Можно ли в ТСЖ жить дешево и сердито?
Принято считать, что ТСЖ рассчитано на людей обеспеченных, которые способны раскошелиться на евроремонт в подъездах своих домов. И я так думала, пока один знакомый из Марьина, лет шесть назад купивший там квартиру в новостройке, не показал свою платежку…
Представьте, апартаменты в 104 квадратных метра с пятью зарегистрированными в них членами семьи ежемесячно обходятся ему всего лишь в 1500 рублей. Причем в эту сумму входят 350 рэ за свет и 200 – за телефон. А территория дома находится под видеонаблюдением! О том, как удалось «дойти» до жизни такой, рассказала Елена Штанзе, председатель товарищества собственников жилья «Новый век», которое расположено в доме 22, корп. 1 на улице Верхние поля.
Как организован сервис
– Наш дом построен в 2000 году. Хозяйство огромное: общая площадь составляет 36 тысяч квадратных метров, в 542 квартирах прописано 1190 жильцов.
ТСЖ организовал застройщик. Нам повезло: председатель оказалась «своим» человеком (как и мы, купила здесь квартиру). На первом же собрании она предложила перейти на самоуправление и самообслуживание. Жильцы согласились и несколько лет методом проб и ошибок выстраивали оптимальную схему управления.
Техническое обслуживание стоит у нас, как и в муниципальных домах, 5,2 рубля за кв. м для владельцев единственного жилья. На них получаем городские дотации из расчета 12 рублей за квадратный метр. Почти четверть наших жильцов имеет по нескольку квартир, им квадратный метр обходится в 23 рубля. С ноября ввели электронную систему прохода и въезда на территорию. Так вот, в цену квадратного метра входит и оплата охраны.
Облегчили мы жизнь и получателям субсидий. Только в первый раз человек самостоятельно оформляет документы. В последующем все справки готовит и отвозит инспектору центра жилищных субсидий наш бухгалтер, и выплаты автоматически продлеваются.
Для любого ТСЖ самая сложная проблема – кадровая. Мы очень долго подбирали своих сотрудников. Для сантехников и электрика сделали удобный график: летом – трое суток через трое, зимой – двое через двое. Держим дежурного сантехника-электрика на случай ночных аварий.
Раз в квартал (а летом – раз в месяц) прочищаем мусоропроводы. Все услуги в квартирах платные, но цены в нашем прейскуранте ощутимо ниже городских. А вот сервис гораздо лучше: позвонил в любое время суток, и через пять–десять минут придет мастер.
Как воспитали автовладельцев
В нашем доме более 700 автомобилей, поэтому проблема парковки стоит остро. Впрочем, как и по всей Москве…
Двор узкий, разместить в нем стоянку невозможно. Лет шесть назад рядом с домом построили подземный гараж, место в нем стоило тогда $5000. Но многим было не до гаража – жильцы обустраивали свои квартиры. Сейчас бокс в нем продают за $20 000. Да кто же купит? Так мы и остались без гаража. И чем дальше, тем проблема парковки будет более острой. Однажды «скорая», заехав во двор и увидев заторы, дала задний ход и умчалась по другим вызовам… Но выход, как мне кажется, мы нашли.
Целый месяц я разрабатывала обязательство для автовладельцев, затем его обсуждали в правлении. В нем предусмотрено 12 правил. Например, не парковать свои машины на спецстоянках более 30 минут. Не мыть автомобили во дворе, не ставить рядом с пандусами для выкатывания мусорных контейнеров. Не хранить старые авто во дворе, как на свалке, не заезжать на тротуар. Транспорт гостей может въехать на территорию только для разгрузки вещей и высадки пассажиров. За нарушение правил автовладелец лишается права въезда во двор в течение 30 дней.
Жильцы возмущались: «Вы не имеете права требовать от нас подписать эту бумагу». – «Да, не имею». – «Но если мы откажемся, вы не дадите пропуск для въезда?» – «Не дам». – «И что же нам делать?» – «Обращайтесь в суд, но я туда буду представлять подписанные вами обязательства».
В них нет ничего особенного. А иначе как навести порядок?
Как споткнулись о землю…
Первый Земельный кодекс автоматически закреплял за кондоминиумами земельные участки. Но вскоре вышли поправки, усложнившие процедуру их оформления. Товариществ, успевших получить официальные документы, единицы.
В прошлом году закончилось межевание нашего микрорайона. По его результатам за нашим ТСЖ закрепили 1,4 гектара земли. Вступил в силу новый Земельный кодекс. Казалось бы, самое время оформить участок в собственность…
Но дело в том, что во дворе мы построили две детских и одну спортивную площадки, территорию по согласованию с управой обнесли забором, установили будку охранника. Но вот приходят проверяющие из земельной инспекции и требуют документы на землю. Их у нас, конечно же, нет! «Какое право вы имели устраивать детскую площадку, ведь земля-то не ваша. На установку забора разрешение управы у вас имеется, а на каком основании поставили будку охранника?» Штрафовать за эти «нарушения» могут ТСЖ, как юридическое лицо, или меня лично, как лицо должностное. Я в таких случаях выбираю второй вариант – так дешевле.
Словом, начала я заниматься оформлением участка в собственность. Но оказалось, что по новому Земельному кодексу большинство ТСЖ не могут это сделать. Необходимо, чтобы все жилые и нежилые помещения в доме находились в частной собственности. Но ведь почти в каждом товариществе есть муниципальные квартиры (у нас таких девять), аптеки, магазины. Значит, земли не видать?
