Галина Хованская: «Реформы на скорую руку»
Весомый пакет поправок в Жилищный кодекс РФ и в закон о введении в действие ЖК РФ, которые поддержали представители большинства фракций, а также силовые ведомства, подготовила депутат Госдумы Галина Хованская. То, что принятый на скорую руку Жилищный кодекс нуждается в изменениях, стало понятно сразу после того, как он вступил в действие.
Продлить срок было необходимо
– Галина Петровна, недавно парламентарии высказались за то, чтобы дать жителям многоквартирных домов дополнительное время на выбор способа управления. Помнится, одна из ваших поправок в закон о введении в действие ЖК РФ касалась как раз этой больной темы…
– Состоялось пленарное заседание Госдумы, на котором прошла одна из моих поправок, представленная депутатом из «Единой России». У меня, таким образом, остается 146 поправок, которые необходимо принять в ближайшее время.
Поправка об отсрочке на год, то есть до 1 января 2008 года, принята в первом чтении. Причем было подано несколько проектов. Например, Самарская областная Дума высказалась за то, чтобы отложить принятие решения на три года. Так же считает и Московская гордума. Кроме того, предлагалось вообще не устанавливать крайний срок.
На мой взгляд, продлить срок выбора способа управления еще хотя бы на год необходимо. Подчеркиваю – не выбор управляющей компании, а принятие решения о способе управления. После этого у жителей будет еще полгода на заключение договора с конкретной управляющей компанией или на оформление ТСЖ.
– Какие варианты есть у собственников в многоквартирных домах?
– Они должны решить: создать ТСЖ или довериться частной управляющей компании (правда, пока есть ГУП ДЕЗ, управляющая компания может быть и государственной).
Третий способ (непосредственное управление) применим только в небольших домах, где 6–12 квартир и люди хорошо знают друг друга, могут оперативно решить любой вопрос.
– Срок продлевают уже не первый раз…
– Действительно, первый срок заканчивался через год после вступления в силу ЖК РФ, второй – 1 января 2007 года. Нас обвиняют: «Вот продлим, а жители все равно ничего не решат». Но когда истек первый срок, люди вообще не понимали, чего от них хотят. Сейчас они знают, насколько ответственное решение предстоит им принять, сколько трудностей, не зависящих от них, на этом пути. Их страхи и опасения обоснованы. И виноваты в этом в первую очередь власти.
За этот год надо будет все продумать, и, возможно, со стороны власти будут сделаны необходимые шаги, чтобы решить проблемы, без которых реформа такого масштаба невозможна. Тогда и граждане в новых условиях (при изменившемся законодательстве) смогут принимать серьезные решения.
На чердак в обход закона
– Что же, прежде всего, должна сделать власть?
– Сейчас домами, как правило, управляют государственные унитарные предприятия. В Москве это ДЕЗы. Скажите, пожалуйста, какой имущественный комплекс будут передавать от ГУП ДЕЗ частной управляющей компании или ТСЖ? Оформлен ли этот имущественный комплекс? Проведены ли межевание и оформление земельного участка? Имеется ли кадастровый номер?
Ничего этого, как правило, нет. Хуже того, местные власти сейчас активно занимаются отчуждением общего имущества собственников домов, в первую очередь, подвалов и чердаков, а иногда даже электрощитовых, колясочных, площадок под мусоросборные камеры. Как в таких условиях можно создавать ТСЖ?
Законодательство нарушается самими чиновниками субъектов Федерации. Часто один департамент ратует за создание ТСЖ, а другой по существу ему вредит.
Власти тормозят оформление земель в собственность, не проводят активно межевание. Как известно, это самая дорогостоящая операция, необходимая для получения заветного кадастрового номера. А на местах нет ресурсов для этого. Деньги в бюджеты не заложены, в том числе – в бюджеты наступившего года. Потому мы предлагаем внести поправку в статью 16 (часть 4) закона о введении в действие ЖК РФ, где говорится о формировании органами местного самоуправления земельного участка под многоквартирным домом. Мы дописали, что делается это «за счет средств соответствующего бюджета».
Задолжали два федеральных бюджета
– Мечта многих местных руководителей: отказавшись от своих прежних обязательств, переложить на плечи собственников капремонт старых домов, многим из которых по полсотни лет…
– Это главная проблема, которая возникает у граждан, живущих не в новых домах. В новостройках относительно благополучная ситуация. Там, как правило, уже создано товарищество собственников жилья. Хотя, добавлю, ТСЖ – не панацея от всех наших бед. Если жулик возглавит правление, захватит печать (а таких историй немало), то потом приходится долго ликвидировать последствия его деятельности.
В самой сложной ситуации оказываются жители старых домов, которые необходимо срочно ремонтировать. В таких жилых зданиях за 30–40 лет не было ни одного капремонта. И первый вопрос: кто будет финансировать этот ремонт? Да, с марта 2005 года введена плата за капитальный ремонт. Для того, чтобы накопить необходимые средства, даже при очень высоких ставках, должно пройти 10–15 лет. Но за это время дома просто развалятся. Возникает серьезнейшая проблема: как сохранить жилищный фонд.
В статье 165 (пункт 2) ЖК РФ сказано, что органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам бюджетные средства на капремонт многоквартирных домов. Выходит, могут предоставлять, а могут и не предоставлять. Как договорятся. Это явная предпосылка к возникновению коррупции.
