Не прятать шпаги!
Не в самой богатой стране мира собственников больше всего! Бесплатная приватизация жилья, разрешенная соответствующим законом о приватизации жилищного фонда в РФ 1992 года и продленная до 2010 года, дала россиянам весьма соблазнительные возможности «виртуального» обогащения, нисколько… не обогатив их. Квартиросъемщиков (или «нанимателей», как их именует закон) становится все меньше. Но почему же люди так и не поняли, в какую ловушку себя загоняют? Не оценили всех прав, которые дает им статус нанимателя?
Об этом мы беседуем с профессором Высшей школы экономики, доктором политических наук, экспертом Фонда «Новая Евразия» Еленой Шоминой.
Считать «по головам»
– Собственниками уже стали 80, а то и больше процентов россиян. А еще через три года мы все, наверное, станем домовладельцами. Откуда это массовое ослепление? Уж не заинтересованы ли в нем городские власти – с целью скинуть с себя заботы о капремонте? Иначе чем объяснить столь слабую контрпропаганду против приватизации? Ведь, в конце концов, она невыгодна и самому городу – тот теряет значительную часть принадлежащей ему недвижимости.
– Я не разделяю мнения о «злокозненности» властей. Непрофессиональная социальная агитация (а она необходима не только в жилищной политике), неумение пропагандировать позитивные шаги в период серьезных перемен – это вообще наше слабое место. Но я хочу сказать о другом. Конечно, бесплатная приватизация (по-моему, в ней все дело) охватила огромную массу населения, но не такую уж большую, как вы утверждаете. Собственников у нас гораздо меньше, чем показывают цифры.
– Статистика, Елена Сергеевна…
– Вопрос надо поставить иначе: о доле жителей России, приватизировавших свои квартиры. Недавно – в рамках проводимой совместной российско-польской программы по поддержке прав нанимателей жилья – я была в Перми. Поинтересовалась в соответствующем департаменте, сколько у них собственников и квартиросъемщиков. И получила неожиданный ответ: «Не знаем. Можем только назвать площади, переданные в собственность». А если учесть, что на единицу приватизированных площадей приходится гораздо меньше жителей, нежели на государственные или городские метры, то цифру собственников надо значительно скорректировать в сторону уменьшения. А вот число квартиросъемщиков увеличить. На сколько? Такой статистики, к сожалению, нет. Ведь сказано же: российские чиновники ведут учет только по площадям, но не по людям.
– А каково соотношение собственников и нанимателей в разных странах?
– Я приведу только некоторые примеры. В Австрии – 50 на 50, в Германии – 42 и 58, в Швейцарии – 30 и 70. При этом больше всего нанимателей – до 90 процентов – в больших городах. Например, в столицах: Берлине, Вене. Собственность главным образом находится за городской чертой. Сами же горожане выбирают статус нанимателей – правда, кто-то живет в роскошных апартаментах, принадлежащих частному домовладельцу, а кто-то в социальном арендном доме. Но и те, и другие – наниматели!
Не хочу быть собственником!
– Может, наши наниматели просто не знают всех своих преимуществ?
– Скорее всего. Ведь их социальная защищенность гораздо выше, чем у собственников. Сейчас и те, и другие, по сути, уравнены в правах. Но так будет не всегда. В конце концов, собственникам надо будет платить рыночный налог на недвижимость, а он обещает быть немаленьким – в зависимости от качества жилья, уровня обслуживания, расположения и т.д. Во-вторых – нанимателям не надо проводить капитальный ремонт в доме за свой счет. За них это сделает домовладелец – город.
– Но сейчас такой ремонт практически не делается ни для тех, ни для других.
– Дайте срок… И еще один важный факт: квартплата. Пока она одинакова – что для нанимателей, что для собственников. Неполная. Часть расходов город берет на себя. Он контролирует любое ее повышение. Что касается нанимателей муниципальных квартир, так останется и в дальнейшем. Не то – собственники. Уже сейчас они в ряде случаев определяют ее размер. Как правило, он выше городского. И еще. Город контролирует качество и ассортимент услуг, которые он предоставляет нанимателям. Будет ли так с собственником – еще вопрос.