Кроме того, перечень документов, необходимых для оформления участка в собственность, и вовсе связал ТСЖ по рукам и ногам. К примеру, каждый собственник должен заверить у нотариуса копию свидетельства о праве собственности. Причем, за свои деньги. На 542 квартиры в нашем доме приходится 800 собственников. Хорошо, если десятая их часть согласится тратить свое время на очереди в нотариальной конторе. Остальные отмахнутся. Почему вместо заверенных копий нельзя представить официальную справку Москомрегистрации о составе собственников, на основании которой город перечисляет нам дотации? Впрочем, в Департаменте земельных ресурсов мне заявили, что… не знают об этой организации и справках, которые она выдает.
Часть документов из перечня департамент запрашивает и получает бесплатно в рамках информационного обмена с федеральными и городскими структурами. А вот оформление акта разрешенного использования земельного участка, плана подземных коммуникаций и их наземных частей, технического отчета об инженерно-геодезических изысканиях, выписки из техпаспорта БТИ обойдется ТСЖ примерно в 200 тысяч рублей. Согласятся ли собственники на такие траты?..
Посоветовавшись с юристом, пришли к выводу: земля будет принадлежать не ТСЖ, а домовладельцам, пропорционально их доле собственности. Как и общедомовое имущество. И земельный налог предстоит платить не товариществу, а частным лицам. Надо ли им это?
Обратилась в земельный комитет с просьбой рассчитать нам налог за пользование участком. Это хоть какое-то основание для того, чтобы избежать штрафов на случай, если «вздумаем» рядом с домом посадить деревья или установить еще одну детскую площадку.
Как «делаем деньги»
В ДЕЗе рассчитали штат сотрудников для нашего дома. По нормативам полагалось держать 4,5 единицы сантехника, пять дворников, семь уборщиков помещений, 0,3 единицы электрика, а, кроме того, подменных специалистов на время отпусков. У нас же дом обслуживают (причем круглосуточно) три дворника, три уборщицы, три сантехника. Разве что электрика мы взяли на полную ставку. Держим в штате инженера, бухгалтера и даже юриста.
К слову, зарплата председателя ТСЖ составляет 18 тысяч рублей, бухгалтера – 16, сантехника, электрика – 14, дворника – 12, уборщицы – 10–16, рабочего – 7 тысяч рублей, и ежегодно индексируется.
Основной «доход» получаем благодаря общедомовому счетчику тепла, установленному строителями. За отопление жильцы вносят плату круглый год. С МОЭКом товарищество расплачивается по счетчику только в период отопительного сезона. За лето на счету ТСЖ накапливается до 1,2 миллиона рублей. На эти деньги и оборудовали две детские и спортивную площадки. Полмиллиона затратили на комплексную систему видеонаблюдения. Камеры установлены в подъездах, на территории, на детских площадках. Въезд и вход на территорию осуществляется с помощью электронной системы пропусков. Все это сделали за год, не собирая с жильцов ни копейки.
Предвижу реплики: конечно, дом огромный, потому и экономия за тепло получается приличная. В обычной девятиэтажке или одноподъездной высотке и сумма будет мизерной. Значит, без поборов не обойтись? Но ведь та же девятиэтажка стоит не обособленно, рядом – такие же дома. По новому Жилищному кодексу ТСЖ можно создавать в группе домов. Или отдельно в каждом, а затем, объединившись, организовать совместное управление и обслуживание.
Отмечу, за этот источник доходов нам пришлось сражаться с тепловиками. Конечно, нам выгоднее самим получать деньги с жильцов. Тепловики же были заинтересованы ввести прямые расчеты с жильцами. К тому же нам не представили механизм контроля за израсходованной горячей водой и подогревом. Даже разослали жителям свои платежки. Дело чуть не дошло до суда. Но мы решили – постараемся с монополистом договориться. В очередной раз выручил наш многоопытный юрист: к обычному договору с Мосгортеплом разработали «необычное» дополнение, по которому тепловики не смогут навязать нам какую-нибудь очередную «медвежью услугу». Или волевым решением поступить с нами так, как было бы выгодно им.
К сожалению, в нашем доме нет нежилых помещений. Зато в каждом подъезде есть колясочные. Мы их отремонтировали, переоборудовали под офисы и сдаем в аренду.
Можно жить еще лучше
Планы у меня «наполеоновские», но все они требуют материальных вложений. К примеру, подвалы у нас сухие и чистые. Один недостаток – коммуникации проложены по центру. Если их сместить на одну сторону, можно получить аж три тысячи квадратных метров свободных площадей! Нашла НИИ, который занимается усовершенствованием систем отопления. По расчетам, перенос коммуникаций обойдется примерно в миллион рублей. Потребуются затраты и на переоборудование под офисы. Но ведь можно найти арендаторов, который сами сделают ремонт, а за это снизить им арендную плату. При этом через год наши затраты окупятся и пойдет прибыль – $600 000 в год!
Товариществам нельзя жить лишь сегодняшним днем. Все идет к тому, что городские дотации со временем отменят. А у нас уже заготовлен доходный резерв, позволяющий не только оставить квартплату на прежнем уровне, но и существенно снизить ее. Упустим время сейчас, в будущем уже не наверстаем.
Сайт ТСЖ «Новый век» www.novyivek1.narod.ru