Эконом-класс меняет прописку
Подмосковные города привлекают москвичей развитой инфраструктурой и низкими ценами. Рынок недвижимости Подмосковья уже давно не игнорирует ни одна риэлторская компания, работающая в сегменте эконом-класса. Все больше людей в поисках доступного и качественного жилья устремляются за пределы столицы. Главная причина понятна – цены здесь ниже московских, а инфраструктура более развита, чем в иных спальных районах города.
Строительный бум в Подмосковье начался, как отмечают участники рынка, в 2000–2001 годах. Но тогда основными покупателями были местные жители, решившие улучшить свои жилищные условия. Москвичи открыли для себя Подмосковье, когда средняя цена за «квадрат» в столице перешла отметку в три тысячи долларов. Тогда они и заметили, что совсем недалеко от Москвы строят качественные дома, а ехать туда не дольше, чем в иные московские районы, расположенные за МКАДом.
Строят все больше
В 2002 году в Подмосковье было построено около 3 млн. кв. метров жилья, при этом стоимость квадратного метра в среднем была 350 долларов. В 2003 году было возведено более 4 млн. кв. метров, а цена выросла до 550–600 долларов за квадратный метр. В 2004 году было сдано около 5 млн. кв. метров при средней стоимости 650–700 долларов за «квадрат». Объемы строительства в 2005 году составили 5,5 млн. кв. метров, стоимость квадратного метра поднялась до 950 долларов. Сейчас, как утверждают аналитики, спрос на жилье за пределами Москвы высок как никогда.
– Наши исследования говорят о яркой тенденции смещения спроса из Москвы в Подмосковье, – отмечает руководитель аналитической службы «МИАН-агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев. – По данным этого года, в сегменте недвижимости эконом-класса 36% потребителей отдали предпочтение областному жилью. Прежде всего, конечно, на это повлияли цены на столичную недвижимость, которые перевалили за 4 тыс. долларов за кв. м. Учитывая, что цены все равно хоть немного, но будут расти и в 2007 году, эта «модная» тенденция продолжит набирать обороты.
В Москве свободных площадей под застройку остается все меньше. Напротив, на рынке первичного жилья в Подмосковье наблюдается явная тенденция увеличения объема предложений – сегодня это примерно 70 новых объектов в квартал. На конец 2006 года в Московском регионе было продано около 60 тыс. квартир. По сравнению с 2005 годом – объем продаж жилья увеличился почти на 15%.
Покупатели по-прежнему рассматривают близость к столице как один из основных факторов при выборе нового места жительства. Но охотно раскупается и жилье в дальнем Подмосковье, где цены значительно отстают от московских, приближаясь к общероссийским.
– Близость к Москве определяет высокий уровень спроса, – утверждает директор отделения управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Юлия Гераськина. – Покупатели стараются найти жилье как можно ближе к Москве. При этом в городах-спутниках цены выше, чем даже в более крупных городах, которые находятся на значительном отдалении от Москвы. Поэтому покупатель, ограниченный в средствах, вряд ли сможет рассчитывать на покупку жилья в ближайшем городе Подмосковья.
Москва еще позавидует…
На подмосковном рынке недвижимости в первую очередь выделяются крупные города, способные предложить своим жителям развитую систему инфраструктуры.
– По уровню развития инфраструктуры ближайшие города, такие как Реутов, Мытищи, Химки, соперничают со многими «спальными» районами Москвы, если не обгоняют их. Это касается и уровня медицинского обслуживания, и отдыха. Поликлиники, детские сады, кинотеатры, кафе, всевозможные учреждения культуры и быта, торговые центры – все это уже сейчас есть практически в любом городе области. Если верить перспективным планам развития, Подмосковьем взяты на вооружение все современные направления досуга и услуг. Там будут построены такие центры, размаху которых столица с ее катастрофической нехваткой свободных площадей сможет только позавидовать, – уверен Алексей Кудрявцев.
Помимо прочего, уже сегодня большинство крупных городов (Химки, Реутов, Одинцово, Королев, Балашиха, Долгопрудный и т.д.) обладают собственными высшими учебными заведениями. Правда, как отмечают риэлторы, редко кто при выборе квартиры смотрит на наличие вузов в городе. Для потребителя важнее цена и качество предложения. То, что многие, живя в Подмосковье, предпочитают все-таки учиться в Москве, – показатель многочисленной «маятниковой» миграции (утром и вечером).