– Не скажите… В США, я знаю, у нерадивого домовладельца могут отнять его недвижимость, а то и вовсе посадить в тюрьму, если он вовремя не починил крышу в доме.
– Так не везде. Организации типа нашей Мосжилинспекции существуют во многих странах. Однако возможности у них разные. Я знаю, например, ряд случаев, когда ограничиваются просто штрафами по отношению к хозяевам домов, но уровень обслуживания – грязные лестницы, залитые подвалы, протекающие крыши – как был плохим, так и остается. Есть и другие примеры – та же Рига. Уже в этом году по решению суда были серьезно оштрафованы частные домовладельцы, плохо заботящиеся о своей недвижимости.
– Хозяину дома дешевле заплатить штраф, чем сделать в доме ремонт?
– Мотивы могут быть гораздо тоньше. Ведь наиболее распространенное законодательство по отношению к домовладельцам – это все-таки ограничение арендной платы за жилье. Хозяин дома, конечно, вправе повышать ее, но во многих странах не больше, чем на 5–7 процентов в год от предыдущего периода. Причем, уже живущей семье. Придет новый клиент – с ним, конечно, можно заключить договор на новых условиях. Но как избавиться от старого? Выселить его запрещает закон. И тогда домовладельцы идут на самые изощренные меры. Например, подселяют в соседние квартиры асоциальные элементы, с которыми невозможно находиться рядом, и прежние квартиросъемщики просто счастливы покинуть насиженное жилище. Или – как я сказала – домовладельцы идут буквально на акты вандализма по отношению к собственному строению, отказавшись от его ремонта, т.е. фактически разрушают дом. Лишь бы выкурить из него старых жильцов. Более высокой арендной платой они компенсируют будущие работы.
– Есть еще преимущества у наших нанимателей, кроме отсутствия налога на собственность, меньшей квартплаты и ремонта за счет города, о которых уже шла речь? И в самом деле, люди не знают…
– Городу принадлежит не только квартира, но и часть имущества в ней. Треснула ванна, отказала электроплита, раскололся унитаз, короче, вышло из строя любое инженерное оборудование квартиры – его должен заменить домовладелец. Не только купить, но и поставить. Здесь, кстати, становится актуальной и другая тема – необходим доброжелательный диалог между нанимателем и городом. Тот же социальный маркетинг. Не будет его – квартиросъемщик будет наплевательски относиться к оборудованию квартиры. Он и ванну запустит, и из туалета сделает свинарник. Знает, что все равно через какое-то время ему по закону поставят новые приборы.
– Пока не ставят.
– Да, сейчас, по сути, никакого различия между собственником и нанимателем нет. Не созрели еще для этого. Но со временем – с введением рыночного налога на собственность – эти две формы проживания людей будут расходиться все дальше и дальше. Что касается нанимателей – повысится ответственность города за принадлежащее ему имущество. Короче, весь ремонт внутри муниципальной квартиры ляжет на бюджет. Собственник за все будет расплачиваться сам: он владелец всего в своей квартире. Выедет из нее – теоретически может прихватить с собой даже ванну. Имеет право. А нанимателя муниципальной квартиры город еще долго будет «опекать». Но и квартиросъемщикам нужно быть настороже! Ведь придет время, когда появятся частные домовладельцы. А они, естественно, не захотят содержать дома себе в убыток. Так произошло в Латвии, где, как известно, прошла реституция. Так вот, новые хозяева подняли стоимость проживания в два с половиной раза. Не можешь платить? На улицу! И все это, заметьте, – по закону.
– Хотел спросить о ЖК РФ. Не считаете ли вы, что он в основном защищает права собственников? Нанимателям там посвящена всего одна глава, которая при этом не учитывает все возможные случаи найма квартиры, а ограничивается лишь социальным? Не ущемляются ли этим права нанимателей?
