Упадет только «плохонькое»
Не секрет, что никто из застройщиков по знаменитому закону об участии в долевом строительстве под номером 214 не работает. Поначалу закон действительно тормознул рынок, но застройщики приспособились к ситуации и освоили другие схемы продажи квартир. О том, к чему это может привести, а также как менялся рынок новостроек в прошедшем году, рассказывает руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко.
Вблизи кольца
– О дефиците столичных земель, пригодных для массовой застройки, начали говорить отнюдь не с прошлого года. Хотя мы и привыкли считать Москву большой строительной площадкой. Между тем даже в традиционных районах массовой застройки строить стали меньше. Об этом свидетельствуют результаты очередного исследования рынка новостроек районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья (удаленных от МКАД не далее 5 км), которое недавно завершили специалисты нашего аналитического центра.
Согласно полученным данным, в 2006 году рынок в этом сегменте составил 182 объекта, причем всего 33 из них пришлись на столицу, а 149 – на ближнее Подмосковье. Это говорит о том, что крупное строительство сместилось в Подмосковье. Лидером по строительству нового жилья за пределами столицы стал Красногорск. На его долю приходится 30,2% всех новостроек (или 45 объектов). Доля новостроек в Одинцовском районе за год увеличилась на 10%, здесь строится 15 объектов. Столько же строят и в Котельниках. А вот объемы строительства в Мытищах по сравнению с прошлым годом сократились почти на 6%, но возводимых здесь объектов не так уж мало – 18. Общий объем исследуемого сегмента в 2006 году составил 3 млн. 200 тыс. квадратных метров, что почти на 6% меньше, чем в 2005 году. Между тем в денежном выражении общий объем рынка за год увеличился на 117% – он возрос с $3,5 млрд. до $7,6 млрд. Что отражает общую ситуацию аномального роста цен на всех сегментах рынка недвижимости, который наблюдался весной–летом прошлого года. Эксперты пришли к выводу, что за год цены новостроек опередили даже среднерыночную динамику (которая составила порядка 100%) и выросли на 131,5 процента.
Но при сократившихся объемах строительства и повышении цен в новостройках справедливо было бы ожидать повышения качества нового жилья. Однако в 2006 году домов по индивидуальным проектам строили на 12% меньше, чем в предыдущем году. А дома типовых серий составили 53,3% от общего объема строительства. Причем, серия И-155 возводится чаще остальных: из 97 всех типовых объектов 34 приходятся именно на эту серию. Сейчас 112 объектов находятся на стадии проведения строительных работ, 41 дом построен и либо уже сдан, либо готовится к сдаче, в то время как строительство 29 объектов еще не начато.
Как джентльмен джентльмену
Сегодня стоимость квадратного метра двигается вверх очень медленно. Это, на мой взгляд, происходит потому, что уменьшилась покупательская активность (граждане заняли выжидательную позицию) и увеличился объем квартир, предлагаемых к продаже. Компании не придерживают уже квартиры, как это было прошлой весной в период бурного роста цен, а выставляют на продажу все, что имеют. Держать квартиры было выгодно, когда цены росли быстрее, чем проценты по кредитам. С осени же ситуация изменилась не в пользу застройщиков.
Как компании продают жилье? Насколько мне известно, договоры в соответствии с 214-м законом об участии в долевом строительстве почти никто не заключает. Застройщики используют вполне законные схемы, но ни одна из них, к сожалению, не защищает человека, покупающего квартиру в новостройке. Такие отношения между застройщиком и покупателем больше напоминают джентльменское соглашение – все держится на доверии к компании, с которой покупатель заключает договор. Люди вынуждены играть по правилам застройщиков. Альтернативы нет: либо доверяешь компании, либо не покупай.
Большинство компаний, работающих на рынке новостроек, известны как вполне добропорядочные, но все равно ситуация, сложившаяся сейчас на первичном рынке, довольно опасна. Может быть все. И так уже было в 2004 году. Продажи упали, и оказалось, что у ряда компаний не хватает средств на достройку объектов (прекратился приток новых покупателей), отчего и возникла проблема обманутых дольщиков. Сейчас опять повторился головокружительный рост цен, отчего некоторые руководители компаний снова могут потерять чувство меры и пойти на сомнительные операции. Если рынок, не дай Бог, просядет, масштабы бедствия могут быть гораздо выше. Почему? – спросите вы. Потому что площадки под застройку компании покупали на конкурсе по рыночной цене. Деньги заплачены приличные, и ниже определенной суммы продавать квартиры они просто не могут – не выгодно. Кто же будет работать себе во вред? Может сложиться вполне революционная ситуация: застройщик не сможет продавать дешево, а покупатель не захочет приобретать за дорого.
Отделим зерна от плевел
Какие же аргументы приводят сторонники понижения цен? Чаще всего такой: снизить их может выброс на рынок инвестиционных квартир. Полагаю, рассуждения эти ошибочны, массового выброса таких квартир ожидать не стоит. Еще в 2004 многие покупатели новостроек поняли, что поторопились, когда при понижении цен стали избавляться от квартир. А цены через какое-то время вновь пошли вверх. Поэтому хозяева «лишних» квартир без крайней необходимости сбрасывать их в спешке не будут.
Люди понимают: рынок сильно не просядет. Не та ситуация. Нет никаких экономических признаков. Сейчас следует говорить о перераспределении структуры спроса. Когда цены бурно росли, покупатели приобретали жилье, на которое хватало средств. Нынче они продают жилье низкого качества и покупают, к примеру, с помощью кредита квартиру, которая нужна. Поэтому на качественное жилье цена будет только расти, а на квартиры похуже – и дальше снижаться. И такая дифференциация в дальнейшем только усилится.