– Нередко люди со средним достатком покупают квартиры в ближайшем Подмосковье для детей, которые приезжают учиться в Москву, – считает генеральный директор компании «Паллада» Сурен Шабуров. – Таким образом, планируют не только сохранить, но и, учитывая рост цен, приумножить свои сбережения, а заодно и обеспечить детей жильем как минимум на время учебы.
Реутов, Красногорск, Мытищи, Долгопрудный и другие центры Подмосковья уже обогнали иные московские районы. К примеру, жилье в Реутове, где существует давно сложившаяся инфраструктура, востребовано выше, чем в иных московских районах, где дела с инфраструктурой обстоят хуже.
Цены умеренные на всех направлениях
Традиционно самым престижным направлением считается экологически чистый северо-запад, и это сказывается на ценах загородной недвижимости. Но цены в Красногорске ненамного выше, чем в индустриальных Балашихе и Реутове. Когда речь идет о домах эконом-класса, на первое место выходят не экология или престижность направления, а качество самого дома и инфраструктура района.
Красногорск считается одним из наиболее привлекательных мест для тех, кто решил облюбовать ближайшее Подмосковье. Этот город, расположенный всего в 2,5 км от МКАД по довольно скоростному Новорижскому шоссе, может похвастаться как хорошей экологией, так и развитой инфраструктурой. Красногорск отделен от столицы лесопарковым поясом и находится в пойме Москвы-реки, благоприятная роза ветров препятствует попаданию в город загрязненного столичного воздуха. 55% площади района – лесной фонд. Главные достопримечательности города – старинный парк с сохранившейся дворянской усадьбой XVIII века Знаменское-Губайлово и Знаменской церковью XVII века. Также в окрестностях города расположился всемирно известный дворцово-парковый ансамбль Архангельское, в котором представлено богатейшее собрание произведений искусства XVIII–XIX вв.
Население Красногорска – более 150 тысяч человек. Здесь широкая сеть школ и дошкольных учреждений, множество спортивных секций, пять стадионов, боулинг, конно-спортивные клубы, лыжные трассы. Неплохо развита индустрия развлечений. Кроме того, в двух шагах от города находятся крупные торговые центры «Метро», «Ашан», «Крокус Сити Молл». Здесь строят как типовое монолитно-кирпичное жилье, так и дома по индивидуальным проектам. Разброс цен – от 2000 долларов до 3000–3500 долларов за кв. м.
Уже пятый год продолжается настоящий строительный бум в Мытищах. В городе – четыре высших учебных заведения (университет потребкооперации, педагогический университет, филиал МИСИ и Московский государственный университет леса), ряд промышленных предприятий и научно-исследовательских институтов, драматический театр, развитая сеть супермаркетов. В 2005 году открылся Дворец спорта «Арена–Мытищи», полностью соответствующий международным стандартам. Единственный минус, характерный для большинства подмосковных городов, – плохая транспортная доступность. Город находится не дальше от Москвы, чем столичные районы Митино и Люблино, но Ярославское и Осташковское шоссе, связывающие Мытищи со столицей, считаются «медленными». А вот на электричке доехать из центра Москвы до Мытищ можно за 30 минут. Кроме того, от станций метро «ВДНХ» и «Медведково» регулярно курсируют маршрутки, а от Ярославского вокзала ходит скоростной поезд «Спутник» – до Мытищ всего 18 минут. Цены на квартиры в монолитно-кирпичных домах, построенных по индивидуальным проектам, колеблются между 2000–2400 долларов за «квадрат».
В Балашихе, расположенной на востоке, в тридцати километрах от Москвы, нижний порог цен начинается от 1300 долларов за кв. м. Она может похвастаться большим числом промышленных и научных предприятий самого различного профиля и богатой социальной инфраструктурой. Со столицей Балашиху связывают Горьковское и Щелковское шоссе. В нее ходят электрички с Курского вокзала. Уже давно идут разговоры о том, чтобы довести до города линию легкого метро, что, по мнению экспертов, обязательно отразится на ценах на жилье. Схожие цены и в соседнем Реутове: двухкомнатную квартиру в монолитном доме здесь можно купить за 100 тысяч долларов.
В Долгопрудном застраивается микрорайон Центральный, считающийся одним из самых интересных предложений. Здесь предлагаются квартиры с отделкой в завершенных домах. Этот новый микрорайон пользуется большим спросом у покупателей благодаря высокой степени готовности, строящейся инфраструктуре и позитивному имиджу города. Порядок цен – от 2110 до 2635 долларов за квадратный метр.