– Но мы не можем задействовать даже старые законы. Есть в доме 15–20 квартиросъемщиков, объединитесь, создайте свой союз, выберете главного, и пусть он отстаивает ваши права в административных органах района, округа, города. А если в доме создается ТСЖ, обязательно добейтесь, чтобы ваши интересы были представлены! Я всегда рекомендую ввести в правление ТСЖ представителя квартиросъемщиков: они же ваши соседи! И город – как домовладелец – должен защищать их. И в частности, когда речь идет о квартплатах. В ряде стран Запада, где существует смешанная форма проживания – собственники и наниматели – государство доплачивает нанимателям до той суммы, которую определили собственники. Так происходит, например, в Польше. Правда, городские власти могут опротестовать повышение, если посчитают, что эти расходы не оправданы (например, на фонтан в центре холла). Бывало и такое.
Просчет «железной леди»
– Вы очень кстати подняли вопрос о нанимателях и собственниках. С кем из зарубежных жилищников ни поговоришь, одно мнение: абсурд! Не могут они жить в одном доме. Неужели такое все-таки встречается в Европе?
– Встречается. Я уж не говорю о бывших социалистических странах, но такое же положение в Англии. Там тоже раньше не было собственности на отдельные квартиры в муниципальных домах – она появилась лишь с приходом Маргарет Тэтчер, взявшей курс на «жесткий капитализм»: приватизировать все, что можно. Так, в середине 80-х в домах и появились две категории жильцов: собственники и наниматели. До этого там было только муниципальное жилье, причем невысокого качества, – ведь после войны надо было срочно обеспечить квартирами миллионы людей. Хочешь иметь собственность – строй коттедж. Сама приватизация была продуманной, дифференцированной: чем дольше человек жил в своей квартире, тем меньше за нее выплачивал. Но всех задач она не решила. Проблема содержания жилья у новоявленных, хотя небогатых собственников в Англии столь же серьезна и актуальна, как у нас. Этот вопрос постоянно дебатируется в английском парламенте. И государство вынуждено выделять средства на содержание и ремонт квартир большой категории граждан.
– Вообще в России существует такая иллюзия: там, на Западе, все собственники квартир. Все домовладельцы.
– Нет, это не так. Их не так много. Значительно больше съемщиков жилья. Как квартир, так и отдельных коттеджей. Причем в городах существуют и дорогие «доходные дома», которые приносят своим домовладельцам ощутимую прибыль, и дома социальные. Последних больше в богатых странах. Что понятно: ведь социальное жилье – а оно всегда дотационное – надо содержать. А у государства на это денег всегда не хватает.
– В Швеции законом запрещено приватизировать квартиры.
– По-моему, разумно. Слишком важная это социальная категория, чтобы город лишился всех рычагов влияния на нее. Хочешь иметь собственное жилье – строй домик в сельской местности. Хотя есть случаи, когда муниципалитеты продают свои дома целиком частному домовладельцу. Впрочем, против этого активно выступают жители вместе со своим Союзом квартиросъемщиков, который весьма активно защищает их права. И добиваются успеха.
– Бесплатная приватизация – это ноу-хау России?
– За все страны отвечать не могу, но, насколько мне известно, только Россия была такой щедрой. Даже в бедном Узбекистане квартиры выкупали за деньги. Небольшие, со значительной рассрочкой, но выкупали. А когда, кстати, и эта сумма оказывалась неподъемной, собирали деньги всей «махаллей» (аналог наших ТОСов) – скидывались соседи в доме и помогали семье выкупить квартиру. Денег в бюджет поступило не так много, но у государства была другая задача. Возмездная приватизация – какую бы сумму ни платили за квартиру – лучший путь воспитать собственника. Словами да призывами ничего не добьешься.
Капитализм с человеческим лицом
– Слышал, что за рубежом есть специализированные социальные дома, квартиры в которых не подлежат приватизации.
– Есть. Но здесь я хочу сказать, что понятие «домовладелец» там гораздо шире, чем принято думать. Да, хозяин многих многоквартирных домов – муниципалитет. Но владеть домами могут и банки, и страховые компании, и специализированные риэлторские фирмы. Кроме того, многоэтажные социальные дома могут принадлежать всевозможным социальным институтам – различным инвалидным организациям (что мы видели в Норвегии, их планировка, понятно, соответствовала контингенту жителей), благотворительным организациям, фондам помощи бездомным или малоимущим, церкви и, наконец, просто ассоциациям граждан. «Социальные домовладельцы» – в Англии это, кстати, официальный статус, утвержденный правительством страны. Не могу не вспомнить одно из ярких впечатлений: стою наверху ливерпульского храма, а у его подножья аккуратненькие кварталы 3- и 4-этажных зданий с двориками. Все они принадлежат приходу – еще с XIX века.