Минфин считает, будто никаких обязательств федерального бюджета по капремонту вообще нет. Но в законе о приватизации сказано, что это – обязанность властей. Вероятно, через три года, когда закончится приватизация, перестанет действовать и закон. (Хотя есть смысл его сохранить. Чтобы те, кто не может в силу разных причин приватизировать жилье сейчас, смогли воспользоваться таким шансом позже. А ограничение следует оставить только для новых малоимущих очередников.)
Между тем долг государства по непроведенному капремонту составляет ни много ни мало – два федеральных бюджета! За три года государство не сможет выполнить свои обязательства. Мы предлагаем дополнить закон о введении в действие ЖК РФ новой статьей: «Обязанность проведения капитального ремонта домов, возникшая у бывшего наймодателя – органа государственной власти, органа местного самоуправления до введения в действие ЖК РФ, сохраняется до момента исполнения обязательств». А порядок возмещения расходов должно установить правительство России. Это крайне важная поправка.
Более того, мы корректируем статью 165 в самом кодексе: убираем слово «могут». Порядок и условия предоставления средств из бюджета на капремонт должны устанавливать своим решением органы местного самоуправления. И порядок этот должен быть един.
Существенный вопрос: где хранить деньги, которые сегодня собирают на капремонт? Ведь их стремительно съедает инфляция. Не превратятся ли они через пять лет в пыль? Достаточно вспомнить 1998 год, когда деньги, собранные ЖСК, растаяли. Как избежать подобной ситуации?
Непонятна и налоговая политика. Почему с денег, собранных ТСЖ на капремонт, берется 24% – налог на прибыль? Почему они считаются прибылью?
По любви или через суд
– Часто возникают конфликты между обеспеченными и малоимущими жителями в ТСЖ. Какие платежи считаются обязательными, а какие – нет?
– В наших домах живут и обеспеченные люди, которые купили квартиры, и жители бывших пятиэтажек, которых переселили в новый дом местные власти. Если строго следовать кодексу, то любое решение общего собрания в доме обязательно для всех. Иногда жители рассуждают так: если они не захотели стать членами ТСЖ, то и выполнять решения (платить) не обязательно. Это заблуждение! Им все равно придется заключать договор с ТСЖ или иной управляющей компанией. Если собственник не исполнит решение общего собрания, деньги с него взыщут в судебном порядке.
В тяжелейшем положении в таком случае окажется и сама власть. Субсидии, льготы – дополнительная нагрузка на бюджет, придется много доплачивать. Пока власть эту ситуацию никак не разрешила, необходимы поправки в кодекс.
Еще вопрос. В каком размере будут оплачиваться услуги управления? Ведь частная компания может запросить столько, что это будет не под силу жителям. Недавно довелось увидеть один договор, где управляющие берут более 7% от платежей. Но ведь наши платежи растут быстрее, чем инфляция! Надо установить какую-то твердую цену, индексируемую в зависимости от инфляции, но не процент от коммунальных платежей.
Требуется компромиссное решение. Следует думать о тех жителях, которые не справятся с высокой оплатой. Нужен обязательный перечень работ, услуг и соответствующих этому перечню обязательных платежей. Здесь министерство регионального развития с нами согласилось. Обещало выпустить постановление правительства по этому вопросу.
– Каким образом управляющая компания будет получать субсидии?
– Строго говоря, она не обязана знать, у кого из жильцов какие права на субсидии и льготы. Эти деньги должны направляться на личный (персонифицированный) счет гражданина. В Москве второй год обещают эти счета, но до сих пор они не введены. Это касается не только столицы. Лишь в двух–трех регионах льготы зачисляются на счет гражданина.
Не ясно, как будут получать дотации из бюджета частные управляющие компании. Пока такого нормативного документа нет. Это еще одна позиция, по которой власть сама не готова к реформам в жилищной сфере.
– Если сегодня жители захотят выбрать управляющую компанию, где можно увидеть список?
– В том-то и дело, что реестра управляющих компаний нет, как нет организации по типу ассоциации строителей, гильдии риэлторов. Лицензирования, сертификации, аккредитации тоже нет. Поэтому вполне естественно, что жители боятся доверить управление домом случайным людям, нарваться на мошенников. Риски существуют, и немалые.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ
Галина Петровна Хованская родилась в семье преподавателей. Окончила Московский инженерно-физический институт и Академический правовой университет. Работала научным сотрудником Института прикладной математики АН СССР. С 1993 года была депутатом Московской городской Думы, председателем комиссии по жилищной политике, руководителем общественного совета. Автор основ жилищного законодательства.
7 декабря 2003 года избрана депутатом Государственной Думы. Член комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству.
Пока интервью с депутатом Галиной Хованской готовилось к печати, Государственная Дума внесла изменения в статьи 161, 162 Жилищного кодекса РФ и статью 18 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Эти изменения кардинально отличаются от ранее принятой в двух чтениях поправки.
Дополнительного времени гражданам на раздумья относительно выбора способа управления своими домами депутаты решили не давать.
Вместо этого законодатели в пожарном порядке продлили до 1 мая 2008 года срок проведения местными органами самоуправления открытых конкурсов по выбору управляющих организаций там, где граждане не сделали этого сами.