располагают хорошими бюджетами для обустройства своих сотрудников. Для таких клиентов необходимо соблюдение целого перечня требований по проживанию и техническому обустройству квартиры и дома. Нижняя планка арендных ставок на Остоженке в новых домах составляет $8000 в месяц.
В новых клубных домах с хорошей инженерной инфраструктурой, техническими службами, рассчитанных на малое количество квартир, рассказывает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, цена аренды может достигать $30 000 в месяц за квартиру в 200 кв. м. При этом качество отделки и уровень обустройства квартир может не соответствовать заявленным ставкам, основная ценность предложения – его место. Так, стоимость аренды даже реконструированных квартир достигает $20 000 за 200 кв. м площади.
Максимальным образом растут и цены предложений на Остоженке: за 2006 год – до 70%. Одним из самых дорогих предложений в прошедшем году в районе Остоженки был пентхаус, выставленный по цене $38 тыс. за кв. м, говорят в компании IntermarkSavills.
Небольшие клубные дома площадью 4,5 тыс. кв. м на 15–20 жильцов выходят на рынок лишь на 50%, в основном же распродаются по «своим». Но вне всякой конкуренции – именно пентхаусы. Специалисты отмечают, что ни один из существующих ныне не появлялся в свободной продаже.
Полнейшая эклектика!
Чем еще интересна Остоженка, так это разнообразием стилей. И объяснение тому – менталитет нашего покупателя. А компании, работающие на этом рынке, не могут не учитывать его особенностей. Вкусовые предпочтения людей довольно разные, если не сказать – противоположные. И поэтому наряду с абсолютно новомодной архитектурой, соответствующей мировым тенденциям, можно увидеть постройки в классическом стиле – для любителей старой доброй старины. Так, в портфолио компании «Баркли» есть и новомодные, и классические дома. Добавим к этому наличествующий здесь же Зачатьевский монастырь, дома довольно безликие, старой постройки, и получим картинку под названием «бывает всякое на свете». Однако вот что удивительно – никого этот разнобой не смущает. «Золотая миля» как-то очень по-русски демонстрирует полное пренебрежение условностями и, как всякий феномен, противоречит всякой логике и мировым стандартам однообразия, общепринятым и обязательным в отношении районов роскоши и престижа.
По оценке Л. Казинца, инвестиционных покупок на элитном рынке делается меньше, чем в бизнес-классе, где их доля составляет примерно 25%. На волне роста цен в домах бизнес-класса покупали по четыре квартиры сразу. Но и в элите инвестиционные покупки совершаются. Следовательно, иногда на вторичный рынок поступают инвестиционные квартиры в новых особняках. Например, сейчас квартира на первом этаже в комплексе «Новая Остоженка» предлагается по цене 25 тыс. долларов за кв. м. И минимальный набор предложений в этом районе позволяет надеяться, что такие варианты без внимания не останутся. О многом говорит также наблюдение, которое приводит Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании IntermarkSavills: если в городе существует разница между ценой на этапе строительства и ценой готового объекта, то для Остоженки это не характерно. На ее объекты сразу выставляются почти максимальные цены.
Деревушка в центре города
И все-таки некоторые надежды с Остоженкой связывают. Резервы ее, считают в IntermarkSavills, в реконструкции исторических памятников и расселении ветхих домов. К. Ковалев оценивает ситуацию более оптимистично. Потенциал Остоженки еще не исчерпан, считает он. Места под застройку еще есть в самом начале Остоженки, на Пречистенской набережной, в Пожарском, Коробейниковом переулках. Таким образом, и в этом, и в следующем году Остоженка еще представит заметные проекты, соответствующие ее уровню и сложившейся репутации.
Интерес к району, названному «Золотой милей», будет сохраняться. Это как Рублевка в Подмосковье, говорит Надежда Кот, управляющий директор компании «Кирсанова Риэлти»: «Остоженке, этой тихой деревне в черте города, нет равных. Там мало машин, нет «тусовки», она – в стороне от шопинга и трасс. Живи себе в центре города, слушай колокола и наслаждайся иллюзией «негородского» жилья. Но ресурс ее действительно уже на грани. В числе оставшихся площадок – не все привлекательные».
…Известен закон золотодобычи. Сначала изыскиваются крупнее жилы, потом довольствуются небольшими ручейками драгоценной породы. Наступают именно такие времена для застройщиков, продавцов и покупателей «Золотой мили».