Москвичам – доступное жилье

Так называется новая городская жилищная программа. Она была представлена правительству города на заседании, которое состоялось в минувший вторник 21 ноября.

А доклад, который зачитал руководитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Петр Сапрыкин, назывался «О среднесрочной жилищной программе «Москвичам – доступное жилье» на период 2007–2009 годов и задании на 2010 год». Мы познакомим вас с самыми интересными и важными моментами этого выступления.

О ситуации на рынке

В Москве успешно работают новые жилищные программы, удачно сочетающие социальные и рыночные механизмы, однако проблема с доступностью жилья в Москве продолжает оставаться острой. Город помогает лишь небольшой части горожан: очередникам и жителям ветхих и аварийных домов. Для остальных москвичей единственной возможностью улучшить жилищные условия является рынок недвижимости, который сам себя регулирует. Но в течение 5 лет средние рыночные цены на квартиры в Москве возросли на 300% и достигли 100 тысяч рублей за метр.

Во многих странах используется такое понятие, как индекс доступности жилья. Он показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы, за исключением минимальной потребительской корзины. В связи с ростом цен на недвижимость индекс доступности вырос с 7 до 10 лет.

Помимо этого, московская недвижимость стала доходным объектом инвестиций. До 70% квартир, построенных для продажи, приобретается не москвичами или для того, чтобы извлечь спекулятивную прибыль. Московское жилье превратилось в бизнес и не используется для главного – улучшения условий жизни москвичей.

Ясно, что пора решительно менять ситуацию, а для этого необходимы дополнительные, новаторские меры.

Что предложат «неочередникам»

Нужно ориентировать коммерческих застройщиков таким образом, чтобы доля продаж жилья москвичам (срок проживания в городе – не менее 10 лет) была увеличена. Для чего резервировать квартиры, чтобы затем продавать их москвичам по ценам, установленным продавцом. Чтобы избежать спекуляций, право покупки по этой системе будет даваться семье москвичей только один раз. Кроме того, купив и сразу перепродав такую квартиру, семья вынуждена будет заплатить высокий подоходный налог.

Разработчики программы предлагают также законодательно наделить органы исполнительной власти преимущественным правом приобретать комнаты и квартиры по цене, установленной их собственником. Если органы власти от этого приобретения отказываются, жилье может быть выставлено на свободную продажу по этой же цене. Таким образом, город пополнит ресурс жилья для тех же жилищных программ.

В Москве требуется создать цивилизованный и прозрачный рынок найма, поднайма, мены и обмена жилых помещений. Во всем мире широко развит рынок найма, он помогает решать квартирные проблемы социально незащищенных групп населения.

В Москве около 120 тысяч граждан имеют в собственности две и более квартиры. Официально заключили договоры и платят налоги по доходам от найма лишь около 5 тысяч. Ясно, что этих людей надо заинтересовать сдавать жилье внаем москвичам, в том числе очередникам, молодым семьям, бюджетникам. Для определенных категорий квартиросъемщиков можно было бы разработать систему компенсаций за наем, предоставляемый городом.

Часть проектов коммерческого жилищного строительства можно было бы переориентировать на создание частных доходных домов и сдавать построенные квартиры внаем москвичам. Другую схему предложили риэлторы: управляющие компании выкупают многоквартирные дома у застройщиков и используют их как доходные.

Еще одно хорошо забытое средство решить квартирную проблему: жилищно-строительные кооперативы. Возрождать эту систему нужно под присмотром правительства Москвы. Основа деятельности таких кооперативов – земельная ипотека. ЖСК получит в собственность земельный участок для жилищного строительства. Этот актив может быть использован кооперативом в качестве залога при получении банковского кредита на финансирование строительства. Когда строительство завершится, долг кооператива переоформят в задолженность его пайщиков по ипотечным кредитам. Эта схема позволит пайщикам получать жилье практически по себестоимости.

Вероятно, будут формировать две группы кооперативов. В первой группе – специализированные ЖСК из очередников. Они получат в собственность земельные участки, включенные в адресную инвестиционную программу. Во второй группе – кооперативы из москвичей, не состоящих на жилищном учете, но относящихся к категориям, определенным правительством Москвы. Такие ЖСК будут получать права строительства на условиях инвестиционных торгов.

Что предложат очередникам

Чтобы сократить максимальное время ожидания новоселья очередниками до 10 лет и «урезать» численность очереди в 2 раза, предлагаются следующие меры:
– дифференцировать цены на квартиры, которые очередники приобретают с рассрочкой платежа или с использованием социальной ипотеки, таким образом, чтобы они зависели от года постановки на учет и наличия льгот. В результате вставшие на очередь 10–15 лет назад будут платить меньше тех, кто принят на учет недавно;
– изменить шкалу расчета субсидий, сократив срок ожидания их максимального размера;
– предложить всем категориям очередников схему, применяемую с 2003 года только молодыми семьями: найма у города квартир «револьверного» использования. При этом очередник накапливает сумму первого взноса по ипотечному кредиту с сохранением права на безвозмездную субсидию для приобретения своей собственной квартиры;
– не выпускать из рук города площадь «за выездом граждан» и выморочную недвижимость, чтобы пополнять городской фонд жилья. В этот фонд квартиры в результате зачета будут поступать и от участников городских жилищных программ;
– выявлять в результате перерегистрации очередников, утративших основания для предоставления жилых помещений или права на жилищные льготы.

Что предложат семьям с детьми

Это еще одна категория москвичей, о которой стоит позаботиться. Разработчики программы предлагают «продлить им молодость» до 35 лет – то есть поднять ценз участия программе «Молодой семье – доступное жилье».

Формы улучшения жилищных условий, которые определены «молодежной программой», станут доступными и для очередников, ожидающих рождения или усыновивших ребенка, и для многодетных семей при возмездном приобретении ими жилья у города. Можно и списывать часть задолженности за квартиру при рождении в семье ребенка, уменьшать выкупную цену на стоимость 30 кв. метров для семей, имеющих троих и более несовершеннолетних детей, снижать первый взнос по договору купли-продажи с рассрочкой платежа.

Не состоящим на жилищном учете семьям, родившим троих и более детей, установить приоритет на вступление в специализированные жилищно-строительные кооперативы.

И, наконец, еще одно предложение, можно сказать, – просто мечта! На земельных участках, не пригодных для многоэтажного строительства, можно было бы строить недорогие коттеджи или таунхаузы для многодетных семей – очередников.