Чудеса на рынке. Были ли они?
Подводя итоги уходящего года, мы решили задать некоторым экспертам рынка недвижимости вполне «предновогодний» вопрос: считают ли они, что 2006 год был самым необычным годом за всю историю рынка недвижимости? В чем, на их взгляд, эта необычность проявилась и что нас ждет в 2007-м?
Дешевое – подешевеет, хорошее – станет дороже
Александр Романенко, президент Российской гильдии риэлторов:
– Год побил все рекорды. Трудно было предположить, что случится такой скачок в росте цен на недвижимость. Прирост цен составил около 90%, что не характерно для большинства цивилизованных рынков.
Нас ждет некоторый спад цен на жилье с низкими потребительскими качествами. Ожидаем и небольшой рост на качественное жилье в сегменте среднего класса. Что касается элитного жилья, цены на него будут продолжать расти безостановочно. Если не брать элитный сектор и сектор «премиум», рост цен составит 1–1,5% в месяц.
Наш рынок – дитя несмышленое
Михаил Гороховский, вице-президент корпорации «Бест-недвижимость»:
– Рынок пережил резкий рост спроса на недвижимость, соответственно, и рост цен в первой половине года, и фактически стагнацию во второй половине года. Необычно это только потому, что рынку-то всего 15 лет, только сейчас рождаются методики его анализа и прогнозирования. Развитые рынки за рубежом пережили множество кризисов, потому тамошние аналитики научились предсказывать такие изменения и давать обоснованные прогнозы.
Но есть вещи универсальные. Например, поведение цены на рынке аренды – надежный индикатор в прогнозе цен на рынке продажи. Цена аренды недвижимости продолжает расти, а значит, и рынок продажи постоит в раздумье еще месяца три, да и двинется понемногу вверх, вслед за инфляцией.
Все устаканится
Константин Апрелев, вице-президент РГР, руководитель компании «САВВА»:
– В начале девяностых цены в Москве росли сходными темпами – около 100% в год, так что ничего необычного не наблюдалось. В следующем году сохранится тенденция роста цен на рынке коммерческой недвижимости и продолжится стабилизация цен на рынке жилья. Возможно, цены скорректируются в сторону 10–15–20%, что может восстановить спрос, после чего цены могут продолжить небольшой рост на уровне инфляции.
А если сравнить
Андрей Бекетов, независимый аналитик рынка недвижимости:
– Необычно то, что за небольшой период цены выросли вдвое. Но, если рассматривать ценовую динамику за более длительный отрезок времени, итоги 2006 года окажутся сопоставимыми с другими экономическими индикаторами. Совокупная динамика цен на московские квартиры незначительно отличалась от динамики цен на акции (индекс РТС). Динамика цен на этих двух рынках хорошо коррелируется с изменениями в финансово-экономической политике государства.
Можно предположить, что в 2007 году нас ожидает суммарный 10–15-процентный рост цен. При этом темпы роста во второй половине года будут выше, чем в первой. Не исключено, что иногда цены будут снижаться. Но вряд ли это приобретет черты системного кризиса.
С необычностью можно справиться
Константин Манченко, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО):
– Что было необычного? Чем больше говорилось о доступном и комфортном жилье, тем оно становилось менее доступным, подорожав за год более чем на 100%. Тому есть две причины: принятый в 2004 году, но до конца не проработанный пакет из 25 законов о доступном жилье, и отсутствие контроля за инвесторами, что привело к появлению обманутых дольщиков.
Но есть много способов улучшить положение. Например, строительство социального (муниципального) жилья, уменьшение процентных ставок по ипотечным кредитам до 4–6% и т.д.
Отрезвимся маленько
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»:
– В этом году произошло рекордное сокращение предложений квартир на вторичном рынке жилья. Такого никогда не было за всю историю рынка. За последний год число квартир на рынке уменьшилось вдвое.
Никогда раньше застройщики не придерживали объемы продаж. Они выбрасывали новые квартиры на рынок порциями, потому что цены росли гораздо быстрее, чем затраты по кредитам. А про законы я уже и не говорю. После закона № 214 об участии в долевом строительстве, который стал просто «хитом», другими уже никого не удивишь.
Будет некоторое отрезвление, стабилизация – и по ценам, и по объемам. Цены пока будут стоять. Объемы застройки из-за проблем с площадками в Москве особо не увеличатся, а вот в Подмосковье могут.
Пружина разжимается
Денис Попов, генеральный директор компании «Контакт-элитная недвижимость»:
– Причины роста цен: экономическая ситуация в стране, мире и законодательные изменения. Высокие цены на нефть, рост ВВП, снижение курса доллара, повышение доходов среднего класса и «элиты».
Удивляет длительность роста и остановка только в октябре–ноябре. Мы ожидали этого раньше – в мае–июне. Наступает время расслоения рынка. Рынок был сплющен – за счет более плавного и позднего роста в дорогом сегменте и быстрого и крутого в дешевом. Это неправильно. Сейчас пружина разжимается – элитное жилье испытывает трудности с реализацией, но дешеветь не собирается. А вот на старое жилье (60–80-х годов постройки) произойдет снижение цен. Процентов на 10–20.