– Церковь – понятно. Но фонды малоимущих – и домовладельцы? Как совместить?
– Одна из главных задач социальных организаций – расселить неимущих граждан. Вот они ее и решают. Но понятно, с помощью государства. Оно и предоставляет им преференции. Формы всевозможные – прямая финансовая поддержка, снижение или отсутствие налогов, помощь на займы в банках. Между прочим, хотя в конституциях ряда государств не оговорено право граждан на жилье, но на деле они им помогают.
– Капитализм с человеческим лицом?
– Без социалистических, скорее, социальных элементов не может существовать никакое общество. Я расскажу об опыте Англии, поскольку с ним наиболее хорошо знакома. Эта страна всячески помогает социальным домовладельцам: выделяет земли под строительство «неприбыльных домов» по более низким ценам, дает гранты. Кстати, бывали случаи, когда граждане выносили решение – перейти от муниципального домовладельца к социальному. Причина: государство дает тому деньги на содержание жилья и его ремонт. Квартплата там ниже рыночного уровня.
– Немножко подробней об ассоциациях граждан. Это что-то вроде нашего ЖСК? Они тоже могут рассчитывать на преференции? Кстати, мы недавно писали о таком опыте в Саратове. Есть такие примеры и за рубежом?
– И давние. Объединяется группа граждан, обращается в муниципалитет, и тогда банки дают деньги под меньший процент и на больший срок, а гарантом в этом случае выступают городские власти. Банк не проигрывает – ведь отсутствие риска тоже своего рода прибыль. В Польше (где мы работали совместно с фондом «Новая Евразия») столкнулись с таким примером: проценты банку берет на себя государство. В Бельгии инициатива жителей поощряется тем, что для них снижается ряд налогов. Нередки случаи, когда ассоциации граждан освобождают от всех местных налогов. А что касается содержания и ремонта домов в странах ЕС, то есть примеры, когда жильцы всего лишь одного из них обращаются в этот союз, сообщают, что их жилище не соответствует принятым в Европе стандартам, и им выделяют деньги. На один дом! Столкнулись с этим недавно в Польше. Финляндское впечатление: здесь внешне ни за что не определишь, социальный это дом (где живут малообеспеченные люди) или коммерческий. Нам сказали, что это государственная задача – исключить из лексики такое понятие, как «бедные кварталы». Все города должны быть красивыми. Содержание домов – приоритетная задача муниципалитетов.
– Как раньше писали: «а что за фасадом»?
– Конечно, по своим потребительским свойствам социальные дома отличаются от коммерческих, там скромнее квартиры, менее удобная планировка, но что касается содержания домов, управления ими – различий нет. Город одинаково заботится и о тех, и о других.
– Иными словами, о своей собственности.
– Безусловно. Мы с вами говорим незадолго до моей поездки в Бельгию – там состоится весьма представительная Международная конференция, посвященная социальному жилью, защите прав нанимателей. Вообще помощь малоимущим гражданам в их жилищных проблемах (особенно с принятием в ЕС новых стран) для Европы сейчас один из важнейших вопросов. И по мере возможности она его решает.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ
Шомина Елена Сергеевна – автор пяти популярных книг и брошюр по жилищным проблемам, и еще около ста различных публикаций на эту тему. Выступает с просветительскими лекциями по всей России. Изучая различные аспекты жизни квартиросъемщиков, формы защиты их прав, объездила чуть ли не полмира. Хобби: собирает макеты-сувениры домиков – из фарфора и стекла, керамики, дерева, камня и лавы. А на вопрос: «Какой город любите больше всего?» – отвечает неожиданно: «Солнечногорск Московской области. Я там выросла – в Доме художников, на берегу озера Сенеж».