21:51:20
20 июля 2024 г.

ТСЖ: ближе к земле – больше денег

ЖКХГоворим – рынок недвижимости, подразумеваем – дивиденды, прибыль, надежное вложение средств. Портят нарисованную нашим воображением радужную картинку отношения в коммунальной сфере.

Изношенность коммуникаций и инженерии, плачевное состояние жилищного фонда, устаревшая система управления.

Все это характерно для подавляющего большинства объектов столичной и, тем более, региональной недвижимости. Надежды возлагаются на самоорганизацию жителей, в частности, ТСЖ. Насколько эти надежды оправданы?

Товарищества собственников жилья юридически чаще всего оформляются в качестве некоммерческих партнерств. Уже одна эта формулировка говорит о том, что в задачу ТСЖ входит не извлечение прибыли из вверенного товариществу жилищного фонда, а качественное управление им. Однако никто не скрывает, что у жильцов есть абсолютно конкретные потребности, которые можно удовлетворить, только имея определенные финансовые возможности. На заре развития товариществ основным лозунгом властей для продвижения этой идеи как раз и было умение заработать на общественном имуществе для обустройства более комфортной жизни.

Чем богаты…

По мнению Евгении Юнисовой, руководителя некоммерческого партнерства «Управдом», большинство созданных в столице ТСЖ вполне успешны, проблемные есть, но их не так много. Впрочем, статистики на предмет успешности/неуспешности не существует. Известно только, что весь жилищный фонд «охвачен» ТСЖ лишь частично. 7% приходится на ЖСК, а 5% на ТСЖ.

Существующие ТСЖ имеют разные возможности. Под возможностями имеются в виду общественные помещения, земельные участки вокруг дома и само месторасположение объекта, потому что это – тоже рыночная составляющая, способная во многом решить успешность начинаний любого предприятия в условиях рынка, в том числе и ТСЖ.

Если ТСЖ располагает значительными площадями, относящимися к общему имуществу, – подвалами, колясочными, чердаками, пустующими комнатами консьержей, то есть шанс сдать эти помещения в аренду и за счет вырученных средств провести ремонт, организовать охрану, огородить территорию и т.п. Это более характерно для старых зданий центра столицы. Хотя и минусов у них немало, например, большая степень износа.

Почем подвальчик будет?

Самые распространенные варианты – сдача подвального помещения под демонстрационный зал предприятию оптовой торговли или организация фитнес-клуба, чердака – под офисы. Все это делается только с согласия всех членов ТСЖ, а, кроме того, очень часто требует определенных первоначальных вложений, то есть связано с той или иной долей финансового риска. Например, чтобы организовать фитнес-клуб, необходимо провести реконструкцию помещений, перенести коммуникации, систему вентиляции. Организовать это непросто, добиться единодушия общего собрания тоже. И, тем не менее, это возможно.

В компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» говорят, что стоимость аренды подвала зависит от его состояния и месторасположения жилого дома, в котором он находится. В среднем стоимость аренды составляет от 150 до 300 долларов за кв. м в год, но в пределах Садового кольца цены начинаются от 400–600 долларов за кв. м. Особенно, если помещение уже оборудовано нужным образом, проведены все системы вентиляции, энергоснабжения и т.д. Возьмем скромные площади – 120 кв. м (половина лестничной площадки под квартирами площадью 80 и 40 кв. м). Сдача в аренду такого помещения может принести в год 36 тыс. долларов, что с лихвой не только окупит расходы на консьержку, но даже позволит облагородить территорию возле дома, разбить газоны, подремонтировать инженерные системы, крышу (если в этом есть необходимость) и т.п. Если учесть, что обслуживание дома обходится бюджету в 1 млн. руб., а дотации государства ДЕЗам составляют примерно 60–70%, то «набежавшие» дивиденды от сдачи в аренду небольших площадей подвала выглядят довольно весомо.

Хлопоты окупятся

Чаще всего возможности ТСЖ ограничены тем, что собственники жилья в полной мере не могут распоряжаться помещениями, принадлежащими их ТСЖ. Строительные организации, абсолютно игнорируя положения Градостроительного кодекса, в последнее время старались продать все – вплоть до малейшей подсобки, которые по закону должны относиться к общему имуществу жильцов. Сейчас тенденция изменилась – минимальное количество площадей все-таки не отчуждается при строительстве, а остается жителям. А вот с земельными участками сложнее. Территорией вокруг дома жильцы могут распоряжаться, и весьма эффективно. Но лишь в том случае, если ТСЖ оформило землеотвод. Удалось это всего трем процентам товариществ. Процесс только начат.

То, что хлопоты по оформлению земли в собственность того стоят, говорит один из примеров, очень прогрессивный, хотя пока и единичный. В столице есть ТСЖ, рассказывает Евгения Юнисова, в котором собираются вести реконструкцию дома, причем с расширением площадей. Есть и другие варианты – более простые по исполнению: ограждение территорий, организация автостоянки с использованием ее не только для собственных нужд, но и для сдачи в аренду. Однако и это возможно только в том случае, если земля оформлена надлежащим образом.

И сам себе хозяин

В идеале более рачительное распоряжение финансовыми ресурсами ТСЖ обеспечивается за счет того, что собственники могут находить компании, которые оказывают коммунальные услуги по более выгодным расценкам. В этом суть реформы коммунального хозяйства. Однако это больше теория, чем практика. Пока на рынке мало компаний, занятых или готовых работать в коммунальной сфере. Сам по себе бизнес этот – трудоемкий и малоприбыльный. Как показывают реалии рынка, более-менее доходен он только тогда, когда обслуживаются целые кварталы типовой застройки или жилые комплексы элитного или бизнес-класса жилья. Первое относится пока только к смелым экспериментам отдельных крупных строительных компаний. Второе – уже вполне традиционно. А успешность такого бизнеса достигается за счет дополнительных услуг. Это может быть усиленная охрана, мониторинг систем инженерного управления, ландшафтные работы на участке вокруг дома и т.п. запросы обеспеченных граждан. И они готовы за эти услуги платить. Если ТСЖ создается на базе обычного типового дома, рассчитывать на это частному бизнесу вряд ли придется. В традициях нашего народа платить за коммунальное обслуживание по минимуму, довольствуясь самым простым уровнем комфорта. Сегодня основная доля в структуре платежей приходится на долю предприятий-монополистов – поставщиков воды, энергии и тепла.

Есть надежда, что управляющие компании смогут с финансовой точки зрения трудиться вполне успешно, управляя большими объемами жилья. Однако для этого, говорит Е. Юнисова, все равно необходима самоорганизация жителей в какие-то объединения, наделенные правом выступать юридической стороной при заключении договоров. Это сейчас, говорит она, мы существуем в системе пережитков командно-административной системы. Никто не заключает договоры, но при этом государство обслуживает жилищный фонд, выделяет на это субсидии, а население ждет этих услуг и оплачивает их. Частный бизнес не сможет развивать свою деятельность, не оформив юридические отношения с клиентом. И вряд ли возможно, если взаимодействовать с ним будут тысячи отдельных собственников.

По мнению Е. Юнисовой, самый эффективный управленец – это само ТСЖ. Если заключать договоры на обслуживание с управляющей компанией или ДЕЗом, то вся его финансовая кухня, схема управления останется закрытой, проконтролировать ее не удастся. ТСЖ, даже наняв бухгалтера и председателя, привлекая обслуживающие компании, будет самым рачительным хозяйственником.

Наталия Крол

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация