Московская жилищная газета

ЖКХ

Опубликовано на сайте: 28 декабря 2006 г. 02:15
Публикация в газете: №52 (623) от 28 декабря 2006 г.

ТСЖ: ближе к земле – больше денег

ТСЖ: ближе к земле – больше денег

Говорим – рынок недвижимости, подразумеваем – дивиденды, прибыль, надежное вложение средств. Портят нарисованную нашим воображением радужную картинку отношения в коммунальной сфере.

Изношенность коммуникаций и инженерии, плачевное состояние жилищного фонда, устаревшая система управления.

Все это характерно для подавляющего большинства объектов столичной и, тем более, региональной недвижимости. Надежды возлагаются на самоорганизацию жителей, в частности, ТСЖ. Насколько эти надежды оправданы?

Товарищества собственников жилья юридически чаще всего оформляются в качестве некоммерческих партнерств. Уже одна эта формулировка говорит о том, что в задачу ТСЖ входит не извлечение прибыли из вверенного товариществу жилищного фонда, а качественное управление им. Однако никто не скрывает, что у жильцов есть абсолютно конкретные потребности, которые можно удовлетворить, только имея определенные финансовые возможности. На заре развития товариществ основным лозунгом властей для продвижения этой идеи как раз и было умение заработать на общественном имуществе для обустройства более комфортной жизни.

Чем богаты...

По мнению Евгении Юнисовой, руководителя некоммерческого партнерства «Управдом», большинство созданных в столице ТСЖ вполне успешны, проблемные есть, но их не так много. Впрочем, статистики на предмет успешности/неуспешности не существует. Известно только, что весь жилищный фонд «охвачен» ТСЖ лишь частично. 7% приходится на ЖСК, а 5% на ТСЖ.

Существующие ТСЖ имеют разные возможности. Под возможностями имеются в виду общественные помещения, земельные участки вокруг дома и само месторасположение объекта, потому что это – тоже рыночная составляющая, способная во многом решить успешность начинаний любого предприятия в условиях рынка, в том числе и ТСЖ.

Если ТСЖ располагает значительными площадями, относящимися к общему имуществу, – подвалами, колясочными, чердаками, пустующими комнатами консьержей, то есть шанс сдать эти помещения в аренду и за счет вырученных средств провести ремонт, организовать охрану, огородить территорию и т.п. Это более характерно для старых зданий центра столицы. Хотя и минусов у них немало, например, большая степень износа.

Почем подвальчик будет?

Самые распространенные варианты – сдача подвального помещения под демонстрационный зал предприятию оптовой торговли или организация фитнес-клуба, чердака – под офисы. Все это делается только с согласия всех членов ТСЖ, а, кроме того, очень часто требует определенных первоначальных вложений, то есть связано с той или иной долей финансового риска. Например, чтобы организовать фитнес-клуб, необходимо провести реконструкцию помещений, перенести коммуникации, систему вентиляции. Организовать это непросто, добиться единодушия общего собрания тоже. И, тем не менее, это возможно.

В компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» говорят, что стоимость аренды подвала зависит от его состояния и месторасположения жилого дома, в котором он находится. В среднем стоимость аренды составляет от 150 до 300 долларов за кв. м в год, но в пределах Садового кольца цены начинаются от 400–600 долларов за кв. м. Особенно, если помещение уже оборудовано нужным образом, проведены все системы вентиляции, энергоснабжения и т.д. Возьмем скромные площади – 120 кв. м (половина лестничной площадки под квартирами площадью 80 и 40 кв. м). Сдача в аренду такого помещения может принести в год 36 тыс. долларов, что с лихвой не только окупит расходы на консьержку, но даже позволит облагородить территорию возле дома, разбить газоны, подремонтировать инженерные системы, крышу (если в этом есть необходимость) и т.п. Если учесть, что обслуживание дома обходится бюджету в 1 млн. руб., а дотации государства ДЕЗам составляют примерно 60–70%, то «набежавшие» дивиденды от сдачи в аренду небольших площадей подвала выглядят довольно весомо.

Хлопоты окупятся

Чаще всего возможности ТСЖ ограничены тем, что собственники жилья в полной мере не могут распоряжаться помещениями, принадлежащими их ТСЖ. Строительные организации, абсолютно игнорируя положения Градостроительного кодекса, в последнее время старались продать все – вплоть до малейшей подсобки, которые по закону должны относиться к общему имуществу жильцов. Сейчас тенденция изменилась – минимальное количество площадей все-таки не отчуждается при строительстве, а остается жителям. А вот с земельными участками сложнее. Территорией вокруг дома жильцы могут распоряжаться, и весьма эффективно. Но лишь в том случае, если ТСЖ оформило землеотвод. Удалось это всего трем процентам товариществ. Процесс только начат.

То, что хлопоты по оформлению земли в собственность того стоят, говорит один из примеров, очень прогрессивный, хотя пока и единичный. В столице есть ТСЖ, рассказывает Евгения Юнисова, в котором собираются вести реконструкцию дома, причем с расширением площадей. Есть и другие варианты – более простые по исполнению: ограждение территорий, организация автостоянки с использованием ее не только для собственных нужд, но и для сдачи в аренду. Однако и это возможно только в том случае, если земля оформлена надлежащим образом.

И сам себе хозяин

В идеале более рачительное распоряжение финансовыми ресурсами ТСЖ обеспечивается за счет того, что собственники могут находить компании, которые оказывают коммунальные услуги по более выгодным расценкам. В этом суть реформы коммунального хозяйства. Однако это больше теория, чем практика. Пока на рынке мало компаний, занятых или готовых работать в коммунальной сфере. Сам по себе бизнес этот – трудоемкий и малоприбыльный. Как показывают реалии рынка, более-менее доходен он только тогда, когда обслуживаются целые кварталы типовой застройки или жилые комплексы элитного или бизнес-класса жилья. Первое относится пока только к смелым экспериментам отдельных крупных строительных компаний. Второе – уже вполне традиционно. А успешность такого бизнеса достигается за счет дополнительных услуг. Это может быть усиленная охрана, мониторинг систем инженерного управления, ландшафтные работы на участке вокруг дома и т.п. запросы обеспеченных граждан. И они готовы за эти услуги платить. Если ТСЖ создается на базе обычного типового дома, рассчитывать на это частному бизнесу вряд ли придется. В традициях нашего народа платить за коммунальное обслуживание по минимуму, довольствуясь самым простым уровнем комфорта. Сегодня основная доля в структуре платежей приходится на долю предприятий-монополистов – поставщиков воды, энергии и тепла.

Есть надежда, что управляющие компании смогут с финансовой точки зрения трудиться вполне успешно, управляя большими объемами жилья. Однако для этого, говорит Е. Юнисова, все равно необходима самоорганизация жителей в какие-то объединения, наделенные правом выступать юридической стороной при заключении договоров. Это сейчас, говорит она, мы существуем в системе пережитков командно-административной системы. Никто не заключает договоры, но при этом государство обслуживает жилищный фонд, выделяет на это субсидии, а население ждет этих услуг и оплачивает их. Частный бизнес не сможет развивать свою деятельность, не оформив юридические отношения с клиентом. И вряд ли возможно, если взаимодействовать с ним будут тысячи отдельных собственников.

По мнению Е. Юнисовой, самый эффективный управленец – это само ТСЖ. Если заключать договоры на обслуживание с управляющей компанией или ДЕЗом, то вся его финансовая кухня, схема управления останется закрытой, проконтролировать ее не удастся. ТСЖ, даже наняв бухгалтера и председателя, привлекая обслуживающие компании, будет самым рачительным хозяйственником.

Наталия Крол

Другие статьи на тему: ЖКХ

  • Более 18 лет мы были вместе с вами
    Уважаемые читатели! К сожалению, мы сегодня в последний раз встречаемся на страницах нашей газеты. Ваш Управдом закрывается. По независящим от нас причинам правительство Москвы не нашло финансовых возможностей для дальнейшего выпуска «Квартирного ряда».
  • Прокурор тебе поможет
    Счетная палата в следующем году впервые вместе с Росфиннадзором проведет параллельные проверки в сфере ЖКХ, особенно по итогам зимнего отопительного периода, сообщил ее председатель Сергей Степашин на конференции «Взаимодействие органов внешнего и внутреннего финансового контроля».
  • Свершилось! Крайним назначили собственника
    14 декабря в третьем чтении, то есть окончательно, Госдума утвердила два важнейшие для россиян закона – о продлении сроков и определении основных направлений деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ и о создании системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.
  • Альтернатива общему котлу
    На пленарном заседании Госдумы в третьем чтении были приняты поправки в Жилищный кодекс, касающиеся проведения капремонта в многоквартирных домах.
  • Так ли страшен реагент, как его малюют?
    Как только наступает зима, сразу начинаются разговоры об антигололедных реагентах. Этих борцов со снегом в народе недолюбливают. И ботинки калечат, и шубы, и собачьим лапам достается. Разберемся, насколько справедливы эти нарекания.